עיקול במסגרת הקצאת מגרשים חדשים במושבים לכיסוי חובות העבר

החלטה שניתנה בנצרת, ע"י המחוזית, ד"ר נאוה דנון, מאפשרת לנו להתייחס למצב המאפיין רבים מהמושבים ואגודותיהם: חובות העבר המוסדרים על ידי משקם, הקצאת מגרשים חדשים שתמורתם נועדה לכיסוי חובות, מצבם העגום של הנושים במקרים כאלה ועוד כהנה וכהנה, כגון צווי מניעה וצווי עיקול להבטחת הפירעון של אותם חלקים מהחובות אשר לנושים עוד סיכוי לקבל.

נושה כזה היא החברה שרותי אשראי מסחרי ישראל בע"מ (עו"ד עמרם גולן), אשר הגישה בקשה למחוזי בנצרת, כהליך ביניים בהמרצת פתיחה (231/98) וזאת למתן צו מניעה זמני האוסר על המושב שדמות דבורה, ומינהל מקרקעי ישראל להקצות מגרשים לצדדים שלישיים לרבות משיבים שהם תושבי המושב ו/או להתקשר עם צדדים שלישיים בהסכמי פיתוח או לבצע דיספוזיציה כלשהי במקרקעין שבתחום המשבצת של האגודה וזאת עד לסיום הדיון בעתירה לביטול החלטות המשקם עו"ד יולוס בנוגע להקצאת מגרשים לצדדים שלישיים.

הבקשה נומקה בכך שהקצאת המגרשים שבבעלות המינהל ובחזקת המושב לצדדים שלישיים נעשית מאז ניתנה ההחלטה ע"י המשקם, בקצב מוגבר, תוך ניצול המחיר הזעום שקבע המשקם כתשלום עבור אותם מגרשים. בקצב השחרור הנוכחי של המגרשים מתחולת העיקול כפי שנקבע בהחלטות המשקם לא ייוותרו עוד למושב מגרשים כלשהם לתשלום חובותיו והמבקשת שהיא נושה במושב בסכום של כמה מיליוני שקלים, תיפגע באופן בלתי הפיך.

כן נטען כי הקצאת המגרשים על ידי המושב נעשית בחוסר סמכות.

המבקשת הינה חברה רשומה בישראל, אשר עסקה, בשנות ה-80, במימון רכישת ציוד חקלאי ותעשייתי עבור אגודות חקלאיות וחברי אגודות חקלאיות, בשיטת ליסינג (שכר מכר). המשיב הינו מושב עובדים, אשר קיבל מימון מהמבקשת בשנות ה-80, ונותר חייב סכום של מיליוני שקלים.

במהלך שנות ה-80 פקד משבר כספי את ההתיישבות החקלאית, שהתבטא בהתמוטטות המסגרת הארגונית ובמיוחד מסגרות השיווק, האספקה והמימון שניתנו ע"י ארגוני הקניות האזוריים.

ארגון הקניות (א.ק. מושבי הצפון) קרס בסוף שנת 1986 וחדל מלשרת את האגודות החברות בו וביניהן המושב. כתוצאה מן המשבר, חדלו מושבים רבים לשלם את חובותיהם לנושיהם, והמבקשת בתוכם.

עוד בשנת 1991 הגישה המבקשת תביעה כנגד המושב ע"ס 3,308,671 שקל, במסגרת התביעה ביקשה המבקשת וקיבלה צו עיקול זמני על כל זכויות המושב במקרקעין שבחזקתו.

לאחר קריסת הארגונים והתמוטטות מושבים רבים, נעשו נסיונות ממלכתיים להסדיר את נושא חובות המושבים, בהסדרים וולונטריים אשר נכשלו. לבסוף נחקק "חוק גל", חוק הסדרים במיגזר החקלאי המשפחתי, התשנ"ב-1992 לפיו הועברו ההליכים בבתי המשפט ובלשכות ההוצל"פ לדיון בפני "המשקם", בעל תפקיד מעין שיפוטי שקיבל מכח החוק סמכות ייחודית להסדיר את חובות המושבים וחבריהם. עפ"י סעיף 27 לחוק הנ"ל מסדיר פסק המשקם את חובו של החקלאי ואין הפסק ניתן לערעור אלא לביטול ע"י בית המשפט בעילות הקבועות בסעיף 28 לחוק הנ"ל.

