בר-רשות רשאי לרכוש קרקע ללא מכרז

בפסק דין אשר ניתן לאחרונה בבית משפט השלום בתל-אביב, נבחנה הסוגיה המורכבת של זכויות בר-רשות בקרקע, מכח חזקת שנים. התובע, מינהל מקרקעי ישראל, עתר בשם רשות הפיתוח, שאת קרקעותיה הוא מנהל, לסילוק ידו של הנתבע משטח קרקע של 120 מ"ר. המינהל טען, כי הנתבע פלש לקרקע שלא כדין, סיפח אותה לחצר ביתו, נטע במקום עצי נוי, כבש שביל גישה וסלל חניה, כאשר עובדת הפלישה נתגלתה רק ב-1999.

מנגד טען הנתבע, כי הוא מחזיק בקרקע מאז שנת 1958, וכי החזקתו ארוכת השנים, בידיעת המינהל, יצרה לו מעמד של בר-רשות בלתי הדירה, שלא ניתן לפנותו מהקרקע.

לפיכך הגיש הנתבע תביעה שכנגד, בה עתר למתן פסק דין הצהרתי, לפיו הוא בר-רשות בלתי הדירה בקרקע, וכי על המינהל להימנע מכל פעולה שיש בה כדי לפגוע בחזקתו. הנתבע עתר גם לסעד חילופי, לפיו יוצהר על זכותו לקבלת זכויות חכירה מהוונות בחלק הקרקע השנוי במחלוקת, וזאת ללא מכרז.

בית המשפט דחה את טענת המינהל כי מדובר בפלישה טרייה, וקבע, כי הנתבע הוכיח שהקרקע שבמחלוקת הוחזקה על-ידו משך שנים רבות, לפחות משנת 1960. יחד עם זאת, מבדיקת הסכם המכר שנחתם בזמנו בין הצדדים לגבי ביתו של הנתבע עולה בבירור, כי קיימת פלישה של מבנים מהחלקה אותה רכש הנתבע לחלקה הסמוכה, אותה לא רכש.

בית המשפט דחה את טענתו של הנתבע, כי שילם תמורה עבור הקרקע שבמחלוקת, בנסיבות אלו נקבע, כי אין המדובר בבר-רשות בתמורה אלא בבר-רשות חינם. הפסיקה קבעה לאורך השנים, כי ככל שמדובר ברשות חינם, זכאי בעל הקרקע לבטל רשותו בכל עת. לעניין זה, די בהגשת תביעה לסילוק יד כדי לגלות רצון הבעלים לבטל הרישיון.

למרות האמור לעיל, שיקולי הצדק לא תומכים בהכרח בפיתרון של תשלום פיצויים נגד פינוי, ולעיתים דווקא תשלום פיצויים בעקבות סילוק ידו של בעל רישיון יכול לנגוד את חובת הצדק (ראו ע"א 496/82).

בנסיבות אלו סבר בית המשפט, כי יש לקבל את עתירתו החילופית של הנתבע לרכישת הקרקע שבמחלוקת ללא מכרז: "סבורני כי בנסיבות שהוכחו בפני, ובבסיסם חזקה ארוכת שנים, תשלום דמי פינוי למרציאנו והעובדה כי התובע שילם פיצויים בלתי זניחים לאסתר שמעוני, שכנתו של הנתבע, יש להיעתר לבקשה זו. אטעים כי נחה דעתי, שתקופת החזקה הממושכת בשטח המחלוקת יצרה אצל הנתבע ציפייה שגובתה בהשקעות והוצאות שהוציא...".

סוף דבר: תביעת המינהל לסילוק ידו של הנתבע בקרקע נתקבלה, והתביעה שכנגד גם היא נתקבלה. הוצהר, כי הנתבע זכאי לרכוש מהמינהל את שטח המחלוקת, וזאת בפטור ממכרז עפ"י תקנה 25 (1) לתקנות חובת מכרזים, תשנ"ג-1993.

יצוין כי התקנה הנ"ל מקנה פטור מחובת מכרז בעסקאות מקרקעין שבין המינהל לבין בעל זכויות במקרקעין כמוגדר בסעיף (לרבות מחזיק בקרקע ברציפות 10 שנים בהסכמת המינהל). אין ספק, כי בפרשה זו השתמש בית המשפט בפרשנות מרחיבה לצורך מציאת פתרון יצירתי, אשר העניק לבר הרשות זכות לרכישת הקרקע לגביה ניתן צו פינוי בפטור ממכרז.

(ת.א 69769/99, בימ"ש השלום בת"א, מינהל מקרקעי ישראל נ' יונה משה, ניתן ביום 27.3.05).