לי אלעזרא, 43, מרגיש כמו חצי ראש העיר של אשקלון. לפני כשלוש שנים רכש את הבעלות המלאה על אפרידר, שהיתה ונשארה היזם הגדול והמוביל בעיר, ואחת מחברות הנדל"ן הפרטיות הגדולות של ישראל. כ-40 אלף מתוך 110 אלף תושבי אשקלון מתגוררים בדירות שאפרידר בנתה במשך עשרות שנות קיומה. גם כיום, בונה החברה יותר מ-300 דירות בעיר.
בראיון ראשון מזה שנים, חושף אלעזרא את תוכניות הפיתוח והבנייה של אחת מחברות הנדל"ן המובילות בענף, ומגלה כי היא תבנה בקרוב בעיר מרכז מסחרי גדול, וכ-600 דירות וקוטג'ים.
אלעזרא, בעצמו תושב אשקלון, אוהב את חברתו החדשה ומספר בהתלהבות על תולדותיה: "אפרידר הוקמה בשנות החמישים על-ידי עולים מדרום אפריקה (אותה קבוצה שבנתה במקביל את סביון), ומכאן שמה. היא קנתה מהמדינה 2,000 דונם, ובנתה עליהם את שכונת אפרידר, שהיא היפה והמובילה בעיר, ובה מתגוררים כ-15,000 איש. מאוחר יותר רכשה החברה מהמדינה עוד 2,150 דונם, ובנתה עליהם את שכונת ברנע הצפונית, שבה גרים עוד כ-25,000 תושבים. שתיים מתוך חמש השכונות של אשקלון נבנו על-ידי אפרידר, ומהוות את איזורי המגורים המובילים שלה".
גלובס: כמה דונם פנויים לבנייה נשארו לכם?
אלעזרא: "כ-1,000 דונם, מחציתם על חוף הים ומחציתם בעשרות מגרשים בגדלים שונים, הפזורים בשכונות אפרידר וברנע. אנחנו מתכוננים לבנות עליהם בעתיד, בהדרגה, עוד אלפי דירות".
התוכניות של אפרידר נראות יומרניות מעט, בשים לב לבעיות שבהן נתקלו חברות אחרות, שביקשו לבנות אלפי דירות בעיר בשנים האחרונות. משפחת רפאלי רכשה לפני כעשר שנים מחברת דיור קרקע לבניית יותר מ-4,000 דירות, בברנע, והיא בונה את הפרויקט באיטיות, תוך ניסיון למכור חלק מהמגרשים ליזמים מקומיים ואחרים. בצידה השני של העיר, בנה היזם היהודי-צרפתי רוברט הרוש מגדלי דירות, ונראה שהבנייה, לפחות באחד מהם, מתנהלת באיטיות.
- מה הערובה שתוכלו למכור את הדירות ולא תכנסו לבעיות שיווק, כפי שקרה לחברות גדולות אחרות שבנו בעיר בשנים האחרונות?
"לאפרידר יתרון מהותי על חברות אחרות. המגרשים שלה קטנים יחסית ומפוזרים בעשרות מקומות בעיר. כמעט בכל מקום שאתה רואה מגרש ריק, קטן או גדול, הוא שלנו. הדבר מאפשר לנו להיות גמישים, לבנות מספר קטן יחסית של דירות על-פי הביקוש. זאת, בניגוד לחברות שבנו בנייני מגורים רבי קומות בצפון ברנע, ונכנסו בבת אחת לבנייה של מאות ואלפי דירות, עם השקעות גדולות מאוד".
- מה התוכניות שלכם לגבי חוף הים?
"לאפרידר יש נכס יחיד במינו בארץ - קרקע לבנייה באורך של כ-5 קילומטרים מול חוף הים, עם תב"ע מאושרות לבנייה. חוק החופים, האוסר על בנייה חדשה 300 מטר מהים, אינו חל על תוכניות שכבר אושרו. בידינו מגרשים לבניית אלפי דירות ושורת נכסים מניבים על החוף, מה שאין לשום יזם אחר בארץ. אנחנו מתכוונים לנצל זאת.