לאחר חקיקת החוק הנ"ל, הועבר ההליך בתביעת המבקשת לדיון בפני עו"ד יולוס. במסגרת ההעברה, נותר צו העיקול הזמני על כנו.

הדיונים בפרשת חוב המושב וחבריו למבקשת החלו בשנת 1994 או בסמוך לכך, וטרם נסתיימו בהחלטה לגבי גובה החוב הנתבע מהמושב ומחבריו.

המבקשת טוענת כי המושב לא יהיה מסוגל להחזיר את חובותיו העצומים לנושים מבלי לממש חלק מנכסיו.

אחד הנכסים המשמעותיים הוא מקרקעי המושב, או ליתר דיוק - זכויות המושב במקרקעין אשר הועמדו לרשותו ע"י מינהל מקרקעי ישראל בהסכמי רשות המתחדשים לתקופות מוגדרות מפעם לפעם.

הבעלות במקרקעין נותרה תמיד בידי המינהל, כאשר עם המושבים נחתמו הסכמי שימוש המקנים להם רשות להחזיק ולהשתמש במקרקעין לתקופה קבועה מראש (בד"כ 3 שנים). הסכמי השימוש מתחדשים מדי תקופה, ובמסגרתם משלמים המושבים "דמי חכירה" למרות שלא הוקנו להם זכויות חכירה.

ה עם התדרדרות מצבם הכלכלי של המושבים, התדרדר גם מצבם החברתי ונוצר צורך דחוף בהרחבת המושבים ובחיזוקם ע"י הבאת משפחות חדשות, שירכשו יחידות מגורים במושב - בד"כ ללא רכישת נחלות חקלאיות - ויתרמו לחיזוק המושב מבחינה חברתית.

כך נולדה החלטה 737 של המינהל מיום 7.12.95 שכותרתה "החלטה בדבר הרחבות למגורים באגודות ישובים חקלאים שהם מושב עובדים, כפר שיתופי, מושב שיתופי, קיבוץ או אגודה שיתופית חקלאית".

ההחלטה נתקבלה ע"י מועצת מקרקעי ישראל, בתוקף סמכותה לפי סעיף 3 לחוק מינהל מקרקעי ישראל, התש"ג-1960 ופורסמה ברשומות י"פ 4381 עמ' 1629 ובה קבע המינהל את דרך ההרחבות למגורים באגודות חקלאיות ואת עקרונות ביצוע ההחלטה.

נקבע שם כי תתאפשר הרחבה של מגרשים לבנייה, כי על מספר המגרשים בהרחבה יוחלט באסיפה הכללית של האגודה השיתופית ובהתאם להמלצת ועדת הפרוגרמות; האגודה תתאם עם המינהל את התוכנית ותקבל הסכמתו, המגרשים יתוכננו בקרקע שעליה חל חוזה המשבצת של האגודה בתחום השטח הבנוי של הישוב או בצמידות אליו, לרבות בשטחים פנויים המיועדים כיום למגורים.

בשטחי ציבור שלא יהיה בהם צורך, בשטחים חקלאיים וכדומה; גודל המגרשים יהיה עד חצי דונם; מגרשי המגורים יוחכרו על ידי המינהל למועמדים שיומלצו על ידי האגודה ובלבד שהמועמד אינו בעל זכות של נחלה במגרש מגורים או משק עזר בישוב או בישוב אחר; בישובים בעלי עדיפות לאומית א' ישלמו חוכרי המגרשים למינהל דמי חכירה בשיעור של %22 מערך הקרקע. שומת הקרקע תהיה לממ"ר מבונה, ללא פיתוח, ותיקבע ע"י השמאי הממשלתי.

לגבי המושב הוחלט כי ההרחבה תחול על 103 מגרשים. גודל כל מגרש חצי דונם.

המושב הגיש בקשה להסיר עיקול מכ-103 מגרשים, בשטח כולל של כ-100 דונם, על מנת להעמידם לרשות בני חברים הרוצים להישאר במושב או עולים חדשים במסגרת קליטת העלייה בתחילת שנות ה-90.

