הישראלים לא נבהלים מגרינספן

שוק הדיור האמריקני גואה, את זה יגיד כל מי שצופה בנתוני המאקרו החודשיים המראים, כי מספר התחלות הבנייה וקצב מכירת הבתים נמצאים ברמות שיא. את הגאות הזו מלווה גם עלייה חדה במחירי הנדל"ן למגורים, שבאזורים מסוימים ברחבי ארה"ב רשמו עליות חדות במיוחד, עובדה שהגבירה את החששות מכך שמדובר ב"בועה", שבקרוב מאוד תפקע ותותיר משקיעים רבים מאוכזבים ובחלק מהמקרים חסרי כל (ראו גם עמ' 18).

לפני מספר חודשים העלו כלכלני המגזין היוקרתי "אקונומיסט" את הנושא לראש סדר היום של כלכלת ארה"ב, כשטענו, כפי שטענו גם לפני כשלוש שנים, כי הבועה שבפניה ניצב השוק היא הגדולה בהיסטוריה, והמליצו לכל המעורבים בשוק להכין את הממחטות.

לפני שבועות אחדים הצטרפו לרשימת הספקנים, המאמינים כי הצמיחה המהירה בשוק הנדל"ן למגורים בארה"ב לא תימשך בקצבים הגבוהים של השנים האחרונות, גם כלכלני בנק ההשקעות מורגן סטנלי. בסקירה של כלכלן הבנק, ריצ'ארד ברנר, תחת הכותרת "שוק הדיור קרוב יותר לבועה", חוזר ברנר על השקפתו מפברואר האחרון, לפיה השוק נמצא בשיא ומכאן הוא יכול אך ורק לרדת. "ראו בי עקשן, אבל כיום אני משוכנע יותר מתמיד כי קריאתי (מחודש פברואר, ר.ש.) היתה נכונה אם כי מוקדמת מדי", אומר ברנר ומוסיף, "שוקי הדיור מתקרבים לטריטוריות 'בועתיות'".

"אולם", סייג ברנר את דבריו, "החששות מפקיעתה של בועה זו מוגזמים". ברנר מעריך, כי מחירי הנדל"ן לדיור בארצות הברית יירדו בהדרגה, אם כי להערכתו, ככל שתידחה ירידת המחירים תהיה חדה יותר ויותר.

ברנר סוקר את יסודות הסקטור: "בתים רבים במספר גדול של אזורי מטרופולין ברחבי ארצות הברית הפכו לפחות ופחות אטרקטיביים ולניתנים למימון, בגלל עליית מחירם - בניו יורק, לוס אנג'לס ומיאמי המצב הינו החמור ביותר". לתמיכה בטענותיו משתמש ברנר בנתוני איגוד סוכני הנדל"ן האמריקניים, המצביעים על ירידה במהלך השנתיים האחרונות ביכולות המימון (affordability) באזורי הנדל"ן היקרים בצפון מזרח ארה"ב ובמערבה.

נזכיר, כי במהלך תקופה זו פחתה יכולת המימון, למרות שיעורי הריבית הנמוכים היסטורית בארה"ב (זמן רב עמדה הריבית על 1% בלבד), והגידול בהכנסה הפנויה של אזרחי המדינה. לדברי ברנר, המחירים הם האשם העיקרי בכך. ברנר מסתמך בדבריו גם על מחקר שנעשה במרכז המשותף לחקר הנדל"ן לדיור באוניברסיטת הרווארד, ממנו עולה, כי היחס החציוני בין מחירי הבתים להכנסה המשפחתית בקליפורניה עלה לרמת שיא נוכחית של 9 ל-1.

הבנק הפדרלי של ארה"ב, בראשותו של אלן גרינספן, נמנע עד לאחרונה מלהגיב בצורה מפורשת על עליית המחירים החדה בערכי הבתים, לבד מכך שציין פעמים אחדות, כי באזורים מסוימים ישנם סימני "קצף" (עליות מחירים ספורדאיות), אך בהחלט לא בועה כלל ארצית.

