גם בר רשות זכאי לפיצויי פגיעה

במרבית מעשי ההפקעה הליך ההפקעה מתחלק לשני שלבים. בשלב הראשון הרשות התכנונית המוסמכת מאשרת את התוכנית שמשנה את ייעוד המקרקעין לייעוד המבוקש, אשר במסגרתו התשתית, כגון דרך ו/או מסילת רכבת ו/או קווי חשמל, אמורה לעבור.

שלב זה למעשה מהווה את הפגיעה הגדולה ביותר במקרקעין. מי שעל המקרקעין שלו חלה תוכנית מפקיעה, לא זקוק למעשה ההפקעה בפועל (אשר לעיתים מתרחשת שנים רבות לאחר מכן) כדי ששווי המקרקעין שלו ירד חדות.

המקור לתביעה לפצויי פגיעה מונח בסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, הקובע כי "נפגעו על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית בכפוף לאמור בסעיף 200". כלומר, בעל זכות במקרקעין רשאי לתבוע ירידת ערך. סעיף זה סיפק פסיקה רבה וענפה על כל מילה המופיעה בסעיף האמור.

לדוגמא לעניין מיהו בעל הזכות, נפסק בעבר בעניין ע.א. 54/88, הוועדה המקומית ראשל"צ, פ"ד מד (3) 522, כי גם דייר מוגן זכאי לקבלת פיצויים מכוח סעיף 197 האמור.

חלק לא קטן ממחזיקי הקרקעות במדינה הינם מחזיקים אשר מעמדם אינו כחוכר ואינו כדייר מוגן, אלא הם ברי רשות, כגון במושבים. ונשאלת השאלה, מה בנוגע למחזיקים אלו? האם בר רשות זכאי לפיצויי פגיעה? ואם התשובה לשאלה זו היא חיובית, איזה גובה פיצויים יש לקבוע? האם הפיצוי הינו בהתחשב לשינוי הייעוד והפרש השווי, או שמא מעין פיצויים קבועים בהסכמים חקלאיים המכונים "פיצויים חקלאיים", אשר מיועדים להשיב את ההשקעות בקרקע חקלאית ללא זיקה לערכה של הקרקע לאחר שינוי ייעוד?

סוגיה נכבדה זו נידונה לעומק בפסק הדין של השופטת דניה קרת-מאיר בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, בעניין ע"ש (ת"א) 105/00 חברת החשמל לישראל בע"מ נ' חגור מושב להתיישבות חקלאית.

בעניין מושב חגור, תמ"א 10 (תוכנית מתאר ארצית בעניין קביעת מעבר קווי חשמל) יעדה רצועה ברחוב של 150 מטר למסדרון חשמל לאורך אדמות מושב חגור. חברת החשמל טענה, כי מאחר והמושב הינו בר רשות, אזי לא מגיע לו פיצוי כלשהו. כמו כן, חברת החשמל טענה שגם אם מגיע למושב פיצוי, אזי אלו צריכים להיות פיצויים חקלאיים בלבד.

השופטת קרת-מאיר, לאחר ניתוח ממצה של פסיקה בעניין זה, קבעה, כי גם בר רשות זכאי לפיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, ופיצויים אלו יהיו פיצויים חקלאיים.

השופטת קבעה, כי אין לקבל את הטענה כי פסק דין מנדלבאום הנ"ל החיל את זכות הפיצוי על דייר מוגן בשל העובדה כי דיירות מוגנת מעוגנת בחוק. בעניין זה, השופטת קרת-מאיר מאמצת את מה שהנשיא שמגר קבע בעניין מנדלבאום, כי "אין הגיון להבחין בין שוכר רגיל שזכותו לקבלת פיצוי אינה שנויה במחלוקת, לבין הדייר המוגן. לשונו של החוק בעל זכות בהם רחבה דיה כדי לכלול זכויות שאינן זכויות קניין במובן הצר, ופרשנות רחבה במובן זה מתיישבת הן עם לשונו של החוק והן עם מטרתו להרחיב את מעגל הזכאים לפיצוי בגין פגיעה מעבר למעגל הצר של בעלי המקרקעין".

השופטת קרת-מאיר לא מקבלת את עמדת ועדת ערר (עליה הוגש ערערו דנן), אשר קבעה שאין להתנות על תחולת סעיף 197 באשר זו הוראה קוגנטיבית.

השופטת קובעת, כי חוזה המשבצת של המושב בעצמו כלל סעיף מפורש מה ניתן לתבוע בעד שלילת זכויות של המושב. כך למדה השופטת מסעיף בהסכם אשר קבע, כי המיישבת והאגודה תהיינה זכאיות לפיצוי בעד זכויותיהן והשקעותיהן שהיו קיימות במועד סיום השכירות כאמור לעיל באותו חלק מהמשבצת שלגביו הסתיימה השכירות כאמור, לרבות עבור מחוברים שהושארו באותו חלק.

על בסיס בג"ץ הקשת המזרחית (בג"ץ 3939/99), השופטת קרת-מאיר קובעת כי "על-פי הוראות החוזה עצמו, הרי שהפיצוי במקרה של שינוי ייעוד הינו בגדר השבה של שווי הזכויות וההשקעות בקרקע אשר ייעודה היה כקרקע חקלאית, ללא כל זיקה לערכה של הקרקע לאחר שינוי הייעוד. מכאן עולה בבירור, כי על-פי חוזה המשבצת עצמו לא קמה למושב חגור זכות לפיצוי מעבר להשבת הזכויות וההשקעות בקרקע החקלאית, ללא כל זיקה לערכה של הקרקע לאחר שינוי הייעוד. יש לכן לבחון מהו הבסיס לפיצוי אשר נקבע ע"י השמאית המכריעה במסגרת חוות דעתה, אשר ניתנה בהתאם להחלטת הוועדה הראשונה".

מפסק דין זה עולה, כי לשון החוזה היא אשר קובעת את מסגרת הפיצויים. אמנם בבג"ץ הקשת המזרחית דובר על זכאות לפיצויים בגין השבחת המקרקעין (מחקלאי למגורים או למסחר ולתעשייה), אך לדעת השופטת קרת-מאיר, מאותה סיבה אשר בבג"ץ זה נקבע כי הפיצויים יהיו "פיצויים חקלאיים", ניתן להסיק שגם בעת ירידת ערך של הקרקע החקלאית יש לפצות ללא קשר לייעוד החדש, אלא רק למה שהשקיע החקלאי. אין ספק, כי פסק דין זה מהווה אחד מפסקי דין המשמעותיים שניתנו בשנים האחרונות בענייני פיצויים בעניין זכויות חקלאים במושבים.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה וממ"י.