אלוני חץ: מחכים לצעד הבא

תמורת המכירה הכוללת, בסך 1.8 מיליארד שקל, אשר תיכלל בדו"חות הרבעון הראשון של 2005, צפויה להזניק את החברה מספר מדרגות מבחינת היקפי הפעילות להם היא הורגלה עד עתה. כתוצאה מכך, הפעילים בשוק ממתינים לראות האם מגע הקסם של נתן חץ יבוא לידי ביטוי גם בבחירת יעד ההשקעה הבא.

עיסוקה של אלוני חץ הוא באחזקת נדל"ן מניב בארה"ב, בקנדה ובישראל. בארה"ב פועלת החברה באמצעות אחזקה בשיעור של 7% בחברת הנדל"ן המניב אקוויטי וואן (שבשליטת גזית גלוב של חיים כצמן), ובקנדה פעילה החברה באמצעות אחזקה של 15.5% בחברת FCR (גם היא בשליטת גזית גלוב).

בישראל מחזיקה החברה בעוגן נדל"ן (לשעבר זיקית), המחזיקה כ-50% בחוצות אלונים ובפרויקט ביה"ח אסותא רמת החי"ל.

פעילות אלוני חץ בארץ קיבלה תאוצה לאחרונה, לאחר שעוגן נדל"ן גייסה בתחילת 2005 כ-160 מיליון שקל בהנפקת מניות ואג"ח. מתוך הסכום האמור הוקצו 31 מיליון שקל לפיתוח עסקי הנדל"ן של החברה בישראל. בהקשר זה, נתן חץ אף הצהיר בעבר, כי בסיטואציה הנוכחית הוא רואה בשוק הנדל"ן המקומי מספר הזדמנויות השקעה בהחלט אטרקטיביות.

בנוסף לרקורד המוכח של החברה בבחירת נכונה של השקעות ובניהול הנכסים, נהנית אלוני חץ גם מתרבות ניהולית מהטובות בשוק. מנכ"ל החברה, נתן חץ, הוא גם אחד משני בעלי השליטה המרכזיים בה עם אחזקה של 34%, ונחשב ללא ספק לאחד המנהלים המוערכים בשוק ההון.

ההתנהלות השקופה שמתווה חץ, ומדיניות הדיבידנדים אותה אימצה החברה בשנים האחרונות, הן ללא ספק כלי מרכזי בהצלחתה עד עתה, מלבד פעילותה העסקית.

בסיכום שנת 2004 רשמה החברה בשורה התחתונה רווח נקי של 72 מיליון שקל, המהווה קיטון מינורי של 4% לעומת רווחי 2003. זאת, בעיקר לאור שינויים חשבונאיים, בהם מעבר לדיווח נומינלי בשנת 2004, לעומת דיווח מתואם בשנת 2003.

עדות לעובדה זו ניתן לקבל לאחר מבט לתזרים המזומנים השוטף אותו ייצרה החברה, אשר תפח בכ-30% ב-2004 לרמה של כ-66 מיליון שקל. יתרה מכך, ה-FFO (הרווח הנקי בניכוי פחת ורווחים חד פעמיים, המשמש כאינדיקטור חשוב למדידת ביצועי חברות הנדל"ן - ר.מ.) גדל אף הוא בשיעור של כ-35% ב-2004, לרמה של 55 מיליון שקל.

מחזור ההכנסות של החברה ב-2004 עמד על 115 מיליון שקל, עלייה של כ-55% לעומת רווחי 2003. הגידול בהכנסות מיוחס בעיקר לרווחים שנבעו לחברה ממימוש נכסים במהלך השנה החולפת, בהיקף של כ-30 מיליון שקל, ומעלייה בהיקף הדיבידנדים שקיבלה מהחברות המוחזקות.

למרות הנתונים המרשימים, עתידה של החברה, לדעת רבים בשוק ההון, ייקבע רבות עפ"י אופן השימוש שייעשה בקופת המזומנים הדשנה שלה. זו צפויה לתפוח לרמה של כ-700 מיליון שקל, לאור מכירת הנכסים בבריטניה.

תיק הנכסים בבריטניה, אשר כלל 8 נכסים שהוחזקו ע"י החברה עוד משנות ה-90, נמכר באופן רשמי בחודש נובמבר 2004. תמורת המכירה בסך 216 מיליארד ליש"ט (1.8 מיליארד שקל), והרווח לפני מס שנרשם בגינה בהיקף של כ-350 מיליון שקל, משקפים סיבוב מוצלח מאוד של החברה בשוק הנדל"ן הבריטי, שעבר לגאות בשנים האחרונות.

הנכסים שנמכרו היו מושכרים בחוזים ארוכי טווח לתקופה ממוצעת של 17 שנה, והניבו לרוכשים כ-16 מיליון ליש"ט בשנה מדמי השכירות. נתון זה משקף תשואה שנתית מובטחת של 7.4%, עיסקה כלל לא רעה גם עבור הרוכשים.

