חתמתי על ערבות או על משכנתא?

דא עקא, עלות הוצאת הערבות והצורך בשעבוד כספים ובטחונות ממשיים לטובת בנק, מרתיעים רבים מהשוכרים אשר אין ביכולתם להעמיד לרשות הבנק את בטוחה הדרושה. לכן, הבטוחה הנפוצה ביותר אשר נמצאת בכל הסכם שכירות, בין אם יש בטוחות אחרים ובין אם לאו, הינה בטוחה של ערבות אישית של השוכר, ובעיקר ערבות צד ג', אשר מניח את הדעת של המשכיר.

לא פעם, לכשמגיע העת לפרוע את שטר הערבות, הערב זועק לשמיים וטוען כי בכלל לא הבין את משמעות המסמך, ומבקש לבטל את הערבות שחתם. העניין מסתבך יותר, כשלערב מסתבר שהחתימו אותו לא על מסמכי ערבות, אלא מסמכי משכנתא.

כזה היה המקרה אשר נידון לאחרונה בפני השופטת ד. קרת-מאיר, בפרשת ת.א. 01/1668, שרה שטרק נ' זאב שטרק ואח'. בעניין שרה שטרק, התובעת הינה בעלים של נכס מסוים. הבן והנכד שהינם הנתבעים 1 ,2 , (להלן הנתבעים) שכרו מסעדה מנתבעת 3 (להלן הנתבעת), וכאחד מהביטחונות שהעמידו לנתבעת היתה ערבות של התובעת לחיובי הנתבעים.

התובעת הינה נכה, וועדה רפואית קבעה שיש לה גם סימנים קלינים מובהקים המגבילים באופן ניכר את כושר העבודה שלה. התובעת טענה כי הנתבעים הטעו אותה ביחס למהות המסמך שהם החתימו אותה, שלאחר מכן הסתבר שהיה מסמך לשעבוד נכס מקרקעין שבבעלותה. התובעת טענה שאין היא יודעת קרוא וכתוב, ואיש לא הסביר לה על מה היא חותמת, מלבד להורות לה לחתום "פה ופה ושם" כלשון התובעת.

השופטת קרת קיבלה התביעה, תוך שהיא נאלצה להתמודד עם התביעה במספר מישורים. המישור הראשון הינו יכולת של התובעת, אשר טענה שלא יודעת קרוא וכתוב. השופטת קרת היתה מוכנה לקבל את גרסת התובעת אשר טענה כי לא הבינה את משמעות המסמך, ולא תיארה לעצמה שהיא חותמת למעשה על מסמכי משכנתא.

מכאן השופטת קרת התמודדה עם הטענה של התובעת בדבר "לא נעשה דבר". בעניין זה השופטת קרת משתיתה את הניתוח שלה על שני תנאים מצטברים אשר התובעת אמורה לעמוד בהם, קרי "עקב טעות נוצר שינוי קיצוני בין המסמך שהחותם האמין כי עליו חתם, לבין המסמך עליו חתם למעשה ושנית לא היה חוסר זהירות מצד החותם". (ראו ד' פרידמן נ' כהן חוז כרך ב' ע' 686). השופטת קרת הגיעה למסקנה כי מתוך עדותה של התובעת עולה כי משמעות המשכנתא התבררה לה רק לאחר שהחלו ההליכים למימושה, וכי בעת החתימה כלל לא היתה מודעת למשמעות התחייבותה על-פי שטר המשכנתא.

לגבי התנאי השני של חוסר זהירות מטעם התובעת, השופטת קרת קובעת כי מקובלת עלי גם עדותה כי הוחתמה בדרך שבה הצביעו בפניה על המקומות שבהם היא צריכה לחתום. נראה גם, כי התובעת סמכה על בנה, אשר הסביר לה את מהות המסמך עליו היא חותמת. הסתמכות מעין זו במערכת יחסים של אם ובן הינה הסתמכות סבירה, למרות שברור לחלוטין כי הבן לא העמיד את התובעת על המשמעות האמיתית של המסמך. נראה לכן, כי התובעת הוכיחה גם את התקיימות התנאי השני, על מנת שניתן יהיה להגיע למסקנה כי חתימה על שטר המשכנתא בטלה.

מקביעות נחרצות אלו של השופטת ועד לביטול המשכנתא בשל טענת ביטול בגין הטעיה המרחק היה קצר, ואכן השופטת קרת קובעת בשל חומרת מסמך שהינו שיעבוד נכס ולא סתם ערבות, היה על הנתבעת כמוטבת של המשכנתא להאיר את עיני התובעת בהסברים (ראו גם מאמרי במדור זה מיום 26-25 באפריל 2004 בעניין ע.א 02/9136 מיסטר מאני בע"מ נ' שרה רייז).

בחיי המקצוע, רבים הם המקרים בהם מובאים אנשים אשר גילם המופלג או חוסר כושר התמצאות שלהם מונע מהם להבין לבדם את מהות המשפטית של הפעולה שהם מבצעים. יש להניח שרבים מחברים למקצוע נתקלים באנשים כאלו, אשר מובאים ע"י בן משפחה וחותמים בלי לשאול "שאלות מיותרות". פרשה זו יש בה כי להרתיע יצירת מצבים אלו, לפחות במשרדו של עורך דין המוחזק כמי שאמור לדאוג לתקינת עריכת המסמך וחתימתו.

לא בכדי תקנות 19 ו-16 לתקנות מקרקעין (ניהול ורשום) מחייבות את העורך דין לאשר כי הסביר את מהות המשפטית של הפעולה שעומד לבצע חותם המסמך, וכי שוכנע כי החותם הבין את המשמעות המשפטית של המסמך.

רבים מעורכי הדין מזלזלים בהוראה זו, ומחתימים את חותם המסמך מבלי לוודא עניין זה על בוריו. לא פעם יצא, כי אישורים כאלו ניתנו על-ידי עורכי דין אשר לא דוברים את השפה היחידה שחותם המסמך יודע. ואז נשאלת השאלה, לדוגמא איך עורך דין ממוצא מסוים הסביר את מהות המשפטית של פעולה מסוימת בשפה שזרה לו לחלוטין. בעניינים אלו אין להסתכן, ויש להיעזר בשירותי מתורגמן אשר ייתן אשור על כן שהחותם מבין בשפתו את תוכן המסמך.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.