הסכם שיתוף לפי נוהג: מחייב גם אם לא נרשם

יחד עם זאת, סעיף 29 לחוק המקרקעין מורה: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכיותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר". כלומר, הסכם השיתוף אינו טעון רישום פנקסי מקרקעין, אך משנרשם הוא יחייב כל מי שיבוא בנעלי מי מהשותפים.

בפסק הדין התקדימי והידוע בעניין ע.א. 267/74 בוקובזה נ' הממונה על המרשם פד"י כט (1) 243, נקבע, כי הסכם שיתוף יכול לכלול גם חלוקת חזקה בלעדית בין השותפים. זהו למעשה הבסיס לכל אותם הסכמי שיתוף, בהם השותפים מחלקים את הקרקע ביניהם מבלי שיחלקו את ה"קניין" הבלעדי ביניהם, ונשארים כבעלים במשותף גם לאחר הסכם השיתוף, ורק החזקה בשטח תחולק באופן בלעדי ביניהם.

והינה מתעוררת שאלה, האם הסכם שיתוף כזה, שלא נרשם בפנקסי מקרקעין, יכול לחייב קונה, אשר ידע על הסכם השיתוף אך טוען, כי בשל עובדת אי רישום ההסכם, זה לא מחייב אותו?

שאלה זו נידונה לאחרונה בבית המשפט השלום בתל-אביב בעניין ת.א 45831/03 מרים ברושי ואח' נ' שלמה ישראל ואח', בפני השופטת עידית ברקוביץ'.

השאלה התעוררה בצורה מעניינית וכטענת הגנה של נתבעים, אשר נתבעו לפנות מושכר שהחזיקו כדיירים מוגנים. בעניין דרורי, בין הצדדים היה קיים הסכם שכירות מוגנת משנת 1978, ולפיו התובעים השכירו לנתבעים מושכר בבניין כלשהו למטרת קונפקציה. לימים, ולטענת התובעים, הנתבעים שינו את מטרת המושכר ואף נטשו אותו.

השופטת ברקוביץ', לאחר ניתוח העניין, מכריעה, כי אכן הנתבעים הפרו את הסכם השכירות המוגנת עם התובעים, ולכן לפי תנאי הסכם המוגן ביניהם, על הנתבעים לפנות את המשכר.

אך לנתבעים היתה טענת הגנה אחרת והיא, שמאחר והנתבעים עצמם רכשו בשלב כלשהו, לאחר שנכנסו כדיירים מוגנים למושכר, 16% מהבניין, אשר על כן אין לפנותם מהמושכר מאחר והם עצמם בעלים במושאע בבניין.

מן הראוי לציין, כי על-פי העולה מפסק הדין, הבניין עבר מספר בעלים ומכירות והוכח, כי בין הבעלים המקוריים והקודמים (ובתוכם התובעים) היו קיימים אי אלו הסכמים בעל פה, לחלוקת חזקה ייחודית בבניין, כך שהיה ברור, כי התובעים הינם בעלי הזכויות הבלעדיים להחזיק במושכר. דא עקא, הסכם שיתוף זה, שהיה כאמור בעל פה לא נרשם בפנקסי המקרקעין, אך הנתבעים ידעו על קיומו, והראיה - שבמשך השנים הנתבעים שלמו לתובעים, ולתובעים בלבד, דמי שכירות בהכירם שאלו הבעלים של המושכר.

השופטת ברקוביץי, בדחותה את טענת הנתבעים בעניין זה, קובעת: "על פני הדברים, נוסחו של סעיף 29 לחוק המקרקעין אינו מחייב לרשום הסכם שיתוף אלא, שבהעדר רישום, לא יהיה צד ג' אשר אינו שותף להסכם, מחויב על פיו. אף אם תאמר כי מנוסח סעיף 29 (א) עולה כי צד ג' יהיה כפוף להסכם רק אם נרשם, הרי לטעמי, יש להעדיף את הפירוש התכליתי על הלשון הפורמלית של הסעיף. תכלית פעולת הרישום היא השגתה והבטחתה של פומביות הידיעה בדבר אופן ניהול המקרקעין המשותפים". (וכן ראה פסק הדין בעניין ע.א. (חי) 1020/03 בובליל ישראל נ' שטיינר יוסף).

יודגש, כי פסק דין זה הינו המשך הקו הננקט בפסיקה הקובע, כי הסכם לשימוש ייחודי אינו טעון דרישת כתב ו/או פומביות, כל עוד לצדדים המעורבים בפרשה העניין ברור והצדדים ואף נהגו על פיו. ראה גם פסק דין של ע.א. (ת"א) 2917/01 אריה נחשון ואח' נ' מלמד שלום שנידון בפני הרכב של השופטים גרוס, קובו, רובינשטיין.

בעניין נחשון הנ"ל, הצדדים היו שכנים בבית משותף, אשר ערכו ביניהם הסכם לניצול זכויות בנייה והגדלת דירותיהם בחצר האחורית של בית משותף. בנוסף הוסכם, כי גג הבית יוצמד לדירת המשיב, אשר יהיה זכאי לבנות עליו.

המערערים טענו להסכם נוסף בעל פה בדבר חלוקת השימוש ברכוש המשותף, לפיו הם זכאים לעשות שימוש בלעדי בחצר הקדמית של הבית המשותף. בית המשפט קבע, כי למרות שאין הסכם כתוב מפורש בדבר זכות השימוש הייחודית בחצר הקדמית למערערים, הרי בחלק ממסכת הראיות שהוצגה לבית המשפט קמא, לרבות הבקשה להיתרי בנייה, ישנן ראיות להסכמה למתן זכות שימוש ייחודית בחצר הקדמית למערערים. כמו כן נקבע, כי ישנה הסכמה מכללא של ויתור הדדי בין הצדדים על זכויותיהם ברכוש המשותף: המערערים ויתרו על הזכויות ברכוש המשותף שבגג הבית, אשר הוצמד לדירת המשיב, שבנה עליו בנייה רחבה, ומנגד המשיב ויתר על זכויותיו בחצר הקדמית.

פסק דין של השופטת ברקוביץ' וכן פסק הדין בעניין נחשון, מוכיחים, כי לנוהג של שנים יש חשיבות לפחות בכל הקשור לפן "החזקה" שבמקרקעין, גם אם אין בו כדי לשנות קניין בפנקס מקרקעין.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין, תכנון ובנייה.