אין הפקעות בחינם

בשנים האחרונות ניתנו בבית המשפט העליון מספר פסקי דין, שבמידה רבה עיצבו את דיני הקנין והפקעת הקנין במדינת ישראל. הלכות כגון "בנק אוצר החייל" (ע.א. 95/189), "גנז" (ע.א. 97/2643), בדיני מקרקעין וכן הלכות כגון "הולצמן" (ע.א. 97/5546) "קרסיק" (בג"ץ 96/2390), "הורביץ" (ד"נ 02/1333/1346), באו להרחיב את ההגנה על הרוכש מקרקעין מחד ולצמצם את הפגיעה בקניינו של האדם מאידך גיסא. פסקי הדין הללו מאוזכרים בכל פרשיה המגיעה לבית המשפט.

כידוע בחוקי ההפקעה למיניהם נקבע, כי הרשות המפקיעה פטורה מתשלום פצויי הפקעה עד לאחוז מסוים מהמקרקעין. אחוז זה נע בין 25 אחוזים ועד 40 אחוזים משטח החלקה.

בהלכת הולצמן קבע בית המשפט העליון, כי כשכל החלקה מופקעת, על הרשות לפצות את בעל הקרקע מהמטר הראשון ואין לנכות מהפיצוי המגיע את אחוז הפטור. דעה זו נומקה בפסיקה כך, שההפקעה של חלק מהמקרקעין בדרך כלל גורמת להשבחה של יתרת החלקה, ואם בעל הקרקע נהנה מהשבחת יתרת החלקה, אזי יש הצדקה כי ההפקעה המביאה להשבחה תתבצע גם ללא תשלום מצד הרשות לידי בעל הקרקע. אך אם כל החלקה מופקעת, אזי אין כל הנאה ליתרת החלקה ולכן אין הצדקה כי הרשות תהנה מהפטור (ראו הלכת הולצמן).

הלכת הולצמן נקבעה בשעתו בגין הפקעה שנעשתה מכוח פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי צבור) 1943 (להלן: פקודת הקרקעות), אשר קובעת, כי הפקעה של עד 25 אחוזים מהחלקה לא תזכה את בעל החלקה בפיצויים.

בעניין שנידון לאחרונה בביהמ"ש המחוזי בחיפה, נבחנה מידת תחולת הלכת הולצמן על חוק הפקעה אחר, קרי על פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן: פקודת הדרכים). לאחרונה נדרש בית המשפט המחוזי בחיפה לסוגיה הקשורה להלכת הולצמן, בדבר היכולת של הרשות להפקיע חלק ממקרקעין והפטור מתשלום פיצויים עד 25 אחוז הראשונים משטח החלקה. העניין היה בה.פ. (חי') 02/158, פייצל מופלח חלבי נגד מדינת ישראל, אשר נידון בפני השופטת ר. חפרי וינוגרדוב.

בעניין פייצל, המבקשים הינם בעלי חלקה, אשר חלק ממנה הופקע לטובת תשתיות כגון רחוב וכו'. העותרים ביקשו מבית המשפט לקבוע, כי יש להחיל את הלכת הולצמן ועל כן על הרשות לתת להם פיצוי מלא בגין כל מטר מרובע מההפקעה. מבלי לנכות את אחוז הפטור הקיים בפקודת הדרכים:

"7. לא יהא בעל הקרקע זכאי לקבל פיצויים אלא אם כן היה שטח הקרקע שנלקח גדול מרבע השטח הכולל של החלקה שממנה נלקח: בתנאי שאם הוכח כי אם לא ישולמו לו פיצויים יהא נגרם לו סבל, רשאי שר העבודה או שר התחבורה, לפי שיקול דעתו, ליתן אותו סכום הפיצויים שימצא לנכון מתוך התחשבות בכל מסיבות העניין.

8. (1)היה גודל השטח שנלקח עולה על רבע החלקה שממנה נלקח, ישולמו לבעל הקרקע שנרכשה פיצויים בעד השטח העודף על הרבע".

השופטת חפרי וינוגרדוב, תוך ניתוח ממצה של ההלכות בעניין דנן, מקבלת את העתירה באופן עקרוני, אך קובעת, כי בנסיבות העניין אין תחולה לביטול הפטור.

השופטת חפרי וינוגרדוב קובעת: "דעתי היא, כי העקרונות החוקתיים שעמדו ביסוד הילכת הולצמן חלים גם על ההפקעה מכח פקודת הדרכים. העובדה שפקודת הדרכים מנוסחת בשפה ברורה ו"רזה" יותר מפקודת הרכישה בסעיפים הרלוונטיים אינה פועלת כנגד הפעלת הפרשנות החוקתית על פקודת הדרכים. עניינה של הפרשנות הנדונה הוא בעקרונות יסוד חוקתיים של שיטתנו, שהינם בעלי תחולה על החקיקה כולה".

השופטת חפרי וינוגרדוב ערה לעובדה, כי המקרה שבפניה הינה מעין מקרה ביניים. קרי, זו הפקעה שעולה על גבול הפטור (יותר מ-25%) אך פחות הפקעת כל החלקה.

כזכור, השופטת דליה דורנר, בהלכת הולצמן, קבעה פרזומציה לפיה הפקעה של למעלה מ-55% מהחלקה מביאה הדרך כלל פגיעה בערך יתרת החלקה. השופטת חפרי וינוגרדוב, קובעת בעניין זה קביעה חשובה והיא, שיש מקרים בהם ירידת ערך ביתרת החלקה יכולה להביא להפחתה (בהתאם) של הפטור שיש לנכות מתשלום הפיצויים. כלומר, ככל שמגיעים למסקנה, כי "לא ניתן לעשות ביתרת החלקה שמוש כללי סביר", כלשון השופטת חפרי וינוגרדוב, כך גובר הסיכוי כי הלכת הולצמן תחול והפטור הנתון לרשות יילקח ממנה.

ולכן השופטת חפרי וינוגרדוב קובעת: "תוצאת הבדיקה של נאותות הפחתה בשיעור המקסימלי, מביאה במקרה שלפני לבדיקת מחשבה בדבר אפשרות בצוע הפחתה חלקית של הפטור, מחשבה אותה יש לאזן בשקילת האינטרס החברתי והציבורי של הקניין, אלא, שלא מצאתי אפשרות לעשות כן, לאור לשונם הברורה של ס' 7 ו-8 (1) לפקודת הדרכים".

לפסק דין זה חשיבות הן בתחום המשפט והן בתחום השמאי כאחד. לא עוד ניכוי אוטומטי של 25% פטור מתשלום פצויי הפקעה, אלא יש לשקול כל הפקעה לגופה של העניין.

פסק דין זה מהווה נדבך נוסף בפסיקה של בתי משפט לאחרונה, אשר מוכנים לפרש את חוקי הפקעה כמקשה אחת. לעניין זה ראוי לציין גם פסק הדין של השופטת נחמה מוניץ בנצרת בעניין (ת.א. 02/1079 עזבון המנוח רפיק סלים חליל נגד מדינת ישראל), אשר על בסיס אותו הגיון נקבע בו, כי גם הפקעה לפי פקודת הדרכים תפורש כפי שמפרשים חוקי הפקעה אחרים, וזאת על סמך הלכת הורביץ דנן.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.