זיכרון דברים כהסכם לכל דבר

ביהמ"ש העליון קיבל את ערעור בעלי מקרקעין בעיסקת קומבינציה לעניין הכרתו של זיכרון הדברים כהסכם תקף ומחייב, וקבע כי ניתן לגלות גמישות ולהשלים תנאים חיוניים לעיסקה בהסכמות בע"פ

בפסק דין שניתן לאחרונה, דן ביהמ"ש העליון בשאלת תוקפו המחייב של זיכרון דברים במסגרת עיסקת קומבינציה. בקבלו את הערעור קובע השופט תיאודור אור, כי נתקיימו שני התנאים לעניין הכרתו של זיכרון הדברים כהסכם תקף ומחייב: יסוד גמירות הדעת ויסוד המסויימות. בעניין יסוד המסויימות מגלה ביהמ"ש גמישות, וקובע כי ניתן להשלים חוסרם של תנאים חיוניים לעיסקה, על ידי הסכמות בע"פ שבין הצדדים או הוראות חוק נורמטיביות.

גושן בלהה (להלן"גושן") ואחיטוב רונית (להלן "אחיטוב"), שהן אחיות, הן הבעלים, כל אחת, של כמה חלקות מקרקעין שהופשרו לבנייה. ביום 11.6.95 חתמה גושן עם תמגר חברה לבניין ופיתוח בע"מ (להלן "תמגר") מסמך שכותרתו "הסכם וזיכרון דברים" (להלן "ההסכם הראשון"). להסכם צורף מיפרט טכני מיוחד.

אחיטוב הלכה בעקבות אחותה (גושן), וחתמה ביום 15.6.95 עם תמגר על מסמך דומה (להלן "ההסכם השני"), בשני הבדלים: (א) בהסכם השני לא צויינו מספר החלקות עליהן ייבנו דירות התמורה, ואילו בראשון צויינו במפורש. (ב) ההסכם השני אינו כולל מסגרת זמן להתחייבות תמגר לפעול לקבלת היתר בנייה. זאת בעוד שסעיף 5 להסכם הראשון קובע כי תמגר תטפל בנושא זה מיד עם חתימת החוזה.

הסכמת הצדדים לערוך חוזה מפורט בתוך 30 ימים לא הגיעה לכלל מימוש, הצדדים ניהלו מו"מ והוחלפו טיוטות חוזים, אך המו"מ עלה על שירטון.

תמגר הגישה לביהמ"ש המחוזי בת"א המרצת פתיחה, במסגרתה עתרה היא לסעד הצהרתי, לפיו ההסכמים שנחתמו כאמור הם חוזים מחייבים הניתנים לאכיפה.

לטענת גושן ואחיטוב (להלן "המשיבות"), אין בהסכמים הנ"ל משום חוזים מחייבים, באשר המדובר, לכל היותר, בהתחייבות לנהל מו"מ, אשר הסתיים ללא תוצאות. לחילופין, טענו המשיבות, אפילו תאמר שהמדובר בחוזים מחייבים, הרי שאין הם ראויים לאכיפה.

ביהמ"ש המחוזי קבע, כי אומנם היתה לצדדים כוונה להתקשר בעיסקאות הקומבינציה וכי הוכחה גמירות דעת הצדדים לעניין זה. אולם, תנאי המסוימות לא נתקיים, שכן לא סוכמו בזיכרונות הדברים כל הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה.

על פסק דין זה עירערה תמגר לביהמ"ש העליון, בפני הרכב השופטים: תיאודור אור, טובה שטרסברג-כהן וחנוך אריאל. פסק הדין בערעור ניתן מפי השופט אור.

השאלה בה נדרש ביהמ"ש להכריע היא, קובע השופט אור, האם ניתן לראות בהסכמים שנערכו בין תמגר לבין המשיבות, חוזי קומבינציה מחייבים הראויים לאכיפה. או, במילים אחרות, האם נתקיימו דרישות דיני החוזים להתגבשותם של החוזים בין תמגר למשיבות, דהיינו: (1) גמירות הדעת של הצדדים בעת החתימה על ההסכם. (2) מסויימות המתבטאת בכך שההסכם יכלול בחובו את הפרטים המהותיים החיוניים לעיסקה. ובנוסף, האם התקיימה דרישת הכתב המהותית שמציב סעיף 8 לחוק המקרקעין (להלן "החוק").

בין הדרישות האמורות מתקיימים קשרי גומלין הדוקים. הלכה ידועה היא, כי הסכם בכתב העומד במבחן המסויימות מקיים, ככלל, גם את דרישת הכתב שבסעיף 8 לחוק.

יסוד גמירות הדעת:

בעניין זה מקבל ביהמ"ש העליון את קביעת ביהמ"ש קמא, שהסיק את התקיימותו של יסוד גמירות הדעת ממספר עניינים.