נכון להיום, מחזיקה החברה ב-7% ממניות אקוויטי וואן (אחת מקרנות הריט הגדולות הפועלות היום בצפון מערב ארה"ב - ר.מ.) וב-15.5% ממניות FCR (הפועלת בקנדה), כשהשקעות אלה תורמות לחברה בשני מישורים.

האחד הוא כמובן הדיבידנדים, אותם מקבלת החברה באופן שוטף משתי החברות המוחזקות. לשם המחשה, בשנת 2004 קיבלה אלוני חץ דיבידנד בהיקף כולל של 55 מיליון שקל משתי החברות, כשהאחזקה באקוויטי וואן הניבה 26 מיליון שקל והאחזקה ב-FCR הניבה 29 מיליון שקל.

השני מתייחס לרווחי ההון שצפויה החברה לגזור, בעת מימוש השקעות אלו. המספרים היבשים מראים, כי ההשקעה באקוויטי רשומה בספריה של אלוני חץ לפי שווי של 269 מיליון שקל, כאשר שוויה של חבילת המניות עומד על 521 מיליון שקל. בנוסף, ההשקעה ב-FCR רשומה בספריה של אלוני חץ לפי שווי של 497 מיליון שקל, אך נכון לסוף 2004 הייתה שווה האחזקה 661 מיליון שקל.

בחישוב פשוט עולה, כי החברה מורווחת 'על הנייר' 416 מיליון שקל על שתי ההשקעות, זאת, כמובן, בנטרול הדיבידנדים שנתקבלו מהן במשך השנים. בנוסף, על שאר השקעותיה מורווחת החברה בכ-100 מיליון שקל, סכום אשר ביחד עם רווחי ההון על אקוויטי וואן ו-FCR יוצר עתודת רווח תיאורטית של כ-500 מיליון שקל.

אלוני חץ עצמה מחלקת גם כן מנות נאות של דיבידנדים עבור המשקיעים. החברה חילקה ב-3 השנים האחרונות דיבידנדים בהיקף כספי של כ-200 מיליון שקל, 105 מיליון שקל מתוכם חולקו בשנת 2004. בשנת 2005 צפויה החברה לחלק עוד כ-35 מיליון שקל.

למרות המספרים המרשימים, בחברה מבינים שאיתור ההשקעה הנכונה הבאה היא נקודת מבחן אמיתית עבורה. בחברה שנסחרת היום לפי שווי שוק של 880 מיליון שקל, לא מתביישים לדבר על השקעות עתידיות בסדר גודל כ-2 מיליארד שקל, בהתבסס כמובן על המזומנים הצפויים מהמימוש באנגליה.

נתן חץ סיפר בעבר, כי החברה שכרה לשם כך את בנקי ההשקעות דויטשה בנק ומריל לינץ', אשר בוחנים עבור החברה הזדמנויות השקעה שונות.

התבטאות מעניינת של חץ בנושא היתה, שהחברה לא מתכננת להשקיע בגרמניה, זאת למרות הטרנד הנוכחי שמוציא רבים מכרישי הנדל"ן הישראליים למדינה זו. כשנשאל חץ על פשר ההחלטה שלא להשקיע בגרמניה אמר בעבר ל"גלובס", כי לא מדובר דווקא משיקולים עסקיים. "אני לא אוהב את המנטאליות ואת האווירה, זה לא עושה לי טוב להשקיע שם", ציין חץ עם פרסום הדו"חות הכספיים של החברה בחודש מארס האחרון.

כך או כך, בינתיים, מאז פרסום הדו"חות הכספיים, ביצעה החברה השקעה אחת שניתן להגדיר כמהותית. בתחילת החודש רכשה אלוני חץ חבילת מניות של חברת הנדל"ן המניב ב.ס.ר אירופה, בהיקף של כ-25 מיליון שקל. מניות אלה מקנות לחברה כ-15% מהון המניות של ב.ס.ר, אחת מחברות הנדל"ן המניב הצומחות בשנים האחרונות, שעיקר אחזקותיה הן במזרח אירופה.

ב.ס.ר אירופה היא יזמית נדל"ן ובבעלותה 16 נכסים הרשומים בעלות של 350 מיליון שקל. את שנת 2004 סיימה החברה ברווח של 52 מיליון שקל.

למרות שמדובר בהשקעה באחת החברות המבטיחות בשוק בתחום הנדל"ן המניב, לא להשקעה זו ציפו המשקיעים. הצעד המשמעותי הבא שיעשה נתן חץ הוא שיקבע, האם אלוני חץ תמשיך במסלול הצמיחה המטאורית שהתוותה בשנים האחרונות, לאחר זינוק של כ-260% בשווייה בתוך 3 שנים.