בהמ"ש המחוזי: ארנונה אינה מס ואינה יכולה להיחשב שיעבוד ראשון על מקרקעין

בפסק דין מקיף שניתן לאחרונה על ידי השופטת ורדה אלשייך מביהמ"ש המחוזי ת"א נדונו סוגיות חשובות הקשורות לגביית ארנונה בפירוק ובכינוס חברה. לפסק הדין חשיבות רבה, מעשית ועיונית.

אחת השאלות שהתעוררה היא, האם חובות בגין ארנונה ומים נחשבים כשעבוד ראשון על המקרקעין, ולכן הם בדרגת הנשייה הראשונה, וזאת מכוח סעיף 11 א' (1) לפקודת המיסים (הגבייה). על כך עונה השופטת אלשייך בשלילה.

ביום 27.5.86 ניתן, לבקשת הבנק הבינלאומי (להלן - "הבנק"), צו לפיו מונה עו"ד יוסף מולאור (להלן "הכונס") ככונס נכסים ומנהל קבוע לנכסי חברת נאות מרינה בת-ים בע"מ (להלן "החברה"). יום לאחר מכן תפס הכונס חזקה במלון מרינה, הנמצא בבעלות החברה (להלן "המלון").

באותו יום נכרת הסכם בין הכונס לבין חיים שיף, המנהל והבעלים של החברה (להלן "שיף"), לפיו שיף יפעיל את המלון, שלא על ידי החברה, וכי כל ההכנסות וההוצאות הכרוכות בניהול המלון יהיו של השיף. למחרת היום (29.5.86) הגישה עיריית בתים (להלן "העיריה") בקשת למתן צו לפירוק החברה בגין חובות ארנונה ומים.

ביום 22.12.86 ניתן צו לפירוק החברה, ועוה"ד מ. גלוסקא וי. ברוש מונו - בחודש 9/87 - כמפרקי החברה. ביום 30.4.88 הפסיק שיף לנהל את המלון. המלון נסגר וננעל על ידי הכונס ביום 1.5.88. לאחר ביטול הצו לעיכוב מכירת המלון, אישר ביהמ"ש ביום 26.4.90 את מכירת המלון על ידי הכונס, והכונס מסר את החזקה במלון לקונה ביום 10.5.90.

ביום 21.10.90 הגישה העירייה הוכחות חוב לכונס בשל חובות ארנונה ומים הקשורים למלון, בגין התקופה שקדמה למתן צו הכינוס ועד ליום 1.6.90. ביום 4.9.91 הודיע הכונס לעירייה, כי אישר רק חלק מהוכחת החוב, בגין החובות שקדמו ליום מתן צו הכינוס: חוב בדין קדימה בסך של 203,057 שקל.

אשר לחובות הארנונה בתקופת הכינוס, טען הכונס, כי יש לחלק תקופה זו לשתיים: בתקופה בה נוהל המלון על ידי שיף, החובה מוטלת על שיף. בתקופה שלאחר מכן ועד מסירת המלון לקונה, הסכים הכונס לשלם את הארנונה כהוצאות קופת הכינוס. לכן הוא ביקש מהעירייה פירוט החובות בנפרד לגבי כל תקופה.

בשנת 91' הגיש הכונס לביהמ"ש בקשה למתן הוראות באשר לשיעור החובות שעליו לפרוע לעירייה. בשנת 1997 הגישה העיריה בקשה למתן סעד הצהרתי לגבי החובות שחב כלפיה הכונס. טענותיה של העיריה היו כדלקמן: חובות הארנונה המגיעים לה מהחברה בגין התקופה שעד למינוי הכונס (594,101 שקל) הם שעבוד ראשון על המקרקעין (המלון) מכוח הוראת סעיף 11 א' (1) לפקודת המיסים (גבייה) להלן - "הפקודה").

לחילופין, טוענת העירייה, כי על הכונס לשלם לה חובות בסך של 434,137 שקל בגדר חובות בדין קדימה, כמשמעותם בסעיף 354 לפקודת החברות, וכי חובות אלה צריכים לשאת ריבית והפרשי הצמדה, מיום ששולמה לכונס תמורת המלון. זאת מכוח הוראות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) (להלן - "חוק הרשויות המקומיות").

לחילופי חילופין, טוענת העירייה, כי החובות שנוצרו במהלך כל תקופת הכינוס חלים על הכונס בבחינת הוצאות כינוס, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה, כאמור לעיל.

בקשות אלה נדונו בפני השופטת ורדה אלשייך.

השאלה העיקרית העומדת במרכז המחלוקת שבין הצדדים היא, האם הארנונה היא בגדר "מס", כמשמעותו בפקודה, באופן שחובות ארנונה לעירייה מובטחים בשעבוד ראשון על המקרקעין מכוח הוראות סעיף 11 א' (1) לפקודה.

השופטת אלשייך קובעת, כי שאלה זו טרם הוכרעה לגופה על ידי ביהמ"ש העליון. עם זאת השאלה נדונה לגופה פעמיים בבתי המשפט המחוזיים, עם הכרעות סותרות. השופט דוד בר אופיר מביהמ"ש המחוזי בת"א - בעניין עו"ד יוסי אברהם נ. עיריית ר"ג - ענה על שאלה זו בחיוב. ואילו השופטת בלהה גילאור מביהמ"ש המחוזי בחיפה - בעניין עו"ד רובננקו נ. עירית חיפה - ענתה על כך בשלילה. השופטת אלשייך מקדימה וקובעת, כי דעתה כדעת השופטת גילאור.

