עוגן נדל"ן מניב קיבלה אישור סופי להגדלת זכויות הבנייה בפרויקט אסותא

עוגן נדל"ן מניב, בבעלות שווה של נתן חץ וחברת אוסיף בשליטת משפחת אביב, קיבלה בשבוע שעבר אישור תב"ע סופי להגדלת זכויות הבנייה ברמת החי"ל לשטח של 84 אלף מ"ר, וכן לשינוי ייעודן. טרם האישור יועד המתחם ברובו לבניית המרכז הרפואי החדש של ביה"ח אסותא. במסגרת האישור הוגדלו זכויות הבנייה על הקרקע מ-200% ל-300%, וכן שונה ייעוד שטח הפרויקט באופן שיאפשר שימוש למסחר, תעשיית היי-טק, מרכז רפואי אשפוזי ומשרדים. האישור כולל שטחים עיליים של 84 אלף מ"ר ברוטו, מתוכם עד 40 אלף מ"ר עבור מרכז רפואי, בבניינים בני 19 קומות מעל ארבע קומות מרתף, בשטח שירות של 80 אלף מ"ר.

עוגן תקים את משכנו החדש של בית החולים, בשטח של 40 אלף מ"ר, עם אופציה להרחבתו ב-40 אלף מ"ר נוספים. מדובר בפרויקט ענק בהשקעה של 97 מיליון דולר, כשאסותא תשלם 11.8 מיליון דולר בשנה (תשואה של 12%).

על מנת להבטיח את עסקת אסותא, קיבלה החברה דירוג A מחברת מעלות, לבקשת עוגן. בנוסף, החברה העמידה ביטחונות כספיים בהיקף של 3.5 שנות שכירות (שנת השכירות האחרונה כבר שולמה, ושנתיים וחצי מובטחות בערבויות בנקאיות). איכלוס הפרויקט צפוי להתחיל ב-2007, והמבנה יושכר לאסותא למשך 25 שנה. ההכנסות משכר הדירה הצפויות מאסותא החל ממחצית שנת 2007 מסתכמות בכ-20 מיליון דולר לשנה.

ביה"ח אסותא עתיד לרכז את כל שלוחותיו באזור המרכז למתחם החדש, שייבנה בהתאם למפרט טכני חדשני. לדברי מנכ"ל עוגן, דורון אביב: "אנו רואים בהשגת האישור הוכחה לניסיון הרב וליכולת ההשבחה והביצוע של עוגן. פרויקט אסותא המתוכנן עתיד להיות מהמרכזים הרפואיים החדשניים בישראל".

יתרת השטח מושכרת לטווח ארוך תמורת שכר דירה של 5.6 מיליון דולר לשנה, החל משנת 2005. עיקר השטחים מושכרים לחברות ההיי-טק הנאסד"קיות BMC וקומברס, כשהבניינים נהנים משיעור תפוסה של 95%. BMC שכרה את שטחיה מראש בחוזה לעשר שנים, תמורת 17.5 דולר למ"ר, צמוד למדד המחירים לצרכן בארה"ב. קומברס משלמת 11.5 דולר למ"ר, כשמשנת 2007 עולה שכר הדירה ב-25 סנט למ"ר בכל שנה.

בנוסף, לקומברס אופציה לעשר קומות נוספות, אותן יכולה עוגן לבנות מעל לבניין הקיים. האופציה בתוקף עד סוף חודש יוני, ואם קומברס תממשה, עוגן תבנה את עשר הקומות, בשטח של 10,500 מ"ר, ותשכיר לה אותן תמורת 14 דולר למ"ר בחודש, כשהאיכלוס יהיה ב-2007. עלות הבנייה, אם תמומש האופציה, נאמדת ב-11.3 מיליון דולר, כך שעל פי עוגן, אם תמומש האופציה מדובר בתשואה של כ-8% על ההשקעה בבנייה.

עוגן השלימה לפני כשלושה שבועות הנפקה מוצלחת של חבילת אג"ח להמרה ואופציות בהיקף כולל של 30 מיליון דולר. מתחילת המסחר הניבו האג"ח והאופציות תשואה של 12.8%.