כל זאת היה נכון עד לסוף השבוע שעבר. בכנס כלכלנים ונגידי בנקים מרחבי תבל, בו בחר יו"ר הפדרל ריזרב, אלן גרינספן, להזהיר, כי העליות שנרשמו בשנים האחרונות בערכי הבתים עלולות להישחק במהרה, במידה ותסתמן עלייה בשיעורי הריבית לטווח ארוך.

לראשונה השתמש גרינספן במילים חריפות קצת יותר לתאר את מצבו של שוק הנדל"ן לדיור האמריקני ולעליית השערים המתמשכת בו, בטענה כי היא מאיימת על יציבות הכלכלה האמריקנית. גרינספן תיאר את ה'בום' במחירי הדיור כאי יציבות וחוסר איזון כלכלי, העשויים להסתיים באופן רע יותר לכלכלה האמריקנית.

את החששות מבועת נדל"ן מגבים נתוני המשרד הפדרלי לפיקוח על שוק הדיור (OFHEO). בחמש השנים האחרונות עלו מחירי הבתים בלוס אנג'לס, מיאמי וניו יורק בשיעורים של 105%, 95% ו-77%, בהתאמה. זאת בהשוואה לעלייה ממוצעת של 50.5% במחירי הבתים ברחבי המדינה בתקופה המדוברת.

הסיבה המרכזית לגידול הניכר בשוק הנדל"ן מקורה, כאמור, בבנק הפדרלי עצמו. מדיניות הפד עד לפני שנה, שמירה על שער ריבית נמוך, הביאה את המשקיע האמריקני ליטול משכנתא ולרכוש דירה למרות שבמרבית המקרים כבר היתה בבעלותו דירה. למרות שהריבית לזמן קצר הועלתה במהלך השנה האחרונה לא פחות מ-10 פעמים, הריבית לטווח ארוך על משכנתאות רשמה דווקא ירידה, והגיעה עד לשיעור ממוצע של 5.6% בלבד על משכנתא ל-30 שנה.

גרינספן התריע בנאומו מסוף השבוע שעבר, כי מחירי הנכסים עשויים ליפול במידה והמשקיעים יהפכו לזהירים וידרשו ריביות גבוהות יותר מהנהוגות היום. וברנר מסביר, "העלייה בשיעורי הריבית תייקר את עלות הבעלות על בתים למי שנוטלים משכנתא בריבית משתנה, באופן שישחק את הביקוש לבתים ויביא לירידה במחיריהם".

על הגל הגואה של שוק הנדל"ן למגורים בארה"ב רכבו בהצלחה גם מספר חברות ישראליות, שביניהן ניתן למצוא למשל את אפריקה ישראל, פולאר נדל"ן וב.ס.ר פרויקטים, שמצטרפות ליזמים ישראליים נוספים העוסקים בשוק זה ורשמו רווחים נאים מפעילותם.

עו"ד אביב חילו, ממשרד חילו-ירושלמי, המתמחה בשוק הנדל"ן האמריקני: "יש בשוק בועה, אבל הסבירות לפקיעתה מזערית. רק אם הריבית על המשכנתאות תזנק בפתאומיות לסביבות ה-20%, בדומה לשנות ה-80, הבועה הזאת תפקע. אבל הבנק הפדרלי לא יאפשר מצב שכזה. נכון להיום אין תמיכה לרמות המחירים הגבוהות בחלק מהשווקים. נתוני השכר והתעסוקה לא תואמים את רמות המחירים הקיימות. השוק אמנם עומד בפני ירידות מחירים, אך אלו יהיו של אחוזים בודדים מידי שנה. ההאטה בביקושים כבר נראית בחלק מהשווקים, עם ירידה בביקוש למשכנתאות".

