"אנחנו עם הפנים לגליל"

אמפא יזום נמצאת בבעלות החברה-האם, אמפא, שהבעלות עליה מתחלקת בין שלומי פוגל, אשר פוגל, עו"ד יהושע וולף ונפתלי צדר. משפחת גרודצקי, שהיתה בעבר בעלת השליטה בקבוצה, תופסת כעת מקום שולי, באמצעות בן המשפחה עודד. צדר אחראי, בין היתר, על עסקי אמפא יזום. העבודה בשטח נעשית על-ידי סגנו, זוהר לוי.

צדר ולוי, בראיון ל"גלובס": "הקבוצה מחפשת זה זמן ניכר קרקעות לבנייה, כדי להרחיב ולגוון את פעילותה. עד סוף 2002 תכננו לבנות על קרקעות של כמה קיבוצים ומושבים במרכז הארץ ובדרומה. למה בקיבוצים? כי יש להם תשתית, הקרן הקיימת עשתה עבודה יפה בהכשרת דרכים. איננו מתביישים להגיד, שבפעילותנו יש גם המרכיב הציוני של יהוד הגליל.

"אנחנו יכולים לגלות היום, שבין היתר ניהלנו מו"מ מתקדם על עסקאות עם החורשים ושורש. בג"ץ הקשת הדמוקרטית, בספטמבר 2002, טרף את הקלפים. למדנו את החלטת בג"ץ ואת החלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל, לגבי הרחבות בקיבוצים, וגילינו שאפשר לבנות למגורים, על קרקע חקלאית, רק בשני איזורים בארץ - בגבול הדרום, ובעיקר ביישובי קו העימות בגליל. מאז ועד היום, וגם בעתיד, אנחנו עם הפנים לגליל".

גלובס: לאן הגעתם בגליל, ואיך נוצר הקשר?

זוהר לוי: "האיש שלנו בגליל העליון הוא רענן אלוני מקרית שמונה, בנו של ראש העיר לשעבר. הוא יצר את הקשר בינינו לבין קיבוץ שדה נחמיה, ואחר כך עם הקיבוצים מנרה וכפר סולד. לפני מספר חודשים הקמנו חברה בשם אמפא בגליל, 85% לנו, 15% לאלוני. הוא לא קיבל מניות בחינם, אלא השקיע ביחס להשקעתנו. חברה זו חתמה על הסכמים עם שלושת הקיבוצים, ואנחנו כבר בשטח".

- איך בנויות העסקאות?

לוי: "ניקח כדוגמא את שדה נחמיה. זהו קיבוץ ותיק, באיכות חיים גבוהה, שהבעיה העיקרית שלו היא הגיל הממוצע הגבוה של החברים, כ-60. הצעירים, מה לעשות, עוזבים את הקיבוץ, והוותיקים מודאגים. הרחבת הקיבוץ היא ההצלה שלהם, מבחינה כלכלית וחברתית, אולי גם קיומית. על פי החלטת מועצת המינהל, מחזיר הקיבוץ למינהל מתחם בן 200 דונם. המינהל מפריש חלק מהקרקע לצרכי ציבור, מחלק את היתרה ל-150 מגרשים בני דונם, ומוכר אותם לקונים עירוניים. המילה "מכירה" נכונה רק פורמלית, כי על פי החלטת המינהל, מקבלים הקונים זכויות חכירה בקרקע בחינם, כדי להקל על בנייה למגורים מול הגבול".

- היכן נכנסת אמפא לתמונה?

לוי: "אנחנו היזמים. אנחנו שוכרים קבלן, חברת תורג הגלילית, בבעלות משפחת תורג'מן. אנחנו אחראים גם על עבודות הפיתוח. הקונים משלמים לנו 40 אלף דולר בעד עבודות הפיתוח, ועוד 700 דולר למ"ר מבונה, כולל רווחי יזם. הקונים גם ישלמו הוצאות ניהול, תכנון, חשמל, היטל ביוב והוצאות אחרות, בכ-30 אלף דולר. גודל הווילות נע בין 100 ל-250 מ"ר. וילה ממוצעת בת 150 מ"ר תעלה כ-170 אלף דולר. הרווח שלנו ינוע בין 7 ל-10 אחוזים ממחיר הוילה. הגענו להסדר מיוחד במינו עם מנהל אגף הנדל"ן בבנק טפחות, צבי גרינוולד, שלפיו יתן הבנק ערבויות בנקאיות לקוני הדירות, לצורך קבלת משכנתא, למרות שהקרקע אינה שלהם כרגע, אלא של המינהל".

