הכול מדברים על בועה המבעבעת בשוק האמריקני הגועש, ובאחרונה גם ניתן לראות איך החברות הפועלות בשוק מתאימות עצמן למצב החדש.
חברות רבות מנתבות השקעותיהן אל עבר שוק המגורים להשכרה, הצפוי לפרוח, ובעיקר לשוק המשרדים. הרבור גרופ, חברה אמריקנית ישראלית, פועלת לפי שיטה זו.
ב-18 החודשים האחרונים רכשה החברה נכסים בהיקף של 537 מיליון דולר, מכרה נכסים בהיקף של 209 מיליון דולר, וביצעה מיחזורי הלוואה (refinancings) בהיקף של 105 מיליון דולר.
בחודש יוני השנה רכשה החברה יחד עם אלקטרה נדל"ן, בניין משרדים של 118 אלף מ"ר בקליבלנד, אוהיו תמורת 141.25 מיליון דולר. בספטמבר, אשתקד רכשה החברה בניין בן 26 קומות בנורפולק, וירג'יניה, בכ-53.8 מיליון דולר. בעת הרכישה היה הבניין מאוכלס בשיעור של 84% ולאחרונה, הגיע הבניין לשיעור תפוסה של 90%. הקומה ה-25 בבניין מאוכלסת כיום על ידי הרבור גרופ.
למרות היקף נכסי נדל"ן בארה"ב של למעלה מ-1.3 מיליארד דולר, מנסה חברת הרבור גרופ לשמור על פרופיל נמוך ולהתרחק מאור הזרקורים.
החברה, החוגגת החודש 20 שנה להיווסדה, החלה לפעול בנורפולק, וירג'יניה כחברה לניהול נכסים, ובתחילת שנות ה-90 החלה לרכוש נכסים בעצמה, ועבור משקיעים מקומיים בנורפולק.
בחלוף השנים צמחה החברה, וכיום היא מחזיקה ומנהלת למעלה מ-50 נכסי נדל"ן ברחבי ארה"ב, יש לה כ-375 עובדים ומשרדים בנורפולק, ניו יורק, שיקגו, בולטימור ורמת גן.
החברה מתמקדת בעיקר ברכישת בנייני משרדים ונכסים מגורים להשכרה, ובניהולם.
ג'ורדון סלון, מנכ"ל ומייסד החברה, מתגורר ועובד בעיר הולדתו - נורפולק, אך אוהב לבלות את חופשותיו בבית, שרכש לפני כשנה בהרצליה פיתוח. המשרד בישראל מנוהל על ידי דוד צביבל ופנחס מנדלוביץ, אליהם הצטרף לפני כשנתיים ג'י צביבל.
גלובס: באיזה סוגי נכסים מתמקדת החברה?
סלון: "אנו מתמקדים ברכישת בנייני משרדים בערים משניות בארה"ב, וכן בערים שאנו מזהים בהן פוטנציאל גידול ושיפור, כגון בולטימור, קליבלנד, אטלנטה, סאן פרנסיסקו ושיקגו. לצורך העמקת הנוכחות בשווקים במערב ארה"ב פתחנו לפני שלושה חודשים משרד בשיקגו. תחום נוסף בו אנו מתמקדים הוא רכישת נכסי מגורים צמודי-קרקע להשכרה. איתרנו מספר שווקים, אשר מתחילים להתעורר מהמיתון שהחל בשנת 2001 ואנו מתמקדים בשווקים אלו. שווקים אלו כוללים את ראלי-דורהם, אטלנטה, דאלאס ונאשוויל. לאחרונה, אנו בוחנים גם רכישת בתי מלון, אשר סבלו מירידה משמעותית בהכנסות לאחר אירועי 11 בספטמבר, ונמצאים במגמת שיפור החל מתחילת שנת 2004, ולצורך זה גייסנו כוח אדם עם ניסיון רב בתחום ניהול בתי מלון. מחוץ לארצות הברית היו לנו השקעות באנגליה, אותן מכרנו בשנים 2003 ו-2004, וכיום אנו בוחנים השקעות בשווייץ. באופן כללי, יעדי התשואה שלנו בעסקאות שאנו בוחנים כיום נעים בין 11% ל-15% במונחים של שיעור תשואה פנימי (IRR)".