חילו הוא גם אחד המקורבים ליאיר לוי, ישראלי לשעבר, שנחשב ליזם נדל"ן בולט בניו-יורק. חילו אומר, כי לדיבורים האחרונים על בועת נדל"ן אין כל השפעה על לוי, אבל, לעומת זאת הוא מציין, כי חלק משותפיו של לוי חוששים קצת יותר מהמצב העכשווי, וחלקם אף מממש רווחים.

חברת אפריקה ישראל, בשליטת איש העסקים, לב לבייב, דיווחה בשבוע שעבר על תוצאותיה הכספיות לרבעון השני של השנה. עיון בדו"חות הכספיים של החברה מגלה, כי מתחילת שנת 2004 מהווים רווחיה משוק הנדל"ן למגורים האמריקני את עיקר רווחיה של החברה בתחום עסקי הבנייה והמקרקעין.

רווחי החברה מתחום זה ברבעון השני של השנה הסתכמו ב-294 מיליון שקל, בהשוואה ל-105 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. במחצית הראשונה של השנה הסתכם הרווח של החברה מפעילות זו ב-606 מיליון שקל לעומת 248 מיליון שקל בששת החודשים הראשונים של 2004. מדובר בגידול של לא פחות מ-144%.

חלק ניכר מפעילות אפריקה ישראל בארה"ב בתחום הנדל"ן למגורים נמצא בניו יורק ובמיאמי. מאז החלה את פעילותה בערים אלו נמצאת החברה בשלבי בנייה של 1,747 יחידות דיור. היקף חוזי המכירה של החברה הגיע לכ-4 מיליארד שקל, ובממוצע עמד על כמיליון דולר ליחידה.

אזור נוסף בעל השפעה מהותית על פעילות החברה הוא אזור לאס וגאס, בו היא פעילה יחד עם השותף הקבוע שלה לפרויקטים בארה"ב, שעיה בוימלגרין. החברה נמצאת בשלבי תכנון מוקדמים לבניית פרויקטים למלונאות, דירות ומסחר על קרקעות בהיקף של 62 דונם.

"ראשית, עלינו להפריד בין השווקים", אומר דן אבידן, כלכלן ראשי באפריקה ישראל, בהתייחסו לדיבורים על בועת נדל"ן. "כשמדברים על בועת נדל"ן בשוק האמריקני צריך להבין, שהשוק במיאמי שונה מהשוק בלאס וגאס, ששונה מהשוק בניו יורק או בכל איזור אחר. אל כל שוק יש להתייחס בנפרד, וגם כאשר הולכים לשוק מסוים, יש הבדלים רבים בין איזור לאיזור בתוך השוק עצמו.

"אנחנו לא רואים סכנה של בועת נדל"ן. כל עוד יש גידול באוכלוסיה והביקוש לדירות גובר, הכלכלה האמריקנית ושוק הנדל"ן הולכים לכיוון חיובי מאוד. בכל פרויקט אליו אנחנו ניגשים, אנחנו בודקים לפרטי פרטים את כל הסיכונים הכרוכים בו וכך לגבי כל פעילות שלנו בארה"ב".

אבידן מבטל כל מחשבה על הקטנת ההשקעות בארה"ב והפנייתן לשווקים אחרים: "השוק האמריקני הוא הנוח ביותר. קל להשיג בו מימון לפרויקטים והתשתית הבסיסית נוחה לשימוש. ההבדלים גדולים מאוד בין ארה"ב למקומות אחרים".

בב.ס.ר פרויקטים, הפעילה באזורים של פלורידה, לאס וגאס ופילדלפיה, ורווחיה מארה"ב מהווים כ-70% מרווחיה הכוללים, לא רואים סכנה בבועת נדל"ן. "גם אם יקרה הבלתי סביר ותהיה מפולת רצינית במחירי הדירות, שתביא את הנכס ל-40% מערכו הנוכחי, לא נגיע לפשיטת רגל", אומר נחשון קיויתי, מנכ"ל ב.ס.ר. "את הנכסים שלנו רכשנו במחירים זולים מאוד ואנחנו מוכרים במחירי ביצוע טובים מאוד".

