על אף שיהוי של כ-20 שנה במימוש הפקעת קרקע לצורכי ציבור, אין מקום להורות על ביטול ההפקעה, כיוון שהאינטרס הציבורי בעד מימוש ההפקעה גובר על האינטרס של העותרים בעד ביטולה - כך קבע לאחרונה השופט אורי גורן. לדבריו, ביטול ההפקעה הוא צעד דרסטי, שמתבצע במקרים נדירים בלבד ובמשורה.
דוד ארזי ואח' (להלן: "העותרים") הם הבעלים של חלקה ששיטחה 763 מ"ר בחולון (להלן: "החלקה"). על פי תוכנית המיתאר ח/1 משנת 1958, יועדה החלקה למגורים. בשנת 1969 נכנסה לתוקפה תוכנית מיתאר ח/124, אשר שינתה את ייעוד הקרקע. במסגרת תוכנית זו, הופקעה החלקה, ביחד עם שטח גדול נוסף, וזאת לשם "מטרה ציבורית".
בשנת 1976 פירסמו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון ועיריית חולון (להלן: "המשיבות") הודעה ברשומות על הפקעת החלקה. בסמוך להודעה, ניצלו המשיבות 188 מ"ר מהחלקה לצורך הרחבת דרכים. שאר החלקה יועד לגינה ציבורית, אך היא נשארה עזובה עד היום. בשנת 1987 פירסמו המשיבות הודעה, על פיה תהא החלקה לקניינה המוחלט של העירייה. הערה בדבר ההפקעה נרשמה בלשכת רישום המקרקעין בשנת 1988.
העותרים הגישו לבית המשפט המחוזי בתל אביב עתירה מינהלית, במסגרתה נתבקש ביהמ"ש לבטל את הפקעת המקרקעין. בעתירה דן השופט אורי גורן.
העותרים טוענים, כי לאור ההשהייה הבלתי סבירה ואי ביצוע מטרת ההפקעה, יש לבטל את ההפקעה ולהשיב את החלקה לידיהם. העותרים סומכים בעיקר על הטענות הבאות:
1. פרק הזמן הסביר למימוש ההפקעה חלף.
2. אי השימוש בחלקה שהופקעה פוגע בצורה חמורה בזכותם הקניינית.
3. היעדר רישום הערת אזהרה לגבי השטח שהופקע גרם לעותרים להתקשר בעיסקת קומבינציה, דבר שהגדיל את ניזקם.
לטענת המשיבים אין לבטל את ההפקעה, ונימוקיהם:
1. קיים מחסור בשטחים פתוחים באיזור הנדון, וביטול ההפקעה יפגע במטרה הציבורית.
2. לא היה שיהוי בלתי סביר במימוש התוכנית.
3. לעותרים לא נגרם נזק, כי במשך כל התקופה יכלו לקבל פיצויים.
אי רישום הערת אזהרה:
השופט גורן קובע, כי בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) (להלן: "הפקודה"), רשאי שר האוצר להכריז על היות הקרקע קניינו, אך אין הוא חייב לעשות כן, ופעולה זו נתונה לשיקול דעתו. לא זו אף זו, שר האוצר יכול להכריז על הקרקע כקניינו בכל זמן. לפיכך, אין נפקות לעיתוי רישום הערות למיניהן, כשאקט ההפקעה נעשה מכוח סעיפים 7,5 לפקודה. אי רישום הערת האזהרה אינו פוגע בתוקף ההפקעה.
השיהוי במימוש ההפקעה:
בבג"ץ טריידט ס.א נקבעו שלושה מבחני עזר, לצורך בחינת סוגיית ביטול ההפקעה בשל שיהוי:
1. האם השיהוי חורג מגדר הסביר.
2. מה הנזק שנגרם לבעלי החלקה כתוצאה מהשיהוי.
3. מה הנזק שייגרם לציבור.
במקרה דנן, העיכוב במימוש ההפקעה הוא מעל 20 שנה. יחד עם זאת, טוענות המשיבות, יש להסתכל על התמונה הכוללת. החלקה היא אחת ממאות חלקות. לטענתן, יש לראות את השטח כולו כיחידת הפקעה אחת, ואין לבחון אותו במנותק מהסביבה התכנונית כולה. חלקת העותרים היא חלק משטח גדול שהופקע. כמו כן נעשה אף שימוש בכ-%20 משטחם המקורי של העותרים לצורך הרחבת דרכים. לכן מתקיימת הדרגתיות בביצוע ההפקעה ואין כל שיהוי.
