צמצום רשימת הנכסים הזכאים לפיצוי כתוצאה מאישור תב"ע - מכה לזכות הקניין

פסק הדין העקרוני ניתן לגבי שורה של מקרים שנדונו בערכאות הנמוכות - ערכאות אשר פסיקותיהן נחלקו בעיקרון לשתי מגמות עיקריות: מצמצמת ומרחיבה.

המצמצמת דרשה גבילות פיזית של ממש. כלומר, כל חיץ כגון כביש, רצועת דשא וכיו"ב, המצוי בין נכס לבין תחומה של התוכנית הפוגעת, מנעו אפשרות לפיצוי. אין ספק שמגמה זו עלולה לגרור פגיעה קשה לקניינו של אדם שערך נכסיו יורד כתוצאה מפעולות השלטון המקומי, ללא פיצוי בצידו.

הגישה המרחיבה קבעה, שהפרשנות למונח "נכס גובל" תהיה תכליתית. כל אימת שניתן לקבוע שתוכנית בניין עיר, על כל מסמכיה ונספחיה, משנה נורמות תכנוניות במקום הגובל בנכס - אף אם הוא מרוחק מתחום התוכנית עצמה כפי שנקבע בתשריט - יחשב הנכס לגובל.

בשולי הדברים יוער, שהערכאות הנמוכות, אילו שדגלו בגישה המצמצמת, הבינו שקשה לעיתים לחיות עם התוצאה הקשה של מגמה מחמירה זו, ובשורה של החלטות קבעו כי היות שתוכנית בפועל קובעת נורמות תכנוניות גם מחוץ לגבול שנקבע לה בתשריט (הקו הכחול), הרי שלצורך קביעת הפיצוי - ולצורך זה בלבד - יוסט ה"קו הכחול" באופן וירטואלי, כך שישיק לנכס בגינו נתבע פיצוי. כלומר, מהבחינה המשפטית הן דרשו השקה פיזית של ממש בין הנכס לגבול התוכנית, אך בפועל "הזיזו" את גבולה של התוכנית עד ש"השיק" לנכס אותו חפצו לפצות. התוצאה המעשית היתה איפה, שדווקא הערכאות שדגלו בגישה מצמצמת לכאורה - זו שעל פני הדברים עלולה להוביל לפגיעה קשה יותר בקניין - למעשה פיצו נכסים שספק אם ערכאות שדגלו בגישה המרחיבה היו מפצים.

והינה, בית המשפט העליון "טרף את כל הקלפים" וקבע, כי יש לאמץ את הגישה המצמצמת ואף צמצם אותה עוד יותר, לאמור: הזכאי לפיצוי יהיה נכס גובל פיזית בלבד; רצועה שולית בת מטרים בודדים, של שטח ציבורי או של כביש פנימי, המפרידה בין הנכס לגבולה של התוכנית - עשויה במקרים מסוימים שלא לנתק את ה"נכס הגובל" מהתוכנית הפוגעת; אין להסיט את הקו הכחול באופן וירטואלי. ההליך הנכון לכך הוא הליך של התנגדות לתוכנית בשלב ההפקדה, וטרם אישורה כחוק.

בכל הכבוד, ניראה שפסק דין זה מצטרף למגמה הולכת ובולטת של בית המשפט העליון לצמצם ואולי אף לחזור בו - אולי מתוך ריסון עצמי ואולי אף מתוך קורטוב של "חשש" - ממה שנתפס כמגמה של מתן הגנת יתר על זכויות הקניין.

פסק הדין מעדיף בבירור את הוודאות, בעיקר זו של השלטון המקומי, על פני מתן פיצוי לקניין. אני סמוך ובטוח שטרם נאמרה המילה האחרונה בנושא. בית משפט הנכבד לא נתן החלטה באף אחד מהתיקים הספציפיים, והורה להחזירם להשלמת טיעון לאור הקווים העקרוניים שקבע. צפויים עוד ערעורים רבים, וככל הנראה גם בקשה לדין נוסף בהרכב מורחב בתיק "ויטנר".

