ההפקעת וגם מכרת לבעלים?

הפקעת מקרקעין הינה אקט חד-צדדי ואחד מהצעדים הפוגעניים ביותר בקניינו של אדם. למעשה מדובר ברכישה כפויה של מקרקעין שבבעלות מאן דהוא, ללא שיש לבעלים כמעט הכלים לשפר את מצבו, וברוב המקרים התמורה שהוא מקבל אינה מפצה אותו על מלוא המחיר. בעל קרקע מופקעת יעבור ויה דולורוזה משפטית ושמאית עד שיקבל משהו בגין ההפקעה. ועל כל אלו יש להוסיף שנים של חוסר ודאות, אשר יהיו מנת חלקו של בעל קרקע מופקעת.

מצד שני, הפקעה הינה תנאי בל יעבור של תכנון עיר נאות. מתכנן העיר אמור, מתוך שיקולים תכנונים, לבחור את הדרך הנאותה להקצות שטחים שונים לייעודים שונים, ואם, על-פי שיקולים תכנונים, מוטב כי חלקה של ראובן תיהפך לשטח ציבורי וישמש לייעוד ציבורי, אזי אין מנוס מכך.

בשנים האחרונות בתי המשפט קבעו הלכות, אשר יש בהן כדי לרסן במידה רבה את שרירות ההפקעה או חוסר המידתיות של ההפקעה. לאחרונה, בבית המשפט העליון נדון מקרה מעניין ומתמיה, המראה שנפלאות הן דרכי "הרשות המפקיעה", ועל כך בית המשפט העליון לא חסך ביקורת על אותה רשות.

העניין היה בעע"מ 8989/04 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח-תקווה נ' מ. זיטמן בע"מ, שנדון בהרכב של השופטים א. ריבלין, א. גרוניס, א. רובינשטיין.

בעניין זיטמן, בבעלות המשיבה היתה חלקת אדמה באזור התעשייה של קרית אריה בפתח תקווה. בשנת 1993 אושרה למתן תוקף תוכנית שהיתה אמורה להפקיע את האדמה לטובת עיריית פתח תקווה, והנה פלא, ובאותה שנה המשיבה החלה לנהל משא ומתן עם המשיבה, כדי למכור למשיבה. העירייה דרשה מחיר של 1.26 מיליון דולר בגין החלקה, וזאת על פי חוות דעת שמאית שהוכנה לצורך העניין.

בשנת 2002 המשיבה שוב פנתה לעיריית פתח תקווה, נתקיים משא ומתן ובמסגרתה המשיבה הציעה סכום של 75,000 דולר. הצעה זו נדחתה והעירייה טענה כי הקרקע שווה יותר, ובשלב מאוחר יותר טענה כי "יש צורך להכשיר את הקרקע לצרכי חניה".

המעניין הוא, כי מלכתחילה חוות הדעת השמאית מטעם העירייה קבעה, כי החלקה אינה דרושה יתר לצרכי ציבור.

בצר לה, המשיבה פנתה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב בעתירה מנהלית לבטל את ההפקעה, ובית המשפט המחוזי נעתר - ומכאן העתירה.

בית המשפט המחוזי סבר, כי התנהגות הרשות במקרה זה היתה נגועה בחוסר תום לב והחלטותיה בחוסר סבירות קיצוני. בית המשפט המחוזי ציין את החשיבות של זכות הקניין ופסק, כי הרשות לא יכולה לנקוט באמצעי קיצוני של ההפקעה, ובדלת האחורית תסכים גם למכור אותה לבעליה בכסף מלא.

בקיצור, אם החלקה דרושה לצרכי ציבור אז יש הפקעה, ואם הקרקע מלכתחילה לא דרושה לצרכי ציבור, אז יש להניח לה ולבעליה.

על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגש הערעור דנן. השופט ריבלין נתן את עיקר פסק הדין ויתר השופטים הסכימו עמו. השופט ריבלין דחה את הערעור תוך הבעת פליאה על הדרך ואופן שהרשות החליטה לפעול. השופט ריבלין צטט מהלכת נוסייבה הידועה (בג"ץ 5091/91) שקבעה: "קיומו של צורך ציבורי מסוים ומוגדר; זיקתו של הצורך הציבורי המסוים למקרקעין המסוימים המיועדים להפקעה; וקיום צורך בהפקעת המקרקעין כדי לממש את הצורך הציבורי... חשיבותו של היסוד בראשון היא גלויה וברורה... הרשות המפקיעה אינה רשאית לתת עיניה בחלקה מסוימת, רק משום שנאה היא, ולהפקיע אותה רק משום שבאחד הימים היא עשויה לשמש צורך ציבורי זה או אחר, כפי שיוחלט ברבות הימים. הוא הדין ביחס ליסוד השני: על השר להיווכח שהמקרקעין המסוימים אכן מתאימים ודרושים למילוי הצורך הציבורי המסוים. אך כדי שתעמוד לשר הסמכות להפקיע המקרקעין אלה, צריך להתמלא גם היסוד השלישי, לאמור, שמימוש הצורך הציבורי מחייב להפקיע את המקרקעין. כלשונו של מ"מ הנשיא שמגר בפרשת לוביאנקר: רכישת הבעלות בדרך ההפקעה היא אמצעי קיצוני ומרחיק לכת, ואין שוללים את זכיותיו של אדם ברכוש דלא-ניידי, אלא אם כן ברור וגלוי, כי זו הדרך הנכונה למימוש הצורך הציבורי".

המשיבה טענה, כי מקרה נדון דומה למקרה של פרשת קק"ל (בג"ץ 10784/02), אשר שם בית המשפט השאיר את ההפקעה שעברה 30 שנים מאז אשור התוכנית.

השופט ריבלין בדחותו טענה זו קבע, כי בפרשת קק"ל, מטרת ההפקעה עמדה לנגד עיני הרשות כל השנים והיא אכן פעלה לקדום מטרה זו. ואלו במקרה הנדון, החותמת של הועדה המחוזית על אשור התכנית המפקיעה עוד לא התייבשה, והעירייה החליטה למכור בחזרה את הקרקע בשווי גבוה.

השופט גרוניס אף הוא הביע תמיהתו על התנהלות העניין וקבע: "כמובן שמתעוררת תמיהה רבתי (וזו לשון המעטה) כיצד ייתכן שוועדה מקומית יוזמת תכנית בה מסומן מגרש כמיועד להפקעה וזמן קצר לאחר אישור התכנית מסתבר כי אין המגרש דרוש לצרכי ציבור. מכל מקום, בנסיבות המקרה, שאני מקווה כי הוא חריג מבחינת התנהלותה של הרשות המנהלית, והמיוחד לאור העובדה, שהוועדה המחוזית, שאישרה את התוכנית, לא התנגדה לעתירה, הנני מסכים לדחיית הערעור".

יש בפסק דין זה, כדי להבהיר לרשויות, כי אמנם קניינו של אדם הינו כלי בידי הרשות לתכנון לצרכים ציבוריים, אך כשזה נעשה בדרך ראויה ובתנאי שהצורך הציבורי באמת קיים.

הכותב הוא ממשרד בלטר, גוט, אלוני ושות'.