ראשית, עמד ביהמ"ש קמא על מאפיינים שונים בהסכמים, התומכים במסקנה האמורה, דוגמת: נוסחת הקשר שבין זיכרון הדברים לחוזה המפורט, כותרת המסמכים, ניסוח ההתחייבויות ההדדיות בלשון שאינה מרמזת על כפיפותן להתפתחויות עתידיות וכיוב'.

שנית, גם התנהגות הצדדים לאחר עריכת זיכרונות הדברים מצביעה על תחושתם, כי הם קשורים בהסכמי קומבינציה, למשל: הערות המשיבה 1 לעניין דירות התמורה, האצת תמגר לפעול למימוש העיסקה.

מסקנה זו, קובע השופט אור, אינה משתנה על אף האמירה כי: "חוזה ייערך בתוך 30 ימים".

הלכה פסוקה היא, כי אין לראות באמירה בזיכרון הדברים, לפיה הצדדים יחתמו על חוזה מפורט בתוך תקופה מוגדרת, משום הוכחה לכך שזיכרון הדברים עצמו אינו בגדר חוזה מחייב. הכל תלוי בכוונת הצדדים, עליה יש ללמוד ממכלול העובדות של המקרה.

מקובל לאמר, כי אם נוסחת הקשר היא כי "זיכרון הדברים כפוף לחוזה פורמלי", הרי יש בכך כדי להצביע על כי זיכרון הדברים היה רק שלב ביניים בלבד במו"מ. לעומת זאת, אם נוסחת הקשר היא כי הצדדים חותמים על זיכרון הדברים עד שיוכן חוזה פורמלי, הרי משמעות הדברים היא שזיכרון הדברים ייכנס לתוקף מיידי.

בענייננו, קובע השופט אור, יש לשייך את נוסחת הקשר לקטיגוריה השנייה, המצביעה על כך שרצון הצדדים הוא כי ההסכם ייכנס לתוקף מיידי.

יסוד המסויימות:

יסוד המסויימות אינו מנותק מיסוד גמירות הדעת. קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר. כך, קיומה של מסויימות יש בה כדי להעיד, בדרך כלל, על גמירות הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם. ואילו קיומה של גמירות דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירת המסויימות.

עניינה של דרישה זו היא בקיומם של הפרטים המהותיים והחיוניים של העיסקה. הדרישה אינה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העיסקה, ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה גם אם הצדדים חפצים בכך.

הדין בעניין זה עבר תהליך של התפתחות. בתחילה נקבע, כי על התנאים הדרושים ליצירת התקשרות מחייבת נמנים: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העיסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות, מיסים וכיוצא באלה, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק.

ברם, עם השנים רוכך מבחן המסויימות בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כמסויים דיו, גם כאשר לא הופיעו בו כל התנאים החיוניים לעיסקה. זאת נוכח האפשרות להשלים פרטים אלה באמצעות הוראות חוק נורמטיביות, וזאת כל עוד לא משתמעת כוונה אחרת של הצדדים.

הדברים מקבלים משנה תוקף כאשר הוכח קיומו של יסוד גמירות הדעת.

בענייננו, קובע השופט אור, השכילו הצדדים לכלול בהסכמים יסודות מרכזיים וחיוניים, כגון: מהות העיסקה, שמות הצדדים, מהות הנכס, התמורה, מסגרת זמן לקיום התחייבויות הצדדים וחלוקת נטל המיסים וההוצאות. חרף זאת, קבע ביהמ"ש קמא, כי לא נתקיים יסוד המסוימות, וזאת על יסוד מספר נימוקים, אשר השופט אור דן בהם אחד לאחד.

הנימוק האחד היה, שלא ניתנה על ידי תמגר בטוחה למשיבות אשר תבטיח שיקבלו את דירות התמורה.

התנאים המסווגים כ"תנאים המהותיים והחיוניים של העיסקה" - לעניין קיומה של דרישת המסוימות - משתנים מעניין לעניין. בנסיבות המקרה, השופט אור אינו קובע האם הכללתה של הסכמה בנוגע לבטוחה שתיתן חברה קבלנית לבעל הקרקע מהווה תנאי חיוני לשם עמידה בדרישת המסויימות לצורך שיכלול עיסקת קומבינציה. שכן, סעיף 6 למסמך הנ"ל הינו בעל אופי של בטוחה למשיבות. מובטח להן, שעד שלא יקבלו את דירות התמורה, לא תועבר על ידן הבעלות בחלקות.

נימוק נוסף של ביהמ"ש קמא היה, שההסכמים אינם כוללים הסדר בעניין רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי דירות תמגר. הסדר כזה הינו, לשיטת ביהמ"ש קמא, חיוני בעיסקת קומבינציה.

