שמאי המקרקעין: הרפורמה לקיצור וייעול הליכי התכנון והבנייה עשויה ליצור מקלטי מס

לשכת שמאי המקרקעין מזהירה את שר האוצר נתניהו שהרפורמה לקיצור וייעול הליכי התכנון והבנייה המתוכננת להיכנס לחוק ההסדרים של תקציב 2006, עלולה ליצור מקלטי מס מלבד שהיא "רצופה כשלים הסותרים דינים קיימים ופוגעים בזכויות יסוד". יו"ר הלשכה רן וירניק תוקף בעיקר את הצעות האוצר להגמשת מלאי תוכניות המתאר ברמה המקומית, ולעדכון שיטת הפיצויים של בעלי מקרקעין כתוצאה מאישור תכנית בניה.

וירניק תוקף את ההצעה לאשר למרחב תכנון מקומי תכנית מתאר "גמישה" שלא תהיה חייבת בהיטל השבחה, אשר תכלול פרוגרמה לצורכי ציבור, תשתיות, יעוד קרקעי וכו'. הוא מזהיר מפני משמעויות מרחיקות לכת על ערכי המקרקעין ועל תקציב המדינה. זאת מאחר שאי גביית היטל ההשבחה תיצור לדבריו מקלטי מס שיאפשרו לבעלי המקרקעין למכור את נכסיהם בעת שהושבחו ע"י התכנית הגמישה ללא תשלום ההיטל. הוא מציין כי בהתאם לדין הקיים גם רוכשי הנכסים יהיו פטורים מתשלום ההיטל מאחר שהתוכנית אושרה סמוך למועד הרכישה.

הוא תוקף גם את דברי ההסבר להצעת האוצר שאישור התכנית הגמישה לא יהווה על פי רוב עילה לתביעה בשל ירידת ערך המקרקעין. זאת בהעדר "מסוימות תכנונית" עקב יצירת מעמד של "תכנית אב" סטטוטורית לתכנית הגמישה. לדבריו, טועה אם לא נאיבי מי שמניח כי בהיעדר "מסוימות תכנונית" לא יתגבשו תביעות על ירידת ערך המקרקעין, ומצביע על היקף התביעות שהוגשו עקב אישור תכניות מתאר ארציות.

באשר לעדכון שיטת הפיצוי, תוקף יו"ר לשכת השמאים את ההצעה לאפשר תביעת פיצויים בגין ירידת ערך כתוצאה מאישור תכנית רק בעת מימושה. הוא טוען בין השאר שהערכת הפיצוי היא מלאכת שמאות מורכבת וביצועה באופן רטרואקטיבי רק תעצים את המחלוקות וההתדיינויות סביב גיבוש הפיצוי.

עוד הוא מזהיר מפני "כאוס תכנוני" ומעשי שחיתות כתוצאה מההצעה לקבוע בחוק התכנון והבניה מנגנון המאפשר את פיצוי הנפגע באמצעות "תכנית משביחה". הוא רואה "פתח לשחיתות ולהסתאבות של מקבלי ההחלטות" בהסמכת ועדות התכנון לבצע צעדים תכנוניים שכל מטרתם כלכלית.

כמו כן, אימוץ ההצעה לא יביא רק לכאוס תכנוני, אלא הוא עלול ליצור שרשור אינסופי של תביעות, למשל: נפגע מקורי שיפוצה בתכנית משביחה אשר תוסיף למגרשו 3 קומות, יגרור את שכנו לתבוע פיצוי על ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מהנוף שנחסם, ואף הוא יקבל תוספת קומות וכן הלאה.

וירניק גם מצביע על סתירה בעצם ההצעה: "כיצד יפצו נפגע בתכנית משביחה תוך שנים ספורות ממועד אישור התכנית הפוגעת, כאשר צדקת תביעתו תתברר רק בעת המימוש שעשוי לחול שנים רבות לאחר אישור התכנית הפוגעת"?