ועכשיו מתחילים לחפש השקעות גם במזרח

כבר למעלה משנתיים שאנשי הנדל"ן בישראל מפנים את תשומת ליבם אל השווקים בחו"ל, וכבר נדמה כי מחצית מהעולם נמצאת בידיים ישראליות. יצחק תשובה משתלט על מלון הפלאזה המפורסם בטבורה של מנהטן, אליעזר פישמן מדווח לאחרונה בתדירות גבוהה על עיסקה בקנדה או בגרמניה, מאיר גורביץ' מממש בימים אלו נכס בלונדון תמורת רווח גדול, ולב לבייב נכנס לסטריפ היוקרתי בלאס-וגאס.

ניסינו לערוך בדיקה ולגלות באילו מדינות משקיעים אנשי הנדל"ן הישראליים ובאילו סוגי נדל"ן, ולא התפלאנו למצוא, כי המגמה הולכת ומתחזקת מרבעון לרבעון, וההודעות החדשות ממשיכות לזרום מהחברות השונות. הבדיקה רוכזה בחברות ציבוריות, בשל זמינות יחסית של המידע, אם כי, בשל צורות ההתאגדות בחברות בחו"ל, אין אפשרות לקבל את מלוא הנתונים המדוייקים על כמות ההשקעות ואופיין.

בכל מקרה, התופעה הבולטת היא ריבוי בלתי פוסק של חברות ישראליות, אשר מעבירות נתח נכבד מפעילותן לשווקים זרים, אם כי מרבית הנכסים צנועים בהיקפם הכספי.

נתחיל באפריקה-ישראל שבשליטת לב לבייב, הפועלת בתחום הנדל"ן באמצעות חברת אפריקה נכסים. קבוצת אפריקה פועלת במיוחד בתחום הייזום בבנייה למגורים, ולאו דווקא בתחום הנדל"ן המניב. יחד עם השותף הקבוע שלה לפרויקטים בארה"ב, שעיה בוימלגרין, השלימה אפריקה בחודשים האחרונים רכישת בניין בוול סטריט בניו-יורק תמורת 170 מיליון דולר. מלבד הפעילות בארה"ב, שכוללת פרויקט בלאס וגאס שהקפיץ את אפריקה-ישראל מדרגה, ממשיכה החברה לפעול גם במדינות נוספות, בהן צ'כיה, אנגליה, הולנד, רומניה, סרביה, רוסיה וקנדה, אך בהיקפים קטנים יותר.

האנליסט יובל בן-זאב מכלל פיננסים בטוחה, מעריך את השווי הכלכלי של הנכסים של אפריקה-ישראל בניו-יורק ב-221 מיליון דולר, ואת שווי הנכסים במיאמי ב-165 מיליון דולר. לאחרונה נכנסה אפריקה נכסים לשותפות בהיקף 50% במתחם של 120 דונם בבוקרשט, בירת רומניה, בהיקף השקעה של 9 מיליון אירו.

סך ההשקעות בחו"ל של הקבוצה עולה על 3.2 מיליארד שקל. לקבוצה אחזקות נוספות בחו"ל באמצעות אפריקה מלונות, העוסקת גם בהקמת מלון ברוסיה ב-27 מיליון דולר, ו-176 תחנות דלק בארה"ב, באמצעות שותפות באלון.

ישראלי אחר שפועל בהיקף נרחב בחו"ל הוא אליעזר פישמן (בעלי השליטה ב"גלובס"), שהחליט לפני שנתיים, כי החברות בשליטתו יעברו לשים דגש על נדל"ן מחוץ לישראל. היקף ההשקעות המצרפי של קבוצת פישמן בנדל"ן בחו"ל, כולל עסקאות בתהליך, מוערך ב-4 מיליארד שקל, כשרכיב ההון העצמי מהווה בממוצע 25% מההשקעות.

קבוצת פישמן מורכבת מהחברה האם כלכלית ירושלים, והחברות מבני תעשיה ודרבן, ונמצאת בין החברות הישראליות השמות דגש על פעילות נדל"ן בגרמניה. עודד שמיר, מנכ"ל כלכלית, אמר ל"גלובס" בסוף דצמבר 2004, כי "היקף ההשקעות הכולל של הקבוצה בחו"ל, שרבע ממנו בהון עצמי, עומד על יותר מ-4 מיליארד שקל, מתוכם 3.1 מיליארד שקל בחברה הכלכלית ובמבני תעשיה, ו-1.2 מיליון שקל בדרבן. המספרים כוללים עסקאות שנמצאות עדיין בתהליך". בחלוקה גיאוגרפית, הוא הוסיף, השקיעה קבוצת פישמן 2.4 מיליארד שקל בקנדה, כחצי מיליארד שקל בארה"ב והיתרה באירופה. שמיר הוסיף, כי למעט השקעה בנכס בשדרה החמישית במנהטן, שנרכש ע"י מבני תעשיה ביחד עם יצחק תשובה והמיועד להסבה לדירות, כל היתר הם נכסים מניבים.

