"תהיה עלייה משמעותית בריבית המשכנתאות"

השפל בשוק הנדל"ן הוא כבר מציאות ותיקה במשק הישראלי. ההתעוררות היחידה שחוו בזמן האחרון הבנקים למשכנתאות, ענף שנסמך כולו על שוק הנדל"ן, נגרם רק תודות לאופנת המחזורים שהביאה איתה הריבית הנמוכה. בראיון ל"גלובס" מבשרת המנכ"לית החדשה יחסית של דיסקונט למשכנתאות, ענת קינן, אחרי שנה ושלושה חודשים בתפקיד, כי כל זה הולך להסתיים: המחזורים הם חלון הזדמנויות שהולך ונסגר, ענף הנדל"ן מתחיל להתעורר, ובקרוב מאוד מחירי הנדל"ן והריביות על המשכנתאות יעלו.

קינן עשתה מסלול לא שגרתי בנוף הבנקאות המקומי, בו צומחים הבכירים בתוך המערכת הבנקאית. קינן החלה דרכה בעיריית ת"א, בה כיהנה בתפקידים שונים במשך 15 שנה, כאשר התפקיד האחרון הוא גזברית העירייה. לאחר מכן כיהנה בתפקיד מנכ"ל מפעל הפיס, ולאחר פרישתה שימשה כמנכ"ל קרן מבטחים הוותיקה, במשך כשנה. התפקיד הפיננסי של מבטחים הוא שסלל את דרכה לעולם הבנקאות, שמטפח בדרך כלל אנשים שצומחים מבפנים או אנשים שמגיעים מבנק ישראל וממשרד האוצר.

כאשר הגיע קינן לתפקיד מנכ"ל דיסקונט למשכנתאות, היא החלה מיד בפעילות ניקיון מסיבית של תיק האשראי של הבנק, שנוהל עד אז במשך שנים ארוכות על-ידי המנכ"ל מאיר אלדר, שפרש לגמלאות. הניקיון גרר אחריו הפרשות ענק בהיקף של 165 מיליון שקל, שהעבירו את הבנק להפסד של 35 מיליון שקל בשנת 2004. אך לא רק הפסד כספי יצרה רוח הסערה בה נכנסה קינן לבנק, אלא גם עזיבה של היו"ר הוותיק אילן שגב, לשעבר משנה למנכ"ל בנק דיסקונט. שגב, כך אומרים בענף, לא ראה עין בעין עם קינן את ההפרשות הגדולות, ופרש מהבנק. את מקומו של שגב תפס חבר הנהלת בנק דיסקונט, ראובן שפיגל.

גלובס: האם את רואה התעוררות בשוק הנדל"ן?

קינן: "כן, אנחנו בהחלט רואים התעוררות בשוק הנדל"ן. בתחילה חשבנו שזו בועה של התעוררות, אבל היום, אחרי מספר חודשים, נראה שמדובר בהתעוררות אמיתית. המחשבה נובעת מכך, שאנו רואים ארבע מוקדים של התעוררות בו זמנית, מה שמביא למסקנה שאכן מדובר בשינוי כולל בענף.

"המוקד הראשון הוא התעוררות בשוק דירות היוקרה בת"א ובירושלים, התעוררות שהחלה לפני שישה חודשים. מוקד שני הוא התעוררות מסוימת בשוק הנדל"ן המסחרי, של חנויות ומשרדים, לאחר ארבע שנות בצורת מוחלטת. מוקד שלישי שמתעורר הוא הפריפריה, אם כי יש להדגיש שלא כולה. אני מדברת על אשקלון שמושפעת מההתנתקות, על חדרה, הקריות, מודיעין, ראש העין ואשדוד. מוקד רביעי הוא התעוררות בתחום הקרקעות, שהיה רדום לחלוטין.

"שוק הנדל"ן פועל כמו אבן, שזריקתה לשלולית יוצרת מעגלים גדולים בשלבים: ההתעוררות מתחילה במרכז בעוצמה גדולה, ורק אח"כ היא מגיעה לפריפריה, ובעוצמות קטנות יותר. כאשר הוא יורד הוא יורד קודם בפריפריה ורק אח"כ במרכז, בעוצמה הולכת ופוחתת. מה שאנחנו רואים עכשיו זה ניצוצות, אך ניצוצות שבהחלט יכולים להעיד על התעוררות של ממש".