גם קיויתי מתייחס לחלוקה הגיאוגרפית בין השווקים: "אנחנו ממשיכים לחפש השקעות נוספות ומקפידים על הגיאוגרפיה של הפרויקט ובודקים היטב את השוק לפני ההשקעה. אנחנו לא משקיעים באזורים בהם המחירים גבוהים מאוד, דוגמת ניו יורק.

"אנחנו ממשיכים לראות ביקושים גבוהים לפרויקטים שלנו. בפילדלפיה, בה רמת המחירים עולה בצורה מדורגת ואיטית, הצלחנו למכור תוך חודשיים 305 דירות מתוך 900 יחידות בשלב הראשון של פרויקט המגורים עליו אנחנו עובדים כיום".

ישראלית נוספת הפעילה בשוק הנדל"ן לדיור בארה"ב היא פולאר נדל"ן. החברה קיבלה לפני 8 שנים החלטה אסטרטגית, ביחד עם השותף העיסקי שלה, זיו פלדמן, לפיה היא ממקדת את השקעתה בארה"ב באיזור ניו יורק בלבד. החברה בעיקר רוכשת בניינים קיימים ופחות מפתחת פרויקטי דיור חדשים. בחברה מבהירים, כי אין כל כוונה לשנות את המדיניות הנוכחית בעקבות נאומו של גרינספן.

דובי וייס, מנכ"ל פולאר נדל"ן, מצהיר, שלא רק שאין בכוונת החברה לצמצם את השקעתה באיזור, היא אף מחפשת עוד ועוד הזדמנויות השקעה אטרקטיביות, והוא מסביר: "הבועה שנוצרה בשוק כביכול, אמנם נובעת מהריביות הנמוכות, אבל צריך להבין משהו מאוד חשוב: דפוס המחשבה האמריקני השתנה במהלך העשור האחרון. אם פעם אנשים היו מעדיפים לשכור דירה למגורים, היום רמת הריבית הנמוכה והתנאים בשוק מעודדים את האנשים לרכוש בתים במקום לשכור אותם.

"הפחד האמיתי בארה"ב נובע משיטת התשלום על הנכס. בארה"ב, כשניגשים לרכוש נכס חדש משלמים במעמד החתימה כ-10%-15% מערך הנכס, ואת היתרה עם השלמת העיסקה, כשהנכס גמור. הקבלנים חוששים, שבמשך התקופה שעוברת בין התשלום הראשון להשלמת העיסקה, הרוכשים ישנו את דעתם ולא ישלימו את העיסקה".

וייס מדגים: "ניקח מקרה היפותטי, בו אני רוכש היום דירה במחיר של מיליון דולר ומשלם בשלב הראשון כ-10% מהעלות. כעבור שנתיים, כשהנכס מושלם ועלי לשלם את יתרת החוב ולקבל את הנכס, אני מגלה, שמחירי הדירות ירדו והיום הדירה שווה רק 800 אלף דולר. מבחינתי, שווה לי בתור הרוכש לוותר על העיסקה הקודמת, להפסיד אפילו את 100 אלף הדולר ששילמתי מראש, לרכוש את הדירה במחירה הנוכחי ולשלם 100 אלף דולר פחות ממה שהייתי אמור לשלם.

"צריך להבין, שהמחירים היום אמנם גבוהים, אבל זה דבר יחסי. הם עדיין לא הגיעו לרמות השיא של שנות ה-80. בארה"ב, כל אדם שמעוניין לרכוש דירה יכול לנכות חלק מהריבית על ההלוואה שהוא לוקח מההכנסה הפנויה שלו. זה יתרון עצום. כוח הקנייה בארה"ב גדול מאוד. האוכלוסיה במדינה רק ממשיכה לגדול והביקוש בעקבות כך ממשיך לגדול. אין כל סיבה לסגת מהשוק".