קל לחשב, לפי נתונים אלו, שאמפא בכפר מקווה להרוויח בין 8 ל-12 מיליון דולר על פרויקט שדה נחמיה. זאת, כמובן, אם כל 150 הוילות יימכרו. המכירות החלו לפני כחצי שנה, ועד עתה מכרו 40 יחידות. היזמים בונים שלב א', ומקווים לטוב. יש לדעת, שכל קונה חייב לעבור ועדת קבלה מטעם הקיבוץ.

- מי הקונים?

לוי: "בשבוע חול המועד סוכות קיבלנו יותר מ-1,400 פניות. כ-200 מהם באו לראות את המקום, ואנו מניחים שחלקם יקנו וילות. חלק גדול מהקונים הם משפרי דיור ממרכז הארץ. לדוגמא, ינאי ואילנה סלומון מרעננה, הוא מהנדס חשמל והיא מהנדסת מחשבים. הם קנו וילה, וכבר מצאו עבודה, הוא בשלוחה החיפאית של המפעל שבו הוא מועסק, והיא במפעל של קיבוץ דן. הם כל כך התלהבו מהסביבה, עד ששכרו בית בשדה נחמיה, לשנתיים, לתקופת הביניים עד קבלת הווילה. יש לנו הרבה סיפורים דומים".

- האם פונים אליכם גם מגוש קטיף?

לוי: "קיבלנו כ-10 פניות ממשפחות מגוש קטיף, המבקשות לנצל את כספי הפיצויים ולעבור אלינו. חתמנו שני חוזים עם משפחות, אחת מהן מאלי סיני. אנו מניחים שנחתום איתם על חוזים לא מעטים, כי אופי החיים בהרחבות דומה במידה רבה לזה של גוש קטיף".

- מה מרוויח הקיבוץ מהעסקאות האלו?

לוי וצדר: "נכון שהוא לא מוכר את הקרקע ואיננו מקבל מזומן. הרווח העיקרי שלו הוא חברתי, הצלת היישוב, בית הספר, גן הילדים, כל המוסדות החברתיים. אמפא גם התחיבה לתקן את מערכת הביוב והכבישים הפנימיים. בנוסף, כל משפחה רוכשת מהקיבוץ, ב-300 שקל לחודש, רשות שימוש בשירותים כמו בריכה ומגרשי ספורט. מכירת השירותים ל-150 משפחות תגדיל את הכנסות שדה נחמיה בכ-500 אלף שקל לשנה, כמעט ללא הוצאות נוספות".

- איך פועלת השיטה ביישובים האחרים?

זוהר לוי: "סיכמנו עסקאות דומות לבניית 80 וילות על מגרשים בני דונם במנרה, ממש על הגבול, ו-170 וילות על מגרשים של חצי דונם בכפר סולד. יו"ר המועצה האיזורית גליל עליון, אהרון ולנסי, הפעיל מאוד בתחום זה, מתכנן לשלב את הפרויקט שלנו במנרה עם פרויקט להקמת כפר נופש ביישוב. אמפא תבנה גם את כפר הנופש. 20 משפחות כבר נרשמו לקניית וילות במנרה, אך החתימה מתעכבת עד לסיכום עיסקת כבר הנופש. אנחנו עובדים על התב"ע של כפר סולד, ומקווים שהבנייה והשיווק יתחילו בעוד כשנה. גם שני קיבוצים אלו זקוקים מאוד להרחבות, כי גם אצלם הגיל הממוצע גבוה מאוד".

- יש לכם עוד תוכניות?

נפתלי צדר: "אנחנו מנהלים מו"מ עם שלושה יישובים נוספים בגליל, על תוכניות הרחבה לבניית 400 וילות. כן מתנהל מו"מ לבניית 150 וילות עם יישוב בקו התפר. כפרי הנופש ייבנו במנרה, אלומות ואולי גם כפר סולד. כפרי הנופש יהיו בעצם שכונות של צימרים, בבקתות עץ, בהשקעה נמוכה יחסית. נמכור את הבקתות ליזמים עירוניים, שישכירו אותן במחירי השוק המקובלים בגליל, 300 עד 450 שקל ללילה, עם או בלי ארוחת בוקר".

מנהלי אמפא נדל"ן מגלים ל"גלובס", כי החברה עומדת להיכנס לתחום חדש נוסף: בניית כפרי גמלאים. זוהי המהדורה החדשה והמשופרת של בתי הדיור המוגן. מדובר על בניית שכונות קוטג'ים לגמלאים, לא דירות בבתי קומות כמקובל ברוב הפרויקטים. אב הטיפוס של אמפא, הדוגמא שממנה הם רוצים ללמוד, היא כפר הגמלאים של משכנות כלל בנורדיה שבשרון.