- ומכך את מסיקה שנראה בקרוב עלייה במחירי הדירות?

"יש כלל אצבע שאומר, שצמיחה בקצב שנתי של 4% עד 5% במשך שנתיים רצופות מביאה לעלייה במחירי הנדל"ן. אנחנו עדיין לא שם, אבל אנחנו בהחלט בדרך, בשלב מתקדם כדי להגיע לשם. רק לאחרונה סיפרו לי שלושה קבלנים שונים, שהם העלו את מחירי הדירות שהם משווקים באחוזים בודדים. זאת, אחרי תקופה ארוכה שהם לא העיזו להזיז את המחירים, גם לא כשהדולר עלה. מצד שני, קשה לחזות משהו במדינה שלנו, וחזרתם של הפיגועים, או בחירות, או כל הפתעה אחרת, יכולים למוטט את התחזית הזו. בכל מקרה, אין ספק שזה הזמן לקנות דירה, לפני שהמחירים עולים ולפני שהריבית עולה. זו מסקנה מתבקשת והגיונית".

- מדוע את מעריכה שהריבית תעלה?

"שוק המשכנתאות הישראלי עובד במרווחים של 0.4% עד 0.5%. מדובר במרווחים זעירים יחסית לעולם. אני יכולה לספר, שכאשר הצגנו את הבנק לקראת הפרטת קבוצת בנק דיסקונט, והמשקיעים הזרים שהתמודדו על ההפרטה שמעו מהי רמת המרווחים - הם היו המומים.

"המרווחים הנמוכים הם תולדה של סיבות היסטוריות: בבנקים מסחריים 60% מההוצאות התפעוליות ממומנות על-ידי ההכנסות התפעוליות. בבנקים למשכנתאות המצב בעבר היה כזה, ש-120% מההוצאות מומנו על-ידי ההכנסות, בעיקר עמלות ביטוח וזכאות. לכן, ההכנסות ממרווחי ריבית היו פחות משמעותיות.

"בשנים האחרונות יש ירידה של עשרות אחוזים בשיעורי עמלות אלה, וכן במימושים של הלוואות זכאות, והגענו לרמה של 70% ואולי אפילו נגיע לרמה של 60% של יחס ההכנסות להוצאות. כל זה יביא לכך, שתהיה בהחלט עלייה משמעותית בריבית המשכנתאות".

- מתי ובכמה?

"עיתוי העלייה יהיה תלוי במידה רבה ברפורמה בנושא ביטוחי המשכנתאות, שתיכנס לתוקף ב-1 באוקטובר. אז מכירת ביטוחי משכנתאות לא תיעשה על-ידי יועצי המשכנתאות, אלא בעמדות בלתי מאוישות בבנקים - מה שיביא לירידה דרמטית בהכנסות הבנקים ממקור זה, ולעלייה ההכרחית בריבית. צריך להבין: עד עתה אדם שעבר ייסורי בירוקרטיה ממושכים ומגיע לשלב האחרון, ופקיד הבנק שואל אותו: ומה עם ביטוח? הוא כבר כל כך תשוש ואין לו כוח לבדוק איפה הכי זול, והוא ישר עונה לו: תעשה. ואז הבנק עושה לו את הביטוח. זה ייגמר, וזה ישפיע באופן משמעותי על הכנסות הבנקים מביטוח.

"קשה לדעת בכמה תעלה הריבית ובאיזה קצב. זה עדיין לא ידוע. מה שידוע הוא, שהריבית תעלה. יכול להיות שהגדולים יסבסדו את זה וייקחו את זה על עצמם כדי להפיל בנקים קטנים. חשוב מי ימצמץ ראשון".

- בכמה יצטרכו הבנקים להעלות את הריבית כדי לפצות עצמם על אבדן ההכנסה מהביטוח?

"להערכתי, הבנקים למשכנתאות ייאלצו להעלות את הריבית בכ-1% כדי לפצות על שחיקת ההכנסות מתחום הביטוח. אם הם לא יעשו זאת, הענף יפסיק להיות רווחי, ולא תהיה לו זכות קיום. דרך אחרת להתמודד עם המצב היא להוריד את שיעורי המימון, או להעניק משכנתאות רק ללווים טובים, ובכך להקטין את ההפרשות".