כדי ללמוד על גדר המחלוקת יש לפנות להוראת סעיף 11 א' (1) לפקודה, הקובעת כי: "מס המגיע על מקרקעי הסרבן יהיה שעבוד ראשון על אותם מקרקעין". סעיף 2 לפקודה מגדיר את המונח "מס": "מס - לרבות מס הרכוש העירוני... כל מס, ארנונה, הלוואה ותשלום אחרים שעל גבייתם הוכרז... כגבייה הכפופה לחוק הדן בגביית מיסים".

השופטת אלשייך מסכימה עם השופטת גילאור, כי סעיף 2 לפקודה מבחין בין "מס" במשמעותו הרגילה, לבין סוגי המס האחרים המתוארים לאחר המילה "לרבות", ובכללם הארנונה. כדי לנקוט בהליכי הגבייה לפי הפקודה על סוג המס השני, דרושה הכרזה מתאימה בחוק הדן באותם מיסים, שגבייתם כפופה לפקודה (כדוגמת מס הכנסה, מע"מ ועוד). היות שפקודת העיריות לא החילה את הוראות פקודת המיסים (גבייה) על הארנונה, הרי שלפי הוראות סעיף 2 לפקודה אין הארנונה נחשבת כשעבוד ראשון על המקרקעין.

השופט בר אופיר קבע בפסק דינו, כי ארנונה כללית מובלעת ונכללת במונח "מס" שבסעיף 2 לפקודה, שכן משמעותו הטבעית והרגילה של המונח "מס" כוללת בחובה גם תשלום המשולם כמס לרשות מקומית על פי דין מפורש.

השופטת אלשייך דוחה פרשנות זו, באשר היא אינה מתיישבת עם הוראות סעיף 2 לפקודה, המבחינות, מפורשות, בין מס לבין ארנונה, והמונות את הארנונה ברשימת סוגי המיסים הטעונים הכרזה. פרשנות זו אף נתמכת מהוראת סעיף 12 ד' לפקודה. פרשנותו של השופט בר אופיר אף אינה מתיישבת עם הוראות פקודת החברות, אשר בסעיף 354 שבה נקבע כי ארנונה לתקופה המתייחסת לשנה לפני המועד הקובע היא בבחינת דין קדימה בדרגה שלישית. הפרשנות לפיה לעיריה שעבוד ראשון במקרקעין - העומד בדרגה ראשונה במעלה - תיצור סתירה וחוסר היגיון בקביעת מעמדם של הנושים. הוראות סעיף 354 הנ"ל הן בבחינת חוק ספציפי, הגוברות על הוראות הפקודה שהיא חוק כללי.

עוד מוסיפה השופטת אלשייך וקובעת, כי כשבאים לפרש את הוראת סעיף 11 א' (1) לפקודה, יש לבחון גם את האספקלריה המרחיבה של דיני הפירוק. אלה מחייבים פרשנות דווקנית של הוראות חוק המקנות בטוחות למיניהן, כדי לשמור על עיקרון העל של שוויון בין הנושים.

זאת ועוד, יש לפרש את סעיף 11 א' (1) הנ"ל באופן מצמצם ודווקני גם מן הטעם שהמחוקק העניק בסעיף זה זכות חפצית ראשונה במעלה, אף ללא רישומו של שעבוד זה במירשם פומבי כלשהו. שעבוד "סמוי" מעין זה עלול לפגוע באופן משמעותי בזכות הקניין של נושים מובטחים במקרקעין, רשמו את בטוחתם כדין ואינם מודעים לקיומו של השעבוד (הסמוי) הראשון במעלה. באופן זה, נפגעת גם הוודאות הרצויה בחיי המסחר.

נימוק נוסף לפירוש מצמצם של סעיף 11 א' (1) מצוי בהוראות חוק יסוד: כבוד האדם וחרותו, המצוות שלא לפגוע בזכויות קניין.

באימרת אגב מתייחסת השופטת אלשייך לטענות נוספות שהועלו על ידי הכונס - התיישנות וויתור. השופטת אלשייך קובעת, שיש טעם בטענות אלה נוכח העובדה שהעירייה לא טענה לשעבוד ראשון במקרקעין בתביעת החוב שהגישה לכונס ובבקשת הפירוק. טענה זו נטענה לראשונה בבקשתה, 11 שנים לאחר מתן צו הכינוס.

לאור האמור לעיל, קובעת השופטת אלשייך, יש לדחות את טענת העירייה כי חובות הארנונה ייחשבו כשעבוד ראשון על המקרקעין מכוח הוראות סעיף 11 א' (1) לפקודת המיסים (גבייה), אלא כדין קידמה בהתאם להוראות סעיף 354 (א') לפקודת החברות.

המר' 10296/91, המר' 3162/97.

תיקי פרוק 4909/85, 1474/86.

בימ"ש המחוזי בת"א.

השופטת: ורדה אלשייך.

הופיעו עוה"ד: י. מולאור, מ. גלוסקא, י. ברוש, א. בראף-שניר, י. סהר, ד. קרני, ל. קורן.

הערה: בשאר הסוגיות שנדונו בפסק הדין - חובות בדין קדימה לעיריה, ריבית והפרשי הצמדה על חיובים בדין קדימה, מיסים עירוניים שנצברו לאחר צו הכינוס כהוצאות כינוס וריבית והפרשי הצמדה. על הוצאות הכינוס - בכתבה בשבוע הבא.