לצמצם ולמזער את הפגיעה בקניין

בשנים האחרונות עושה בית המשפט העליון מה שהמחוקק הזניח או לא העז לעשות, ועידן בהרבה את ההשלכות של חוקים אלו. במיוחד נכון העניין לגבי פרשנות של סעיפים קריטיים בחוקי הפקעה שונים, כגון הפחתה או אי הפחתה של אחוזים ממה שמותר לרשות להפקיע ללא תשלום, או היכולת של בעל המקרקעין לדרוש את החזקה במקרקעין ברבות שנים רבות לאחר שהרשות השתמשה במקרקעין.

בשנים האחרונות ניתנו שלושה פסקי דין עקרוניים, המשמשים כמעט בכל פסק דין הקשור לדיני הפקעות כמעין מורה דרך. הכוונה לפסק הדין "רוויץ" (דנ"א 02/1333), 1346, אשר ניסה לפרש את סעיף 200 לחוק התכנון והבנייה. הסעיף האמור עניינו בכך, שאם הפגיעה במקרקעין אינה עוברת את תחום הסביר, אז אין לפצות את בעל המקרקעין. בית המשפט העליון קבע, כי פגיעה זו, אם היא עולה על שניים עד שלושה אחוזים, אזי בפנינו פגיעה מעל מידה סבירה.

פסק דין שני, המהווה מהפכה בחשיבה של דיני הפקעה, הינו פסק דין הולצמן (ע.א. 97/5546), אשר קבע, כי אם מפקיעים את כל החלקה, אזי אסור לרשות לנכות מסכום הפיצויים את אותם 40% או 25%, אשר חוק ההפקעה הרלוונטי מאפשר לרשות להפחית.

פסק הדין השלישי הינו פסק דין קרסיק (בג"ץ 96/2390), אשר החיל את העקרונות של סעיף 195 לחוק תכנון והבנייה התשכ"ה - 1965, גם על פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1945.

כלומר, גם בהפקעה לפי פקודת הקרקעות, אם לאחר מספר שנים של הפקעה הרשות תחליט לבצע עיסקה במקרקעין או תבצע שינוי ייעוד, יש להחזיר את המקרקעין לבעלים שמהם הופקעו האדמות.

כל פסקי הדין הנ"ל נאמרו סביב הפקעות שנעשו על פי חוק התכנון והבנייה או פקודת הקרקעות. ונשאלת השאלה, האם חוקי הפקעה אחרים גם כפופים לדינים שהתפתחו בעניין פקודת הקרקעות? כידוע, בידי המדינה ו/או הרשויות מספר רב של חוקים, אשר בעזרתם יכולים להפקיע מקרקעין .

שאלה זו הגיעה לפתחו של בית המשפט המחוזי בנצרת, בעניין ת.א. 02/1079 עיזבון המנוח רפיק סלים חליל נ' מדינת ישראל - המשרד לעבודות ציבוריות, בפני השופטת מוניץ נחמה.

בעניין רפיק סלים, המדובר בחלקה המצויה על תוואי של כביש ליד נצרת. בתאריך 25.4.95, הנתבעת הפקיעה באמצעות מחלקת עבודות ציבוריות (מע"צ) חלקים מהחלקה, וזאת לפי צו מכוח פקודות הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן: פקודת הדרכים).

ההפקעה גרמה לכך, ש-60% מהחלקה הופקעה, ונותרה בידי התובעים יתרת החלקה, בשטח של 2.8 דונם. דא עקא, כי לטענת התובעים, יתרת שטח החלקה אינו ראוי לשימוש בשל המצב הטופוגרפיה, ובקשו לקבוע, כי גם על יתרת החלקה מגיע להם פיצויים, באשר לפי חוות דעת המומחה, בנוסף לשישים אחוז הפקעה יש כן גם ירידת ערך ביתרת החלקה.

כמו כן, התובעים דרשו, כי לא ינוכה ולא יופחת מסכום שאמורים לקבל כפיצוי, כל סכום בגין האפשרות של הפחתה עד 25% מהחלקה.

בענייני ערכי הקרקע, ייעוד החלקה בעת ההפקעה וירידת ערך, השופטת מוניץ סמכה את ידה על קביעות השמאי, ומזה עברה לניתוח ענייני של הטענות בדבר הזכאות של התובעים לקבל ירידת ערך בגין יתרת החלקה, או אי הפחתה של 25%.

השופטת מוניץ, לאחר סקירה ממצה של פסקי דין שהובאו לעיל ועוד פסיק דין רלוונטיים, הגיעה למסקנה, כי אכן יש לשלם לתובעים ירידת ערך, ואין להפחית מהפיצויים שהתובעים אמורים לקבל את 25% האמורים.

בעניין קבלת פיצוי בגין ירידת ערך בגין יתרת השטח, השופטת מוניץ מאמצת את דברי השופט קלינג בפרשת ה.פ. (ת"א) 96/304, חודורוב נ' מדינת ישראל, אשר לפיו:

"המבקשים זכאים כי במסגרת הפיצוי על-פי פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, יקבלו פיצוי גם על הפחתת ערך המקרקעין שנותרו בידיהם, אשר נגרמה על-ידי השימוש שייעשה בחלק המקרקעין שהופקעו".

ובעניין זכות הנתבעים להפקיע 25% ללא תשלום פיצויים. השופטת מוניץ קובעת, כי לאור הוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, הפגיעה בקניינו של האדם על-ידי הרשות צריכה להתפרש על דרך הצמצום. תוך אזכור פסק הדין של השופט ביין בפרשת נאותחה (חיפה) 00/442 ארבאל חביב נאותחה, השופטת מוניץ מצטטת את דברי השופט ביין שקבע:

"במישור העקרוני, אין להגיע לתוצאות שונות מזו שהגיע אליה בית המשפט בפס"ד הולצמן לעניין פרשנות סעיף 20 לפקודת הרכישה וסעיף 190 לחוק התכנון והבנייה בשל הבדלים אלה ואחרים של ניסוח, אין הבדלים עקרוניים בין הוראות אלה ובין הוראות פקודת הדרכים, ובוודאי שהשיקולים החוקתיים הם אותם שיקולים"...

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.