השופט גורן דוחה טענה זו בנסיבות העניין. המשיבות לא הלכו ומימשו את רוב השטח המופקע עקב בצד אגודל, אלא מימשו את רוב השטח שהופקע בסמוך למתן ההודעות על הפקעתו, ובמשך לפחות 15 שנה לא מצאו זמן ראוי לממש את שאר השטח שהופקע. דרך שכזו אינה מתיישבת עם טענת המשיבות ל"מימוש הדרגתי". לאור זאת ניתן לקבוע, כי מתקיים מבחן העזר הראשון, קרי משך הזמן שחלף לצורך מימוש ההפקעה חורג מגדר הסביר.
השופט גורן דוחה את טענת העותרים, כי השיהוי הגדיל את הנזק להם זה מכבר, שכן לעותרים הוצע פיצוי כספי בעקבות העתירה (השופט גורן לא נכנס לשאלת הנזק כתוצאה מעצם ההפקעה).
השופט גורן אף דוחה את טענת העותרים, כי לאור השיהוי יש ללמוד כי המשיבות זנחו את המטרה התכנונית שבבסיס ההפקעה. שכן על אף חלוף העיתים, הגשת התוכנית מלמדת כי הצורך הציבורי בגינה ובמקומות החנייה לא חלף מהעולם ושיקולי התכנון מחייבים קיומה של גינה כזו. אם ייקבע שהמטרה התכנונית נזנחה ותבוטל ההפקעה, ייפגע הציבור בצורה קשה.
השופט גורן אף דוחה את טענת העותרים, כי יש ליתן נפקות לעובדה שחלף המועד המשוער לביצוע התוכנית. לדבריו, המועד המשוער לביצוע הוא בגדר הנחיה בלבד, בכדי שלא ייוותר "ואקום תכנוני" כשחלף המועד המשוער.
זכותם הקניינית של העותרים:
לטענת העותרים, הצדק דורש כי זכות הקניין לא תיפגע למעלה מן המידה הסבירה. לאור השיהוי הרב במימוש ההפקעה, יש לבטל את ההפקעה על מנת למנוע את הפגיעה בזכות הקניין.
השופט גורן מנתח את חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. סעיף 8 לחוק היסוד קובע, שאין פוגעים בזכויות היסוד, אלא בחוק ההולם את ערכי המדינה, שנועד לתכלית ראויה ובמידה שאינה עולה על הנדרש.
בענייננו, גם בחלוף יובל למדינה, הצורך הציבורי בהפקעת קרקעות לא פג, ולפיכך ההפקעה הולמת את ערכי המדינה. ההפקעה היא לתכלית ראויה, שכן היא נועדה להרחבת גינה ולהכנת מקומות חנייה. כמו כן התועלת שתצמח לציבור רבה מהנזק שייגרם לעותרים, שכן החלקה מתאימה לשמש כגינה וחנייה, ואין קרקע חילופית אשר יכולה לספק צרכים ציבוריים אלה. מאידך, הועמדה לעותרים זכות הפיצויים, ובכך יש כדי להוכיח על ניסיון לפגיעה מזערית.
לאור כל האמור לעיל, נתמלאו תנאי סעיף 8 לחוק היסוד, ולפיכך, אין לקבל טענות העותרים לעניין זכות הקניין.
שיקולי התכנון ואינטרס טובת הציבור:
בית המשפט לא יידרש להחליף את שיקול דעת מוסד התכנון בשיקול דעתו, שכן מחד שיקול דעת זה דורש מומחיות רבה, שאינה בגדר מומחיות בית המשפט, ומאידך שומה על מוסד התכנון ששקל את כל השיקולים הרלוונטיים. אין מקום לחשוד בשיקולים זרים בפעילות המשיבות, שכן אין להן "רווח סמוי" מההפקעה, למעט האינטרס הציבורי. אין כל היגיון לחייב את הרשות לבנות גנים לפני שמתגבש הצורך הציבורי בקיומם, ולכן הפער בין ההפקעה לבין מימוש התוכנית.
השיקול העיקרי, קובע השופט גורן, הוא הפגיעה בציבור הרחב. לצד החלקה נבנה בניין בן 7 קומות. סביר להניח, כי לא היה ניתן היתר למבנה כה גבוה, אילולא היה ברור שייעוד החלקה הינו שטח ציבורי. כמו כן ציבור רחב של אזרחים הסתמך על תוכנית המיתאר והשקיע כספו, כדי שיוכל ליהנות מבית מול גינה, ואם ייבנה בניין על החלקה שממולם, יירד ערך המקרקעין שברשותם ותיפגע איכות חייהם.
לאור שיקלול מבחני העזר דלעיל, גובר האינטרס הציבורי. זאת גם לאור העובדה שלעותרים קיימת זכות הפיצוי.
התוצאה הסופית: העתירה נדחית.
ע.מ 16/97 בימ"ש מחוזי בתל אביב.
השופט: אורי גורן.
בשם העותרים: עו"ד איינהורן.
בשם המשיבות: עו"ד ע. צילקר
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