- מה היתרון היחסי שלכם מול שחקני נדל"ן אחרים בארה"ב?
"האסטרטגיה שלנו הינה להיות שמרניים בהשקעה, אך להיות אגרסיביים בהשגתה. כלומר, לאחר שאנו בוחנים השקעה בעיניים שמרניות, ומחליטים ללכת עליה, אנו פועלים בנחישות ובמהירות להשיג אותה, והשוק יודע את זה. כך, בעסקה שעשינו לאחרונה בקליבלנד, המוכרת, קרן ריט, רצתה למכור את הנכס עוד לפני תום הרבעון השני. מאחר שהבנו זאת, התחייבנו בהסכם הרכישה לסגור את העסקה לא יאוחר מה-24 ביוני. אני מודה שלא היה קל לעמוד ביעד הזה, שכן צריך לסיים את המו"מ על הסכם הרכישה, לבצע את בדיקת הנאותות, ולסגור את המימון מהבנק תוך כ-4 שבועות, אך הצלחנו לעמוד בזה. בסופו של דבר, המפתח הוא במקצועיות ובמוניטין שאתה צובר בשוק, שכן שלב בחירת הרוכש לנכס הינו שלב קריטי ביותר. לאחר שנבחר רוכש פוטנציאלי, המוכר נעול עימו בהסכם לתקופה של כ-60 יום, ואם בתום תקופה זו הרוכש אינו מצליח לספק את הסחורה, המוכר מוצא עצמו מול שוקת שבורה, ונאלץ לחזור "על ארבע" לשוק עם הנכס שלו. צריך רק לציין שהשוק כיום מאוד תחרותי, ושאין מקום למעשי קסמים, כמו עסקאות שאף אחד לא שמע עליהם וכו', כך שהדרך היחידה להצליח היא להבין מה אתה עושה ולעשות את זה בהתמדה".
- השאלה המתבקשת למי שעוסק בנדל"ן בארה"ב - האם אתה שותף לחששות מפני פקיעת הבועה בשוק המגורים בארה"ב?
"ראשית, יש להבחין בין שלושה שווקים המרכיבים את שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב: שוק הבתים הפרטיים (housing), שוק הנכסים להשכרה, ושוק שהתעורר לאחרונה - שוק ההסבות של דירות להשכרה לדירות בבעלות הדיירים (condo conversions).
"שוק הבתים הפרטיים אכן עלה בצורה ניכרת בשנים האחרונות. כך למשל, לפני נתוני ה-Office of Federal Housing Enterprise Oversight (OFHEO) בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הבתים במיאמי בשיעור של 95%, וברחבי ארצות הברית כולה בשיעור של 50.5%. יתרה מזאת, במדינת נוואדה (לאס וגאס), עלו מחירי הבתים בשנה האחרונה בשיעור של 31.2%. כך, שאני מאמין שאכן קיים חשש ממשי מפני ירידה במחירי הבתים הפרטיים בארה"ב (בחלק מהשווקים יותר ובחלקם פחות), בעיקר במקרה של העלייה הצפויה בריבית, אשר תמתן את קצב רכישת הבתים, ותקשה על הלווים בריבית משתנה לעמוד בתשלומי המשכנתא שלהם.
בהקשר זה, אומר לך נתון מעניין. היקף המשכנתאות בריבית משתנה שניתנו בארה"ב בשנת 2004 היה 1.4 טריליון, לעומת 330 מיליארד דולר בשנת 2001. נתון זה הוא תוצאה של הלחץ הגובר בשנים האחרונות לרכישת בתים במקום לשכור אותם, והפיתויים של הבנקים להלוואות אטרקטיביות לרוכשי בתים. עליית הריבית עלולה לגרום למה שמכונה "ARM squeeze" , כלומר, ללחץ כלפי מטה של מחירי הבתים ושל ההכנסה הפנויה של בעלי משכנתאות בריבית משתנה (ARM - Adjustable Rate Mortgage). "שוק ההסבות רווי כיום, וניתן לצפות שעליית הריבית גם תקשה עליו. לעומת זאת, שוק המגורים להשכרה סבל בשנים האחרונות מתפוסה ושכ"ד נמוכים, אשר נבעו מהפריחה בשוק הבתים.