השופט אור לא מקבל עמדה זו. אפילו לא הוקנתה לתמגר זכות שכזו, אין בכך כדי לשלול את מסויימות ההסכמים. שכן, פתוחה בפני תמגר הדרך לבנות את דירותיה מכספה ללא צורך בתשלומים על ידי קוני הדירות על חשבון הדירות. יתרה מכך, אפילו תזדקק תמגר לקבלת כספים על חשבון מהרוכשים, עדיין תוכל היא ליתן בידם בטוחה אחרת, לפי החלופות שבחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי הדירות), ולאו דווקא הבטוחה של רישום הערת אזהרה.

נימוק אחרון לאי מסויימות, מצא ביהמ"ש קמא בכך שבהסכם השני לא נקבע על אלו חלקות ייבנו דירות התמורה. תמגר הציעה למשיבה 2 שהיא זו שתבחר את הדירות.

במצב דברים זה, קובע השופט אור, האם אין לומר שזוהי דרך ראוייה להשלמת ההסכם שבין הצדדים?! השופט אור אומר, כי יש היגיון רב בטענה כי תחליף להיעדרה של אפשרות השלמה עשוי להימצא בנכונות של הצד התובע את ביצועה של העיסקה, להיענות לתביעתו המרבית של הצד השני לעניין היסוד החסר.

עם זאת השופט אור לא מכריע בעניין זה, שכן הוא קובע כי מחומר הראיות עולה שהיתה הסכמה בין הצדדים כי המשיבה 2 הודיעה לתמגר על אילו מגרשים היא רוצה שייבנו דירות התמורה, ולכך הסכימה תמגר.

אומנם הסכמה זו היתה בע"פ ולא בכתב, אך אין הדבר פוגם בהשתכללות החוזה. שכן, הודאה של בעל דין בקיומה של הסכמה בע"פ בפרט מסויים, אשר לא נכלל בחוזה בכתב, הינה כשרה להשלמת הפרט החסר. אכן, כשאין מחלוקת בין הצדדים על טיב ההסכמה בעל פה, והנתבע לביצוע העיסקה מודה בכך, מה טעם למנוע את ביצוע העיסקה מלהסתמך על ההסכמה האמורה, כשהוכחה גמירות הדעת בין הצדדים?

גם לולא ההסכמה בע"פ הנ"ל, קובע השופט אור, ניתן היה להשלים את החסר בהתאם להוראת סעיף 45 לחוק החוזים (חלק כללי), לפיו: "חיוב למתן נכס או שירות שלא הוסכם על סוגם או טיבם, יש לקיים במתן נכס או שירות מסוג ומטיב בינוניים". ובהשלכה לענייננו, ניתן היה ליתן למשיבה 2 חלק מדירות על החלקות "הטובות" וחלק על החלקות "הטובות" פחות - כך היה מקויים החוזה ב"בינונית".

על כן, פוסק השופט אור, התוצאה היא כי המדובר בחוזים מחייבים שבין הצדדים.

כעת עובר השופט אור לדון בשאלת אכיפתם. לטענת המשיבות, לאור חוסר הבהירות בהתחייבויות הצדדים לעיסקה ולאור הקשיים הנובעים ממידת החשדנות ההדדית השוררת ביניהם, אין לאכוף את החוזים בהתאם להוראת סעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), אשר קובע שאין לאכוף חוזה אם ביצועו דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח והתערבות מטעם ביהמ"ש.

השופט אור דוחה טענה זו. העיקרון הבסיסי הוא, כי האכיפה היא הסעד הראשון והעיקרי הניתן במשפטנו במקרים של הפרת חוזה. נאמר לא אחת, כי אין להפריז בקשיים הקשורים בפיקוח הנדרש על ביצוע בעין של חוזה, עליו מצווה ביהמ"ש. השיקולים בהם יתחשב ביהמ"ש בבוחנו את השאלה האם יש מקום להפעיל את הסיג הקבוע בסעיף 3(3) הנ"ל הם: מידת מורכבותו של החוזה, משך הזמן הצפוי לביצועו ומידת שיתוף הפעולה הנדרש בין הצדדים.

בענייננו, אומנם מדובר בעיסקת קומבינציה שנמשכת זמן לא קצר. אולם, החוזה אינו מורכב ולאור הפירוט שבזיכרונות הדברים, אין לומר כי קיים חשש שהיעדר שיתוף פעולה יוביל לצורך בפיקוח בלתי סביר של ביהמ"ש. אין גם כל סיבה עניינית לאי שיתוף פעולה. אין להתיר למשיבות ליצור אווירה מלאכותית של אי אמון או אי שיתוף פעולה, על מנת שלא לקיים התחייבותן.

התוצאה הסופית: הערעור התקבל. ביהמ"ש קובע, כי המדובר בהסכמים תקפים ומחייבים, והוא מורה על אכיפתם.

ע"א 3380/97, ביהמ"ש העליון.

השופטים: תיאודור אור, טובה שטרסברג-כהן, חנוך אריאל.

בשם תמגר: עו"ד יוסף ברוך.

בשם המשיבות: עו"ד שמשון אלבק

צרו איתנו קשר *5988