בימים האחרונים הודיעה כלכלית, כי היא עומדת להשלים החודש רכישת מרכז מסחרי בטורונטו בשטח 63,026 מ"ר, בתמורה לכ-400 מיליון שקל, וכי השלימה רכישת 90% ממרכז מסחרי קהילתי בססקטון, ססקצ'ואן, קנדה, בשטח של 28,455 מ"ר, תמורת קצת יותר מ-100 מיליון שקל.

לכלכלית ולחברות בנות 21 נכסי מקרקעין בחו"ל, מהם 13 בקנדה, 9 מרכזים מסחריים, מבנה משרדים, מבנה למשרדים ומסחר ושני מתחמי דיור. מתחם לשיפוץ המיועד לדירות יוקרה במנהטן, ניו-יורק, ארה"ב, 2 מוקדי דיור בגרמניה, מבנה משרדים בפריז בירת צרפת, מרכז מסחרי בהולנד, נכס אחד בפורטוגל ושני מתחמים למחסנים לוגיסטיים באיזור ורשה, פולין.

יצחק תשובה, בעל השליטה בקבוצת דלק, פועל בחו"ל בתחום הנדל"ן גם דרך דלק בלרון בינלאומי, וגם באמצעות חברת אלעד הפרטית, הפועלת בעיקר בקנדה ובאנגליה.

דלק בינלאומי מחזיקה ב-12 נכסים מניבים באנגליה, וב-7 נוספים באמצעות חברות כלולות, 4 נכסים מניבים בקנדה, 2 מסחריים ו-2 למגורים, ואחזקה גם בשבדיה. לאחרונה הודיעה דלק בינלאומי, כי חברה-בת זרה רכשה כ-40% ממרכז קניות חדש בעיר Celle, בצמוד לעיר הנובר, בגרמניה, וכן כי רכשה נכסים בדנדי סקוטלנד ובשטוקהולם שבדיה.

נכסי חברת אלעד כוללים 20 אלף דירות למגורים ו-2 מיליון מ"ר של שטחים מסחריים. בסוף 2004 נחשפה במעט הפעילות של אלעד לקראת הנפקה צפויה בישראל, ומהנתונים שנתגלו אז עלה, כי שווי הדירות המושכרות כנגדן יונפקו איגרות החוב של אלעד מוערך ב-880 מיליון דולר אמריקני. נוסיף, כי נכון לדו"חות הרבעון השני ב-2004, סך הנכסים של אלעד קנדה, שהוקמה בשנת 1998, רשומים במאזנה לפי שווי של 1.9 מיליארד דולר קנדי, שהם כ-1.5 מיליארד דולר.

עוד חברת ישראלית בולטת בפעילות הנדל"ן שלה בחו"ל, היא גזית גלוב, בשליטת חיים כצמן, שמחזיקה חברות נדל"ן בארה"ב, קנדה ופינלנד. גזית גלוב הינה בעלת השליטה בקרן הריט אקוויטי 1 הפועלת בארה"ב, ונחשבת ל-8-9 בגודלה מבין הריטים בארה"ב, ונסחרת בוול סטריט לפי שווי של כ-1.55 מיליארד דולר. אקוויטי 1 פועלת בדרום מזרח ארה"ב - בעיקר פלורידה, טקסס וג'ורג'יה, וכן בבוסטון, ומחזיקה ב-188 נכסים, מהם 132 מרכזי קניות מעוגני סופרמרקטים, בשטח של 19.7 מיליון רגל רבועה. גזית גלוב פועלת בארה"ב גם באמצעות ובאמצעות RSC (אחזקה של 50%), הפועלת בתחום הדיור המוגן בארה"ב, ולה 4 בתי דיור מוגן ובהם 450 דירות.

גזית גלוב פועלת בקנדה באמצעות FCR (אחזקה של 57%), לה 99 מרכזים מסחריים פעילים, במיוחד באונטריו, קוויבק ואלברטה. השטח הבנוי של המרכזים של FCR עומד על לפחות 1.2 מיליון מ"ר, ולה יש בנוסף 17.5% ממניות אקוויטי. כמו כן, מחזיק כצמן 36% ב-CITYCON הפינית, הנסחרת בשווי של כ-332 מיליון אירו בבורסה של פינלנד.

חברת אלוני חץ, בשליטת נתן חץ ידידו הטוב של כצמן, ריכזה לאחרונה עניין לאחר מימוש שערכה בכלל נכסיה בבריטניה, אליה נכנסה בשנת 1993. נתן חץ מכר שלושה מנכסיו באנגליה ויתרת נכסיו בבריטניה (5) יימכרו עד סוף מארס בתמורה כוללת של 1.77 מיליארד שקל. נתן חץ נותר בעל החזקות קטנות באקוויטי 1 וב-FCR, החזקות של 7% ו-15.5% בהתאמה.