הריביות הנמוכות גרמו לדיירים להעדיף לרכוש בתים במקום לשכור דירות. בנוסף, האבטלה הגבוהה גרמה לחלק מהדיירים לחזור "לגור עם ההורים" או לקחת שותף לדירה.
כמו כן, קצב התחלות הבנייה המואץ הציף את השווקים בהיצע של דירות ובתים. העלייה בתעסוקה והירידה בקצב התחלות הבניה - תופעות שאנו עדים להם לאחרונה - יביאו לשיפור בנכסים להשכרה. כמובן, שעליית הריבית תעלה גם את שיעורי ההיוון (cap rates - מה שמכונה תשואה בישראל), ויגרום לירידת מחירי הנכסים, אך אני מאמין שהשיפור בפעילות הנכסים להשכרה בשל הסיבות שציינתי, תפצה, ואף תעלה, על העלייה בשיעורי ההיוון".
- היכן אתה רואה את שוק המשרדים בשנתיים הקרובות?
"עד לתחילת שנת 2004 שוק המשרדים בארה"ב, למעט ניו-יורק שנמצאת בקטגוריה נפרדת, סבל מירידה בתפוסה ובשכ"ד. בשנת 2004 החל שיפור קל בשיעורי התפוסה, ובשני הרבעונים הראשונים של 2005 עלה שכר הדירה, לראשונה זה ארבע שנים, בשיעור של כ-0.6% בכל רבעון. כמו כן, על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בכל חודש נוספו לשוק העבודה בארה"ב בממוצע 180 אלף עובדים. בטווח של השנתיים הקרובות, אני מעריך שנמשיך לראות עלייה בשכה"ד ובשיעורי התפוסה בבנייני המשרדים בארה"ב.
"אתן לך דוגמא. אנו כרגע בוחנים עסקה בסן פרנסיסקו. בבניין יש דייר שחתם על הסכם שכירות בשנת 2000 ומשלם למעלה מ-80 דולר לרגל רבועה, לעומת זאת, הבניין מציע כיום שטחי משרד לדיירים חדשים במחיר של כ-28 דולר. זה מה שקרה לשוק בארבע השנים האחרונות. עם זאת, דייר שחתם לפני מספר חודשים לפי 24 לרגל רבועה, מבקש כיום להגדיל את שטחו ומציע 28 דולר .כלומר, אתה רואה מגמה ברורה של שוק שמתעורר". אמר צביבל.
- לפני כחודש פורסמה עסקה משותפת שלכם עם אלקטרה נדל"ן. מה אתם יכולים לספר לנו על עסקה זו?
מנכ"ל ושותף בניהול, ג'י צביבל: "יחד עם אלקטרה רכשנו בניין בן 1.2 מיליון רגל רבועה במרכז הדאון טאון של קליבלנד בכ-142 מיליון דולר. הבניין, המכונה BP Tower, הינו אחד משני הבניינים הבולטים והיפים בעיר. בחרנו בקליבלנד בגלל שלראשונה זה מספר שנים, העיר מתחילה להתעורר והעירייה החלה בנקיטת צעדים, כגון הטבות מס לעסקים חדשים בדאון טאון, ובניית רכבת קלה, על מנת לעודד מעבר חזרה לדאון טאון. כמו כן, ישנה תחילת תנופה של בניית בנייני מגורים בעיר - דבר החיוני להתפתחותה. רכשנו את הבניין ב-111 דולר לרגל רבועה, והשבוע נרכש הבניין הסמוך לבניין שלנו במחיר המשקף כ-210 דולר לרגל רבועה. אנחנו מאמינים שנכנסנו לשוק הזה בדיוק בזמן הנכון".