המבקשת, כמו גם בנק החקלאות לישראל בע"מ (אשר אף היא נושה באגודה) הביעו התנגדותם להסרת העיקול והעברת המגרשים לידי צד ג', שכן פירוש הדבר הקטנת מסת הנכסים ממנה ישולמו חובות המושב לנושיו.

המושב גם הגיש בקשה לשחרר 103 מגרשים בשטח של כ-100 דונם לצורך שיווקם במסגרת החלטה 737, כאשר התמורה תופקד בחשבון במינהלת ההסדרים לצורך חובות המושב אם וכאשר ייקבעו. המבקשת חזרה והביעה את התנגדותה לכך, וביקשה הטלת עיקולים על מקרקעי המושב, כולל 100 הדונם הללו.

המשקם נתן החלטה בה דחה את ההצעות שהציעה המבקשת למכירת המגרשים, הסיר את העיקולים מעל 90.52 דונם עליהם נבנו 103 יחידות דיור, והחליט על מימוש המגרשים בתמורה לתשלום הנגזר מהערכת השמאי הממשלתי לשווי מגרש, הערכה שהועמדה ע"ס 65,207 שקל למגרש.

על פי הערכה זו, ולאחר שישולמו %22 למינהל כדמי היוון יידרש כל רוכש מגרש לשלם את הסכומים הבאים:

מתיישב "חיצוני" - 58,500 דולר (%78 מערך המגרש); מתיישב צאצא שחובות הוריו טרם הוסדרו - 58,500 דולר, עם זכות להחזר של כ-40,000 דולר עם הסדר החובות; מתיישב צאצא שהוריו הסדירו את חובותיהם - 19,500 דולר (%26 מערך המגרש). סכומים אלה יופקדו בחשבון המושב אשר בנאמנות המינהלה וייחשבו כתשלום חובות המושב לנושים בבוא היום בהתאם לתקנות שייקבעו.

טענה המבקשת כי המשקם אישר העברת מגרשים למשיבים תמורת סכומים נמוכים מדי. ואכן לאחר שקיבלה את ההחלטה לידיה, ועל מנת לוודא שהנכסים לא יימכרו "בחינם", ולאחר שלא הצליחה לטענתה לקבל את חוות דעתו של השמאי הממשלתי ביחס לשווי המגרשים, פנתה המבקשת אל שמאי המקרקעין גדעון קרול, אשר המציא למבקשת חוות דעת על פיה, שווי כל המגרש מהמגרשים האמורים הינו 100 אלף דולר, ולאחר הפחתת עלויות הפיתוח שוויו נטו 75 אלף דולר. שווי מ"ר מבונה עפ"י חוות הדעת הינו 440 דולר למ"ר.

ביום 6/1/98 פנתה המבקשת אל המשקם בבקשה דחופה לעיכוב ביצוע החלטותיו ולדיון חוזר בשאלת שווי המגרשים.

בבקשה ציינה המבקשת כי אם תידחה הבקשה ע"י המשקם, ראוי כי יינתן לה תוקף של פסק משקם על מנת שניתן יהיה לבחון את תוקפה בבית המשפט, על פי סעיף 28 לחוק ההסדרים.

המשקם דחה את הבקשה. למבקשת היו טענות רבות, מהן דיוניות ומהן מהותיות. הגברת דנון בקדה את הטענות אחת לאחת, ובאריכות. נתמקד רק באחת מהנמקותיה. השופטת הבהירה כי המשקם כבול לקביעת שווי הקרקע ע"י השמאי הממשלתי. גם כאשר עוברים קרקעות לצמיתות מן המושב לצדדים שלישיים, וגם כאשר ברור שכושר פירעון חובותיה של האגודה נפגע כתוצאה מגריעת נכסים שלא בשווים הריאלי. על המשקם להתבסס על הערכת השמאי הממשלתי, מבלי להעמידה לחקירה, גם כשמולה עומדת הערכת שמאי פרטי הגבוהה ממנה בהרבה.

האדמה הינה אדמת מינהל, ועפ"י החלטה 737 של ממ"י המינהל הוא שקובע את מחיר הקרקע עפ"י שיקוליו וחוזי החכירה ייעשו עימו. המושב הוא שמחליט למי יוקצו המגרשים והוא שמקצה אותם. לפיכך, אין בסיס חוקי להתערבות המבקשת הנושה במחיר הקרקע שנקבע לא על ידי המושב אלא על ידי המינהל. לדוגמא: מי שמטיל עיקול על זכויות דמי שמפתח של דיור מוגן בבית עסק, אינו מתלונן שבעלי הבית שילם לדייר המוגן דמי מפתח נמוכים.