- האם גם צפויה עלייה בעלויות גיוס הכסף של הבנקים, שתביא לעלייה נוספת בריבית שמשלמים הלקוחות?

"כן. להערכתי, שחרורן של קרנות הפנסיה מההשקעה באג"ח מיועדות יפתח את הקרנות להשקעות בחו"ל, דבר שיביא להעלאת הריבית ארוכת טווח בישראל. אני מדברת על טווח של שנתיים. בטווח של שנתיים מוכרחה להיות עליית ריבית בכלל, ועליית ריבית משכנתאות בפרט".

- מה הצפי שלך לאופנת המחזורים השוקקת?

"מיחזור המשכנתאות, שאחראי להערכתי לכ-30% מהמחזור של הבנקים למשכנתאות, הוא חלון הזדמנויות שעומד להיסגר, הן בשל הערכה כי הריבית תעלה ואז המיחזור כבר לא יהיה כדאי, והן בשל העובדה הפשוטה, שרוב רובם של הלקוחות כבר מחזרו ולמעשה הפוטנציאל מוצה. צריך להדגיש, שהבנקים למשכנתאות הרוויחו מהמיחזור רק בתנאי שהם גנבו לקוחות מבנקים אחרים. מיחזור בתוך הבית אינו רווחי".

- כאשר מדברים על שיווק משכנתא מדברים על עיסקה חד-פעמית. אתם מדברים על קשר ארוך טווח עם הלקוח. מה ההיגיון בכך?

"למרות ששני הצדדים, הן הבנק והן הלווים, תופסים בדרך כלל את המשכנתא כעיסקה חד-פעמית - היא לא כזו כלל וכלל. יש דברים נוספים חשובים מלבד המחיר, שהוא אכן חשוב מאוד. למשל, אנחנו יוצרים קשר טלפוני מיידי עם הלווים כבר אחרי הפיגור הראשון, ואנו לא מחכים עד להידרדרות המצב. למדנו שחלק גדול מהמקרים של תחילת פיגור נובעים לאו דווקא מירידה ביכולת הפיננסית, אלא משכחה ומחוסר תשומת לב בעת העברת חשבון בנק למשל, ומסיבות נוספות. הורדנו ב-7% את כניסת הלקוחות לטיפול משפטי, וזה דבר שהוא עדיף לכל הצדדים. אנחנו שואפים להגיע למצב שהלקוח יבוא לדבר איתנו לפני שיש בעיה, כבר כאשר הוא יודע שהוא פוטר מהעבודה, או שהוא עומד להתגרש, או שנוצרה חס וחלילה בעיית בריאות. יש לנו יכולת לעצור את התשלומים בצורה יזומה, ולא לחכות לפיגורים שגוררים קנסות והוצאות כבדות".

- כיום קשה לדעת בדיוק מה הנתח של כל בנק בענף. מהי ההערכה שלך?

קינן: "הענף סובל לאחרונה מירידה ברמת השקיפות ומהידלדלות בכמות הנתונים והמידע. זאת בשל הסיבה הפשוטה, שמרבית הבנקים למשכנתאות נבלעו: בנק משכן נבלע לתוך החברה האם בנק הפועלים, בנק טפחות מוזג לתוך החברה האם בנק המזרחי, והנה ממש לאחרונה הבנק הבינלאומי רכש את אחזקות הציבור בחברה הבת הבינלאומי למשכנתאות. כל זה גורם להעלמות של דו"חות בנקים למשכנתאות, ולירידה ביכולת למדוד את נתחי השוק המדויקים שלהם.

"אני מעריכה, ששלושת הבנקים גדולים - טפחות, משכן ולאומי למשכנתאות - מחזיקים כל אחד כרבע מהשוק. יתר הבנקים נאלצים להתחלק ברבע השוק שנותר, כאשר דיסקונט למשכנתאות הוא הגדול מביניהם, והוא צמח מנתח שוק של 6.5% בשנת 2003 לנתח של 8.5% השנה. אחריו מגיע הבנק הבינלאומי למשכנתאות עם נתח של 5%, ולאחר מכן בנקים קטנים נוספים כמו איגוד, ירושלים, אדנים ועוד".