- מה מהות הקשר שלכם עם אלקטרה? האם בכוונתכם לפנות למשקיעים מוסדיים בישראל?
צביבל: "עד היום ביצענו יחד עם אלקטרה שלוש עסקאות בארה"ב. רכשנו שני בניינים בבולטימור ואת הבניין בקליבלנד. מדובר בחבורה יוצאת דופן של מקצוענים, בהנהגתו של שלמה שרף, ואנו מאוד נהנים לעבוד איתם. לאור פנייה של משקיעים מוסדיים בארץ, אנו בוחנים את האפשרות להקים קרן, שתאפשר למשקיעים מוסדיים להשקיע עימנו. באופן כללי המוסדיים, למעט חברות הביטוח, ממעטות להשקיע מחוץ לישראל. אני מניח שזו רק שאלה של זמן עד שקופות הגמל וקרנות פנסיה יבינו שעליהם לפזר את תיק ההשקעות שלהם גם לחו"ל, ובכלל זה גם להשקעות בנדל"ן בחו"ל. למען האמת, לפחות בכל הנוגע להשקעות בנדל"ן בארה"ב, יש למוסדיים קושי נוסף. האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לארה"ב, המאפשרת ניכויי מס גבוהים במקרה של תשלומי דיווידנד או ריבית, מקשה על המוסדיים הפטורים ממס בישראל, מאחר שאין להם חבות מס בארץ, אשר כנגדו הם יכולים לקבל זיכוי על המס ששולם בארה"ב. אני לא חושב שזה צריך להוות חסם להשקעה, אך שינוי באמנה היה מסיר מכשול נוסף, המונע מחלק מהמוסדיים להשיג תמהיל השקעות אופטימאלי לתיקי ההשקעות שלהם".
- כיצד נוצר הקשר עם ישראל?
סלון: "בשנת 1996 ביצעתי מספר עסקאות משותפות עם חברת בודא מרמת גן בבעלות דוד צביבל, פנחס מנדלוביץ ודוד כץ. לאחר ששני הצדדים ראו כי טוב, החלטנו למזג את פעילותינו ומאז אנו פועלים יחד. עד היום התמקדה פעילותינו בישראל בניהול קשרי משקיעים. כיום, בנוסף לפעילות זו, אנו מנסים לאתר נכסים במערב אירופה באמצעות המשרד בישראל".
- לאן פניה של הרבור גרופ מועדות?
סלון: "ראשית, עלי לומר, כי בראש ובראשונה אנחנו חברה של אנשים. אנו מייחסים חשיבות רבה לכוח העבודה שלנו, ומשתדלים לאתר את העובדים המוכשרים ביותר, גם אם הם גרים בדאלאס, שיקגו או קליפורניה.
החברה מעודדת את העובדים לחשיבה עצמית ומקורית, וגם מאפשרת להם להשתתף בתכנית אופציות לעובדים. עיתון Hampton Roads Business Journal היוצא לאור באזור המפטון רודס (בו שוכנת נורפולק), המונה כ-1.6 מיליון תושבים, מדרג מדי שנה את 25 מקומות העבודה המועדפים באזור זה. הרבור גרופ מופיעה ברשימה זו כבר שנתיים רצופות. לכן, על מנת להמשיך ולצמוח בעתיד, נצטרך להמשיך לאתר את המוחות המבריקים, ולגרום להם לרצות ולהמשיך לגדול איתנו. מבחינת אופק ההשקעות שלנו, אנו מתכננים השנה לרכוש בנייני משרדים ונכסי מגורים להשכרה בהיקף של כ-500 מיליון דולר, ולמכור נכסים בהיקף של כ-300 מיליון דולר. כמו כן, מעבר ליעדים מספריים אלה, הגדרנו לעצמנו מספר יעדים לשנה זו, כגון העמקת הנוכחות שלנו בחוף המערבי וכניסה לשווקים נוספים מחוץ לארה"ב, דוגמת שוויץ".
כתבות
ני"ע