"בשלב ראשון, נתחיל בקרוב לבנות מרכז מסחרי בן 8,000 מ"ר, ליד המרינה, בשותפות בחלקים שווים עם חברת אלביט הדמיה של מוטי זיסר. נשקיע כ-50 מיליון שקל בבניית המרכז והחניון הצמוד, בן 400 מקומות. בנק לאומי יתן ליווי. החנויות יושכרו ב-40 עד 50 דולר למ"ר לחודש, ואנחנו מצפים לביקוש ער. בשלב שני נבנה את היתרה, עוד 17,000 מ"ר מסחריים, בהשקעה של 50 מיליון שקל נוספים. הקרקע היא של אלביט, ההשקעה בבנייה שלנו, ונתחלק ברווחים בחלקים שווים".
- מה עוד תבנו לאורך החוף?
"יש לנו תוכניות לבניית דירות נופש בשורת מגרשים על החוף. יש תב"ע מאושרת לבניית בתי מלון. האפשרויות גדולות. נבנה את בתי המלון על-פי התפתחות מצב ענף התיירות. מלון הולידיי אין, המוביל בעיר, נבנה על מגרש שקנה מאתנו. לאפרידר יש קרקע לבנייה לדורות".
- מה התוכניות לבנייה במגרשים האחרים של החברה?
"בקרוב נתחיל בבניית פרויקט בן 600 דירות - 200 וילות ו-400 דירות בבניינים מדורגים בני 4 קומות - בצפון ברנע. הבנייה תיעשה על מגרשים הסמוכים לשכונת מדורגים שבנינו בעבר. דירות בנות 4-5 חדרים יעלו 145-165 אלף דולר. נציע למכירה מגרשים בני 600 מ"ר, לקוטג'ים, ב-160-170 אלף דולר. במקביל, נאפשר לרכוש אצלנו קוטג'ים מוכנים, בני 250 מ"ר, על אותם מגרשים, במחירים שינועו בין 400 ל-500 אלף דולר".
- זה לא יקר מדי בשביל אשקלון?
"שכונות הוילות של אשקלון הן לדעתי בין היפות והמבוקשות ביותר במדינה. הוילות נבנו בהדרגה בעשרות השנים האחרונות, ברמה גבוהה, על מגרשים גדולים עם גינות מטופחות, חלקם פונים לים. מתגוררים כאן אנשי עסקים בכירים, עורכי דין. גם אני גר בוילה כזו, אם כי צנועה יחסית. באשקלון יש, לדעתי, חוף הים היפה ביותר במדינה. זו עיר עם נמל יאכטות, גן ארכיאולוגי, פארקים, מערכת חינוך ותרבות ברמה גבוהה, ואני אומר זאת גם בתוקף תפקידי מהעבר כסגן ראש העיר".
- מה אתם בונים כיום בעיר?
"אפרידר בונה כיום, כיזם, 328 דירות ב-5 אתרים בעיר. אנחנו חותמים על חוזים עם קבלני ביצוע, בדרך כלל מקומיים, שאנחנו עובדים אתם זה שנים ויש לנו אמון בהם. אפרידר היא חברה פרטית, ואינה חייבת להוציא מכרזים. דירות של 4 חדרים נמכרות בכ-125 אלף דולר בממוצע, ודירות של 5 חדרים נמכרות ב-145 אלף דולר בממוצע".
בעליה של אפרידר מציג בגאווה את הפרויקטים שבנתה החברה בשנים האחרונות. אחד מהם, בניין בן 8 קומות, בשכונת פנינת אפרידר, שבנייתו הסתימה באחרונה, הוא עם לובי מפואר כמו ברמת אביב ג', עם רמת גימור גבוהה. לדברי אלעזרא, הדיירים מרוצים וכמעט שאין תלונות. לידו בונה החברה שני בניינים חדשים.