אלרוב נדל"ן, שבשליטת אלפרד אקירוב, עוסקת בייזום ובנייה של שטחי מסחר, משרדים, בתי מלון ודיור מוגן, וכן ברכישת נדל"ן מניב בחו"ל, ופועלת מעבר לים בעיקר בבריטניה, בצרפת ובשווייץ. נכון לסוף ספטמבר 2004 הסתכם היקף הנכסים המניבים של החברה ב-283 מיליון שקל.

אלביט הדמיה, שבשליטת איש העסקים מוטי זיסר, פועלת במזרח ובמרכז אירופה באמצעות החברה פלזה סנטרס (בבעלות מלאה). בבעלות פלאזה סנטרס 7 מרכזים מסחריים פעילים, 4 בהונגריה ו-3 בפולין, 8 מרכזים מסחריים נוספים המצויים בשלבים שונים של תכנון ובנייה, 30% מחברה הונגרית שבבעלותה האי "אובודה" שבבודפשט, שטחי משרדים באותה עיר ושטח של 54 אלף מ"ר המיועד לבנייה למגורים במרכז פראג. בנוסף מחזיקה בנכסי מקרקעין לטביה, צ'כיה ויוון.

אלקטרה נדל"ן, שבשליטת גרשון זלקינד, עוסקת בתחום הנדל"ן המניב ומבצעת רכישות ומתפרסת על פני הגלובוס בקנדה, אנגליה, אירופה ולאחרונה גם בארה"ב. באנגליה מחזיקה אלקטרה נדל"ן ב-14 בניינים מסחריים, בארה"ב מחזיקה החברה בניין בבולטימור וב-7 בניינים במונטריאול ובטורונטו. פעילות נדל"ן נוספת, ולא מרכזית לחברה, של אלקטרה נדל"ן הינה בתחום המרכזים הלוגיסטיים באירופה.

בשנים האחרונות נדדו עיקר עסקיה של קרדן, שבשליטת יוסף גרינפלד ואבי שנור, למזרח אירופה, שם היא מרכזת עסקי נדל"ן ופיננסים צומחים. החזקות הנדל"ן של קרדן הינן באמצעות החברה-הבת GTC, שהונפקה אשתקד בבורסה של ורשה, ומנהלת פעילות נדל"נית רחבת היקף בעיקר בפולין, בוורשה וסביבותיה, אך גם ברומניה, בהונגריה, בסרביה, בקרואטיה ובצ'כיה. GTC נסחרת סביב שווי של כ-700 מיליון דולר בבורסה בפולין. אזורים, שנשלטת על-ידי אי.די.בי פיתוח של נוחי דנקנר, בניהולו של איתן סורוקה, מחזיקה בנתח מ-GTC.

חברת אדגר השקעות, מקבוצת צור שמיר, של מוקי שניידרמן, מרכזת פעילות נדל"ן בקנדה ובעיר טורונטו בפרט. סה"כ בבעלות אדגר כ-65 אלף מ"ר בבנייני משרדים בקנדה. לחברה פעילות בינלאומית בארבע מדינות נוספות: בלגיה, אנגליה, ישראל ופולין. בבעלות החברה נכסים בעלות כוללת של למעלה ממיליארד שקל.

חברת ארזים, בשליטת מאיר גורביץ', שעד היום ביססה פעילות נדל"נית מוצלחת בבריטניה, מהמרת כעת על גרמניה, וסיכמה לאחרונה על רכישת נכסים במדינה.

החל משנת 2003, גם חברת נצבא נמנית על חברות הנדל"ן הישראליות הפועלות גם מחוץ למדינה. כחלק מהאסטרטגיה להשקיע בחו"ל, רכשה החברה 9 נכסים מניבים בצרפת, בתמורה ל-86 מיליון אירו.

דורות נכסים, הנשלטת בידי ד"ר צבי דינשטיין ומנוהלת בידי חתנו, גדעון ישפה, מחזיקה נכסים באנגליה ונמצאת בבעיות פיננסיות.

סאמיט, בשליטת זוהר לוי, פועלת כיום בעיקר בגרמניה.

קבוצת ב.ס.ר פרויקטים, בשליטת קלמן סופרין ונחשון קויתי, מחזיקה פרויקטים בפילדלפיה, ארה"ב.

ולסיום, בחלק אחר לגמרי בעולם מאלו שהתייחסנו אליהם עד כה: פולאר נדל"ן בינלאומי, מקבוצת פולאר השקעות שבשליטת יצחק שרם, יאיר פודים ואביגדור קלנר, יוזמת הקמת קרן השקעות נדל"ן להשקעות בסין, הונג-קונג ומקאו. בשלב ראשון מתכננת פולאר נדל"ן בינלאומי כמה השקעות באי מקאו, לצורך הקמת פרויקט מגורים ותיירות וקניון מסחרי גדול. ההיקף הראשוני בו תיכנס הקרן של פולאר נדל"ן בינלאומי יעמוד על כ-100 מיליון דולר.