דורי סגל, מנכ"ל גזית גלוב: "בנדל"ן קל לקנות נכסים אבל קשה מאוד להרוויח"

חברת גזית גלוב, בשליטת חיים כצמן, ממשיכה לספק את הסחורה גם ברבעון השני של השנה כשהיא מציגה גידול בהשקעות, גידול בהכנסות, גידול ברוח הנקי ועלייה ב-FFO (רווח תזרימי של החברה). אחד מהנתונים הבולטים בדו"חותיה של גזית גלוב הוא הפער בין שווי אחזקותיה הסחירות של החברה לבין שוויין בספרים: גזית גלוב מחזיקה ב-22.5% מקרן הריט אקוויטי וואן שנסחרת בארה"ב, בכ-55% מחברת FCR הקנדית וב-39% מחברת סיטיקון הפינית. האחזקה באקוויטי וואן היא האחזקה הוותיקה ביותר של גזית גלוב והיא רשומה בספריה של החברה לפי שווי של 1.05 מיליארד שקל. שווי האחזקה נכון להיום עומד על 1.82 מיליארד שקל, גבוה בכ-771 מיליון שקל מהשווי בספרים ומשקף רווח "על הנייר" של 771 מיליון שקל.

ב-FCR מורווחת גזית גלוב על הנייר כ-924 מיליון שקל, שכן שווי השוק גבוה בכ-52% מהשווי של האחזקה כפי שהיא רשומה בספרים. הרווח התיאורטי המהיר ביותר בגזית גלוב נרשם דווקא אצל החברה הפינית: שנה וחצי בלבד לאחר שהחלה לרכוש מניות של סיטיקון, גבוה שווי השוק של האחזקה בסיטיקון בכ-66% מהשווי בספרים ומגלם רווח תיאורטי של 320 מיליון שקל. אם לא די בכך הרי שלחגיגה סביב סיטיקון הצטרף לאחרונה בנק ההשקעות גולדמן זאקס. החברה החלה לקבל לפני שבועות ספורים סיקור עם המלצת 'תשואת יתר', שכללה לא מעט סופרלטיבים. בבנק ההשקעות ציינו כי סיטיקון היא המניה האטרקטיבית ביותר מבין מניות הנדל"ן שמכוסות על ידה באירופה.

דורי סגל, מנכ"ל גזית גלוב, ציין היום כי "מעולם לא אמרנו שסיטיקון תהיה זרוע ההשקעות הבלעדית שלנו באירופה ובהחלט ייתכן שבשלב כזה או אחר נתפתח באירופה שלא באמצעותה. שלא כמו באקוויטי וואן אותה אנחנו מנהלים ביום יום, לסיטיקון יש הנהלה משלה שבה אנחנו פחות מעורבים".

אם סוכמים את שווי האחזקות כפי שהוא רשום בספרי גזית גלוב בשלוש החברות הללו, מגיעים לסכום של 3.8 מיליארד שקל. שווי השוק של אחזקות אלו עומד על 5.82 מיליארד שקל, נתון שמשקף רווח "על הנייר" של כ-2 מיליארד שקל לגזית גלוב.

בנתונים התפעוליים של גזית גלוב אין הפתעות מיוחדות והחברה ממשיכה בקו העלייה שמאפיין אותה בשנים האחרונות. ההכנסות של החברה מדמי שכירות עמדו על 527 מיליון שקל ושיקפו עלייה של 15% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. הגידול מיוחס לתחילת הנבה של נכסים שפיתוחם הושלם, לשיפור שיעורי התפוסה בנכסי החברה, לעלייה בשכר הדירה הממוצע למ"ר, הכנסות מסיום התקשרות עם דיירים ורכישת נכסים חדשים. כדי לקבל אומדן לגבי היקפי הפעילות של גזית גלוב, מספיק להביט בהיקף ההשקעות שביצעה החברה ברבעון השני, אשר עמדו על כמיליארד שקל. אירוע חריג? לא עבור גזית גלוב. הקבוצה השקיעה ברבעון המקביל סכום דומה שהסתכם בכ-900 מיליון שקל וברבעון הקודם השקיעה כחצי מיליארד שקל.

ה-FFO של גזית גלוב נמצא גם הוא במגמת עלייה, הן על בסיס רבעוני והן על בסיס חצי שנתי. ה-FFO של החברה עמד ברבעון השני על 46.6 מיליון שקל, לעומת 40.7 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד, עלייה של 13.7%. בחצי הראשון של השנה הסתכם ה-FFO של גזית גלוב ב-92 מיליון שקל, עלייה של 22% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גם בשורה התחתונה הציגה גזית שיפור וזו הסתכמה ברבעון השני ב-17.8 מיליון שקל, עלייה של 23% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. גם תזרים המזומנים מפעילות שוטפת של גזית גלוב גדל ברבעון ובחצי הראשון של השנה לרמה של 186 מיליון שקל ו-326 מיליון שקל, בהתאמה.

נכון להיום, מחזיקה גזית גלוב בכ-315 נכסים שכוללים 299 מרכזים מסחריים, 10 מרכזים מסחריים בפיתוח, 5 בתי דיור מוגן שכוללים כ-500 יחידות דיור ובניין משרדים בתל אביב. לאחרונה הייתה אמורה גם חברת סידר האמריקנית להצטרף לפורטפוליו האחזקות של גזית גלוב, לאחר שאקוויטי וואן הגישה הצעת רכש למניות החברה כנגד השקעה של 350 מיליון דולר. אקוויטי וואן הציבה להנהלת סידר אולטימטום בן יומיים להחליט אם היא נענית להצעה או אם לא ומאחר וסידר לא עמדה באולטימטום, החליטה אקוויטי וואן למשוך את הצעתה וימים ספורים לאחר מכן אף מכרה את כל אחזקותיה בסידר.

גזית גלוב בדקה לאחרונה את ההשקעה בחברת אמות, שנרכשה בסופו של דבר על ידי אלוני חץ שבשליטת נתן חץ. "החלטנו בסופו של דבר שלא להגיש הצעה לרכישת אמות, מכיוון שסברנו שבאזורים אחרים בעולם יהיו לנו הזדמנויות טובות יותר", אומר היום דורי סגל. "אי אפשר לפעול בכל מקום כל הזמן", אומר סגל. "אני מניח שלנתן הרכישה הזו הייתה יותר אסטרטגית מאשר לנו ואני, בניגוד לאחרים שמיהרו לומר שנתן שילם מחיר יקר, סבור שהוא עשה עסקה טובה. נדל"ן זה עסק לטווח ארוך. אתה יכול להיות לא מוכשר ולרכוש את אמות ב-900 מיליון שקל ולהפסיד ויכול להיות מוכשר, לשלם 950 מיליון שקל ולהרוויח הרבה מאוד כסף".

ביחס לדו"חות הכספיים של גזית גלוב ציין דורי סגל: "בסופו של דבר נושא הפיננסים והמימון קיים כיום כמעט בכל חברה. הערך המוסף שלנו כבעלי השליטה בגזית גלוב הוא לקנות נכס שמייצר X מזומנים ולהביא אותו למצב בו הוא מייצר מזומנים בכמות הולכת וגדלה. אחת הבעיות הקשות בנדל"ן היא שקל לקנות אבל קשה להרוויח. אנחנו עושים את שניהם". *