צדר: "חתמנו על חוזה עם קיבוץ כפר המכבי, ליד חיפה, שלפיו נבנה על קרקע בקיבוץ כפר בן 200 יחידות. הקיבוץ יקבל 26 אחוז מתמורה המכירות של הדירות, כאשר הקרקע תעבור דרך המינהל, כמקובל בעסקאות כאלו. קוטג' בן 2 חדרים יעלה 170 אלף דולר. סיכמנו גם עיסקה עם הקיבוץ הדתי חפץ חיים ליד גדרה, לבניית כפר גמלאים בן 200 יחידות לציבור הדתי. פרויקטים אלו מנוהלים על-ידי עמנואל מאור, שהיה בעבר מנכ"ל חברת משכנות כלל, ורכש ניסיון וידע רבים בנושא".

פעילות הנדל"ן של אמפא אינה מצטמצמת בעסקי קיבוצים, כפרי נופש ובתי דיור מוגן. לאמפא יש שש זרועות (ראה תיבה). שתים מהן עוסקות בנדל"ן - אמפא יזום שפעילותה תוארה למעלה, ואמפא נדל"ן. חברה אחרונה זו, בבעלות משותפת של אמפא ושל האחים נקש מארה"ב, עוסקת בעיקר במימוש המפעלים לשעבר של הקבוצה, שפעם יצרו מוצרי חשמל, והיום הפכו לעיסקי נדל"ן. הנכסים הבולטים ברשימה הם:

פרויקט משרדים גדול בן 95,000 מ"ר, אמפא ביזנס סנטר, ברחוב יגאל אלון בתל-אביב, על המגרש שפעם עמד עליו מפעל המקררים אמקור. החברה בונה שלב ראשון, 20,000 מ"ר, ומזה כבר השכירה 10,000 מ"ר בכ-16 דולר למ"ר לחודש, עם אופציה לשוכר לקנות את הנכס בעתיד ב-1,900 דולר למ"ר קבוע. בניית היתרה, 75,000 מ"ר במגדל רב קומות, הוקפאה עד למציאת שוכר או קונה ל-50% מהשטח לפחות. בניית 35,000 מ"ר נוספים בוטלה, והשטח הומר למגורים, באישור הוועדה המקומית לבניין ערים. אמפא נדל"ן תבנה במקום 450 דירות, ומקווה לשוק טוב.

בניין אמקור ברחוב המסגר 9. כאן בנו בניין משרידים בן 9 קומות, 10,500 מ"ר, על המגרש שבעבר שימש כמרכז השירות של החברה. אמפא הורידה את דמי השכירות מ-16 ל-9 דולר למ"ר, והצליחה כבר להשכיר כ-85% מהשטח, בעיקר לידיעות אחרונות ולרשות השידור.

בית אמפא בהרצליה פיתוח, בן 24,000 מ"ר, בשותפות עם ס.ג'י.ס, נבנה על מגרש שפעם עמד עליו מפעל של החברה. כל השטחים מושכרים, בעיקר לאניגמה, נדל"ן קום, הולמס פלייס ואחרים.

בית אמצור, בן 18,000 מ"ר, גם הוא בהרצליה פיתוח, גם הוא בשותפות עם ס.ג'י.ס, נקרא כך משום שבעבר עמד עליו מפעל אמצור של הקבוצה. השטחים מושכרים כולם, והשוכר הגדול ביותר הוא טקסס אינסטרומנטס, 5,500 מ"ר.

ביג בית שמש - מרכז מסחרי בן כ-9,000 מ"ר, במקום שבעבר עמד עליו אחד ממפעלי אמפא. זוהי שותפות בין אמפא לביג מרכזים מסחריים, הכל מושכר.

החברה בונה 7,500 מ"ר מסחריים ברחובות, על קרקע ותיקה בבעלותה, 5,000 מ"ר בשלב ראשון, והיתר בהמשך.

מרכז מסחרי בן 15,800 מ"ר בנתיב הל"ה, משותף לחברה ולקיבוץ, מושכר כולו.

בבעלות אמפא גם נכסים אחרים, ידועים פחות. מעטים, למשל, יודעים שבבעלות החברה בניין משרדים בן 1,000 מ"ר ברחוב פנקס פינת ויצמן בתל אביב, המושכר כולו לבנק לאומי.

גלובס: מה לגבי חוץ לארץ?

נפתלי צדר: "די לנו בישראל, לפי שעה. יש לנו עוד מגרשים וזכויות בנייה לפתח בארץ. אנחנו מעדיפים להביא לארץ משקיעים, ולא לצאת לחו"ל. לכן הגענו להסכם עם האחים נקש, שישקיעו כ-20 מיליון דולר ברכישת 50 אחוז מאמפא נדלן. אנו מעריכים, שהחוזה הסופי ייחתם עד 31 בדצמבר".