זכותה של ממ"י כבעלת הקרקע לקבוע מדיניות קרקעית, וזכותה לקבוע מדיניות קרקעית שאיננה מתחשבת אך ורק בשיקולים כלכליים.

המדיניות הקרקעית של ממ"י שקבעה את המחיר המוזל של המגרשים עשתה זאת בכוונה תחילה כדי לעודד התנחלות של זוגות צעירים בני מושב או עולים חדשים או סתם מתיישבים באזורים ספציפיים בארץ ובכללם הגליל התחתון בהם היתה סבורה כי יש לעודד התיישבות ואפילו במחיר של הורדת דמי החכירה לאפס.

לא שיקולים כלכליים הנחו אותה אלא שיקולים לאומיים פוליטיים סוציו-אקונומיים וחברתיים. לפיכך טענות המבקשת כי המחיר שנקבע עפ"י הערכת השמאי הממשלתי הוא נמוך מדי, וההחלטה של המינהל ושל המשקם על מחיר מופחת אינן יכולות להיות נשוא להתערבות שיפוטית. אין מקום להצגת שמאות נגדית ולחקירה נגדית של השמאי הממשלתי, כי מדובר ביישום החלטה ברורה של המינהל ולא במכירה חופשית של מגרשים.

אין בסיס לטענת המבקשת ששיקולי המינהל בקביעת מחיר הקרקע צריכים היו להיות כלכליים ואין לפיכך בסיס לטענה כי נגרם למבקשת וליתר נושי האגודה נזק בכך שהאגודה איננה מעמידה את המגרשים למכירה בשוק החופשי כדי לקבל עבורם את המחירים הגבוהים ביותר וכך להגיע לתועלת כלכלית מקסימלית למושב אך בעיקר לנושים.

יתר על כן המבקשת מבקשת לנצל לטובתה את החלטת ממ"י להפשיר לטובתה את 100 דונם אדמות חקלאיות המעובדות באופן קולקטיבי הנגרעות מכל נחלה, הפשרה שנעשתה אך ורק לצורך הרחבת ההתיישבות בישובי הגליל התחתון כדי לקלוט בנים ומתיישבים חדשים. הפשרה שנעשתה למטרה מצומצמת ומוגדרת זו, והמחיר הנמוך שנקבע למגרשים הוא אמצעי נוסף להשגת המטרה. לפני שהוחלט על הפשרה לצורך הרחבה היתה קרקע חקלאית בלתי סחירה וערכה אפסי. אין המבקשת יכולה להתערב ולומר כי קרקע שהופשרה למטרת הרחבה ובמחירים זולים לצורך מטרה זו, צריכה להיות מוצאת למכירה בשוק החופשי כדי לשמש למטרה זרה: תשלום חובות לנושים.

הטענה כי מכירת הקרקעות בערך מופחת משווין בשוק החופשי פוגעת בציבור הנושים, אינה טענה נכונה כי לולי תכנית ההתיישבות לא היו המגרשים בעלי ערך בכלל, ולא היה ניתן לומר כי ציבור הנושים נפגע מגריעת מיליוני דולרים משווי הנכס הריאלי של המושב.

אכן המטיל עיקול אינו רשאי להתערב במחיר מכירתו של הנכס. כאן ראוי להבחין: המטיל עיקול על נכס - רשאי, כמובן, לבקש העמדתו למכירה פומבית בדרכי ההוצאה לפועל ויוכל להשיג את מחיר השוק. שונה המצב כאשר מטילים עיקול על כספים המגיעים ממכירת נכס, כאשר המכירה מבוצעת, בין ע"י החייב ובין ע"י אחר. במקרה אחרון כזה, אין המעקל רשאי להתערב אלא אם יעלה בידו להוכיח קנוניה, הברחת כספים וכיוצא באלה.

(כל הזכויות שמורות לחברת רת"ק בע"מ טלפון 03-7523310, פקס 03-7523311 הנענית לפניות בהקשר לכתבות, ולפסקים נסקרים).

תגובות, הערות: mkeshet @ ibm.ne