אלעזרא רכש את החברה במכרז מהמדינה בשנת 2001, ב-80 מיליון שקל. במכרז השתתפו 32 חברות, בהן חברות הנדל"ן המובילות של הענף. אלעזרא, שלא היה ידוע עד אז בענף, הפתיע כשעקף בסיבוב, הציע את המחיר הגבוה ביותר, זכה, ונטל כמעט מיד את החברה לניהולו הפעיל.
היום, במבט אחורה, מחייך אלעזרא ואומר שקנה "במחיר טוב", שהרי קיבל, כחלק מהחברה, את 1,000 הדונם לבנייה, כולל עשרות המגרשים לבניית אלפי דירות הפזורים בעיר. "אני מאמין גדול באשקלון", הוא אומר.
- מהו מחזור המכירות של החברה? כמה היא מרוויחה בשנה?
"אפרידר היא חברה פרטית ב-100%. איננו חייבים לפרסם נתונים. אבל אני יכול לומר שהרווחים הם ברוך השם, בלי עין הרע. אין מה להתלונן".
אחד מסודות הרווח הוא, שהחברה בונה על מגרשים שרכשה בשנות החמישים מהמדינה במחיר אפסי. מכירת הדירות מממשת רווחי הון גדולים. לכן כדאי לחברה, גם בתקופת השפל הנוכחי של ענף הנדל"ן, לבנות דירות ולמכרן במחירים סבירים ואפילו נמוכים יחסית: כל מכירת דירה מממשת מיד רווח הון גדול על מכירת המגרש שעליו היא בנויה.
לפני שנתיים רכשה אפרידר מקבוצת דיסקונט את החברה להשכרת רכב אלבר, מן המובילות בתחום זה במדינה. משרדי שתי החברות נמצאים זה ליד זה במרכז המסחר והעסקים של שכונת אפרידר, שנבנתה על-ידי העולים דאז על-פי דגם של מרכזים דומים בדרום אפריקה. אבל, אלעזרא מבקש להדגיש, ששתי החברות נמצאות אמנם בבעלות אחת, אבל פעילותן מופרדת לחלוטין, ואין קשר ביניהן.
אלי אלעזרא, מנכ"ל יעיל, מהיר, האוהב לחתום דברים מיד, מספיק לנהל את שתי החברות ממשרדיהן באשקלון, לקפוץ גם למשרדי אלבר בתל-אביב, לפקוח עין על סניפי אלבר בכל הארץ, וגם לעסוק פה ושם בפעילות ציבורית. בנוסף לכך, סיים בימים אלו לימודי תואר שני במשפטים, אחרי שבעבר קיבל תואר ראשון בחשבונאות. ההשלכה האקדמית מקלה עליו לנווט בין מאזני שתי החברות הקשורות.
- האם אין אתם חוששים מעודף דירות באשקלון ומקשיי שיווק?
"האוכלוסיה באשקלון גדלה בקצה של 3.5% לשנה, מגידול טבעי, עלייה והגירה פנימית מערים אחרות. זה אומר, שמדי שנה גדל מספר התושבים בכ-4,000 איש, והם זקוקים לכ-1,000 דירות. לכן אני אופטימי".
- אפרידר היא רק אשקלון?
"חלילה! אנחנו גם היזם הגדול ביותר באשדוד. כיום אנחנו בונים בה 45,000 מ"ר למגורים, מסחר, משרדים וחניה. אנחנו מסיימים עתה בניית 200 דירות ברובע הסיטי, כולן מכורות, כשדירות 4 חדרים נמכרו ב-165 אלף דולר. במסגרת פרויקט זה בנינו גם 4,500 מ"ר מסחר ומשרדים, והכל מכור. יש לנו בסיטי גם מגרש לבניית 276 דירות בדיור מוגן".
- אתם בונים גם בערים אחרות?
"אנחנו מסיימים בניית ומכירת 330 דירות, עם 4,000 מ"ר מסחריים, במרכז באר-שבע. בקרוב נתחיל בבניית 63 דירות נוספות, המהוות את השלב האחרון של הפרויקט. בבעלותנו גם מגרש ל-80 דירות בקרית אונו. הביקוש לדירות טוב, אנחנו עוקבים אחרי המכירות של מנרב, שהחלה לבנות ולשווק במקום פרויקט בן 270 דירות, ויתכן שבקרוב נתחיל גם אנחנו בבנייה שם".