קביעת בית המשפט העליון תשאיר בעלי נכסים רבים שנפגעו ללא פיצוי, מעבר לכאלה שגם לפי הדין הקודם לא היו זכאים לפיצוי. פסק הדין יעודד שרירות לב של הרשויות המקומיות, שגם כך לא ממש מחשיבות את רצונו של התושב הפשוט, ומעדיפות בנייה צפופה וגבוהה המעשירה את קופותיהן המדלדלות. ההלכה החדשה תעודד עוד יותר בניית מפלצות אורבניות, כבישים עמוסי תנועה ואת הפיכת ערינו למפלצות בטון רועשות ומזוהמות.

על מנת לסבר את העין יובאו מספר דוגמאות לתוצאות הקשות של פסק הדין. כך למשל, נכס שבקרבתו כביש פנימי ושקט, המתוכנן להפוך לכביש מהיר רב נתיבי וסואן. האם רק בגלל שבין הנכס לכביש מפרידה רצועת דשא של 20 מטר, לא יהיה זכאי בעל הנכס לפיצוי? אין ספק שערכו ירד בעשרות אחוזים.

תוכנית המאשרת הפיכת מבנה רגיל לרב קומות, המטיל צל על סביבתו. ברור שדווקא נכסים מרוחקים יותר שלא הוצללו על-ידי המבנה הנמוך, כעת בעקבות הגבהת הנכס לא יזכו לראות יותר את אור השמש. האם מיקרה מיוחד זה לא מחייב דווקא מתן פיצויי לנכסים הרחוקים יותר? הנכס הגובל גבילות פיזית ככל הנראה הוצלל כבר על-ידי המבנה הנמוך. כלומר, התוכנית החדשה לא מוסיפה לו כל פגיעה.

אנטנה סלולרית? כיצד אפשר לדבר על "נכס גובל" באנטנה, שכל הנזק שלה מקורו בקרינה בלתי נראית שמתפזרת בגלים לאו דווקא סימטריים ואחידים.

כביש שמתוכנן מקטעים מקטעים. למעשה ניתן לסלול אותו ולפתוח אותו לתנועה רק שמתוכנן המקטע האחרון; ואולם, אותו מקטע נמצא מאות מטרים מבתי מגורים שגובלים דווקא במקטע אחר. כלומר, כל רצף של מספר תוכניות שגורם לנזק רק כשהשלמתו של הרצף מסתיימת, יגרום לכך שנכסים רבים שנפגעים מאותו רצף לא יפוצו. ואפשר להמשיך בדוגמאות.

ניראה שהרטוריקה בפי כולם, ובכלל זה בית המשפט העליון הנכבד, היא זו המרוממת את זכויות הפרט, אך למעשה לפחות במה שקשור לקניין חוזר בית המשפט הנכבד דור או שניים לאחור, ומעדיף בצורה ברורה את השלטון על פני הפרט.

ועניין אחרון. בית משפט עליון קבע, כי לא ניתן להסיט את ה"קו הכחול" במסגרת של תביעת פיצוי, אלא רק בהליך של התנגדות לתוכנית. לפחות לגבי עניין זה ברור שלא ניתן להחיל את תוצאות פסק הדין על תוכניות שכבר אושרו, וזאת פשוט מפני שכבר לא ניתן להתנגד לתוכנית ולדרוש שהקו הכחול יוסט. כלומר, ניראה כי על תוכניות שאושרו - ואף כאלו שהליך ההתנגדות להן הסתיים - לפני שניתנה "הלכת ויטנר", יש להחיל את הדין הקודם, על פיו במקרים מסוימים ניתן להסיט את ה"קו הכחול" באופן וירטואלי.

הכותב הוא ממשרד עו"ד רוזן-קרן, המתמחה בתביעות פיצויים בגין ירידת ערך מקרקעין.