תיקון 55: פירוק, מכירה, כדאיות

דוגמא: חברה צברה רווחים בסכום 100. אם החברה היתה מתפרקת, בעל המניות היה משלם מס על הרווחים הצבורים בשיעור של 10% (אם הרווחים נצברו במשך שבע שנים שקדמו ליום 31.12.02), או בשיעור של 25% אצל יחיד ו-0% אצל חברה אם הרווחים נצברו לאחר מכן. במקום זאת, החברה היתה יכולה לרכוש מקרקעין בסכום 100 ולפרק את האיגוד, תוך תשלום מס רכישה בלבד.

על מנת לסגור את הפירצה המתוארת לעיל, נקבע בסעיף 71א לחוק, כי בעל מניות שקיבל מקרקעין בעקבות פירוק איגוד מקרקעין, יחויב בסכום מס מיוחד על הרווח הנוסף. שיעור המס על הרווח הנוסף הינו שיעור המס שהיה חל על הרווח, אילו היה מתקבל כדיבידנד או אילו היו רואים ברווח הנוסף כרווחים ראויים לחלוקה, לפי העניין.

הרווח הנוסף יחושב כהפרש שבין יתרת שווי הרכישה המתואמת של המקרקעין, לבין המחיר המקורי של מניות המיוחס למקרקעין המתואם למועד המכירה. כך לדוגמא, אם מחיר מקורי של המניות היה אפס, החברה צברה רווחים של 100 ורכשה מהם מקרקעין ב-100 והמחיר המקורי המתואם של המקרקעין הינו 120, הרי שהרווח הנוסף יהיה 120.

המס המחושב כאמור לעיל חל בנוסף למס שיחול בעת מכירת מקרקעין. כך, אם המקרקעין ימכרו מיד לאחר הפירוק בתמורה ל-150, הרי שהשבח הריאלי יהיה 30 ואילו השבח האינפלציוני הפטור יהיה 20. אולם, כאמור לעיל, מאידך בעל המניות יחויב במס על השבח האינפלציוני לפי סעיף 71א לחוק. יצוין, כי סעיף 71א לחוק מאפשר לדחות את תשלום המס המיוחד לעיל למועד מכירת המקרקעין, וכן לקזז את סכום הרווח הנוסף מהפסד ממכירת מקרקעין. כמו כן, אם סכום הרווח הנוסף הינו שלילי, הרי שרואים בו כניכוי מהשבח ממכירת מקרקעין.

למרות הוספת סעיף 71א לחוק, פירוק איגוד לפני מכירת מקרקעין עשוי עדין להיות כדאי במקרים רבים. זאת לאור העובדה, כי פירוק זה מאפשר תחולת שיעור מס סופי של 25% במישור יחיד על חלק יחסי מהשבח שנוצר אחרי 7.11.01, וזאת במקום חיוב בשיעור זה בחברה ולאחר מכן חיוב נוסף על משיכת רווחים לידי יחיד, המביא את שיעור המס האפקטיבי ל-44%.

כך לדוגמא, אם המקרקעין נרכשו אחרי 7.11.01 והמכירה מתבצעת לפני פירוק, משולם על השבח הריאלי ממכירת מקרקעין מס בחברה של 25%. משיכת השבח הריאלי כאמור בניכוי מס זה בין כדיבידנד ובין כרווחים ראויים לחלוקה בפירוק תגרור חבות נוספת במס של 75% כפול 25% הם 18.75%, דהיינו סה"כ מס של 43.75%. על משיכת רווחים ששימשו לרכישת המקרקעין ועל משיכת הסכום האינפלציוני יחול שיעור מס של 25%, כמו במקרה של הפעלת סעיף 71א לחוק.

לעומת זאת, אם תהליך הפירוק מסתיים קודם למכירה, שבח ריאלי ממכירת מקרקעין יחויב במס של 25% בידי היחיד. בנוסף לכך, כתוצאה מהפעלת סעיף 71א לחוק, על משיכת רווחים ששימשו לרכישת מקרקעין ועל משיכת הסכום האינפלציוני יחול אותו שיעור מס של 25%. מכאן שניתן לראות, שהפירוק עדיין עדיף על מכירת מקרקעין לפני הפירוק. יחד עם זאת, יש לקחת בחשבון את העובדה, כי בפירוק משולם מס רכישה נוסף ולשקלל את סכום מס הרכישה בחישוב הכולל. לדוגמא, במקרה של שבח ריאלי קטן יתכן ומס רכישה בגין הפירוק גבוה יותר מהפחתת שיעור המס על השבח הריאלי מ-44% ל-25%.

אפשרות נוספת שיש לבחון את כדאיותה הינה מכירת מקרקעין תוך כדי פירוק. במצב כזה רואים את בעלי המניות כמי שמכר את המניות שלהם, ואת החברה כמי שמכרה את המקרקעין, וכנגד חבות המס של בעלי המניות ניתן כזיכוי המס של החברה. כך אם שיעור המס האפקטיבי החל על המניות בדוגמא לעיל הינו 40%, הרי שתוצאת מכירת מקרקעין תוך כדי פירוק תהיה כדלקמן:

רווחים ששימשו לרכישת מקרקעין, רווחים ראויים לחלוקה - 25%. רווח ריאלי ממכירת מניות - 40%, בניכוי המס המשולם בחברה (25%) על השבח הריאלי. כלומר, הן על השבח הריאלי והן על הסכום האינפלציוני ממכירת מקרקעין יחול שיעור מס סופי של 40%. מכאן, שאם שיעור המס החל על המניות גבוה משיעור המס החל על המקרקעין, אפשרות זו אינה כדאית כלל.

יצוין, כי ההתארגנות הנכונה עשויה לאפשר תחולת שיעור מס סופי של 25% כאמור לעיל, וגם לחסוך את החיוב במס על הסכום האינפלציוני כאמור ולחסוך את מס הרכישה. כך לדוגמא, נישום השוקל מכירת מקרקעין יכול להפוך את החברה לחברה משפחתית, או לבקש שהחברה תחשב כחברת בית. במצב כזה, לדעתנו, משיכת סכום אינפלציוני בגין המקרקעין אינה חייבת במס נוסף. לדעתנו, בחברה משפחתית בדוגמא לעיל, 100 מהווים רווחים לפני תקופת היותה משפחתית ורווחים אלה יחויבו במס החל על דיבידנד או רווחים ראויים לחלוקה לפי העניין. אם המקרקעין יימכרו ב-150, הרי שכל 50 הכולל גם שבח אינפלציוני פטור של 20 מהווה רווח מתקופת היות החברה חברה משפחתית, וחלוקתו ליחידים אינה חייבת לדעתנו במס נוסף.