- מכרתם גם ליהודי צרפת?
"כן. מכרנו עשרות דירות באשדוד ואשקלון ליהודים צרפתים. הם לקוחות טובים, מתמקחים על המחיר אבל ברוח טובה, משלמים בזמן. מתוך מעקב נראה לנו, שהם קונים את הדירות לאחת משלוש מטרות: להתגורר בישראל, לנפוש בדירות בחופשות הקיץ, או כעיר מקלט למקרה שיגברו גלי האנטישמיות. ברור, שגם חוזקו של האירו מקל עליהם לרכוש דירות".
- מה עוד עושה אפרידר?
"אנחנו החברה המנהלת, מטעם המדינה, של שכונת מגדל הישנה, חלקה בבניינים ערביים, שבה מתגוררים אלפי תושבים. אנחנו אחראים לניהול קניות ומכירות של דירות, וכן ולאחזקה. בנוסף, אנחנו מנהלים בעבור משרד השיכון 1,500 דירות בשכונת נוה דקלים. מעל כל אלו, חלק גדול מרישום הבעלויות של דירות באשקלון נעשה במשרדי אפרידר, מכיוון שהטאבו אינו מוסדר. בקיצור, אנחנו אחראים על 4 מתוך 5 שכונות העיר, וכן מהווים את הטאבו שלה".
- איך אפשר לדעתך להוציא את הענף מהמשבר?
"קיימות שתי דרכים עיקריות. הראשונה היא התערבות ממשלתית, שתיעשה בכמה צורות: החזרת המענקים לקוני דירות באיזורי פיתוח, שביטולם היה שגיאה גדולה; הגדלת הסיוע במשכנתאות והוזלת הריבית; הקלה במיסוי שעדיין קיים על רכישת דירה, אם כמס ישיר ואם כמס עקיף על חומרי בניין. הדרך השנייה להוציא את הענף מהמשבר היא, שהענף יאזן את עצמו ויתאים את הביקוש ואת קצב הפעילות לביקוש. אם הקבלנים יבנו פחות מהביקוש הריאלי, יחסל הדבר תוך שנה וחצי עד שנתיים את עודפי ההיצע. קיימת גם דרך שלישית, אך היא אינה בידינו - גידול הביקוש על-ידי גידול בעלייה, למשל מצרפת, וכן גידול משמעותי ברכישת דירות על-ידי משקיעי חוץ".
- מה התוכניות הבאות של אפרידר?
"אני מעריך שבעתיד נהפוך לחברה ציבורית, אם על-ידי הנפקת מניות בבורסה, או - מה שיותר סביר - על-ידי רכישת חברה בורסאית קיימת, פעילה או שלד. הנושא נמצא בבדיקה, ואחד השיקולים הוא שאם נעשה צעד כזה, נהיה חייבים לפרסם נתונים על עסקי החברה, מה שאיננו חייבים לעשות כיום. בכל מקרה, אין אפשרות לומר בביטחה שהמדובר בעיסקה לטווח הקרוב".
גלובס: האם תשקיעו גם בבנייה בחוץ לארץ?
אלעזרא: "לא! בניגוד לרבים מעמיתי בענף, אני מאמין שמנכ"ל או בעלים חייבים להיות סמוכים לפרויקטים שהם בונים, כדי להבטיח שליטה במה שנעשה, וזה אפשרי רק בארץ. אפרידר נשארת בישראל".
אלי אלעזרא, בעלי חברת אפרידר, מאמין בעיר שלו, מחזיק בנכס נדיר - 5 ק"מ של חוף עם זכויות בנייה, יבנה בקרוב 600 דירות וקוטג'ים נוספים ומחזיק מגרשים פנויים רבים משנות ה-50, עליהם ניתן לבנות, למכור בזול ולרשום רווחי הון גבוהים
כתבות
ני"ע
