הכרעה: קרקע גובלת במובן המצומצם

ביום 4.9.05 ניתן בביהמ"ש העליון אחד מפסקי דין החשובים ביותר בתחום פיצויי פגיעה במקרקעין, אשר רבים המתינו לו. פסק הדין למעשה ניתן במסגרת ערעורים רבים, אשר אוחדו לתיק אחד בשל חשיבותם והנושא הנדון בהם.

כידוע, מי שהמקרקעין שלו נפגעים בשל תוכנית בניין עיר, זכאי לדרוש פיצויים על ירידת ערך במקרקעין. זכות זו מבוססת על סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה - 1965, הקובע: "נפגעו על-ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התוכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

בשנים האחרונות התפתחו שתי אסכולות בבתי משפט מחוזיים ובוועדות ערר לעניין פרשנות המונח "קרקע גובלת". השאלה היא האם הזכות לתבוע ירידת ערך היא של בעל קרקע אשר המקרקעין שלו גובלים פיזית (השקה פיזית) לגבול התוכנית הפוגעת (הקו הכחול)? או שמא הזכות קיימת גם אם הקרקע הנפגעת אינה גובלת בהשקה פיזית?

בעניין זה כאמור התקיימו שתי גישות, גישה אחת "מצמצמת" היתה של נשיא בית המשפט המחוזי בת"א, השופט אורי גורן, אשר במספר פסקי דין קבע, כי מלשונו של סעיף 197 ובנוסח החדש יש ללמוד שהכוונה הינה להשקה פיזית ממש (ראו עניין עת"מ 104/00 דשבסקי). לעומתו, השופט ורדי זיילר, נשיא בית המשפט המחוזי של ירושלים בדימוס, קבע, כי יש לתת פרשנות ליברלית למונח מקרקעין הגובלים, כך שתכלול גם מקרקעין שאינם משיקים פיזית לתוכנית אם ו מרחק קצר בין מקרקעין ובין התוכנית (ראו עניין עמ"נ 102/00 הלבריין). השופטים בבית המשפט המחוזיים נתנו פסקי דין שונים, כשכל אחד תמך בגישה של הנשיא גורן או הנשיא זיילר, והעניין נדרש להכרעה בבית המשפט העליון - והנה הגיעה ההכרעה.

בפסק דין מקיף בעניין עע"מ 2775/01 שרגא וינטר ואח', שנדון בפני השופטים ד. בייניש, א. פרוקצ'יה וא. גרוניס, שופטי העליון העדיפו את הגישה המצמצמת על-פני הגישה הליברלית.

השופטת ביניש, אשר נתנה את פסק הדין ויתר השופטים הסכימו עמה, נתחה את הסוגיה באספקלריה של פרשנות תכליתית של החקיקה לאור היסטוריה שלה, וזאת מתוך ראיה כוללת להפחית את הפגיעה בזכות הקניין ובכפוף לצדק חלוקתי ואינטרס הציבור.

השופטת ביניש מנסה ללמוד מהיסטוריה של תיקון סעיף 197 הנ"ל. כידוע, סעיף 197 תוקן בשנת 1982. הנוסח שהובא לעיל הינו הנוסח המתוקן, ואילו הנוסח הישן קבע:" נפגעו מקרקעין על-ידי התוכנית, שלא בדרך הפקעה, מי שביום תחילתה של התוכנית היה בעל מקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".

מכאן השופטת ביניש קבעה, כי בתקנו את החוק, המחוקק התכוון לצמצם את כמות האנשים הזכאים להגיש תביעות לפיצויים. השופטת ביניש קובעת, כי אי תיחום ודאי של האנשים שיכולים לתבוע פצויי פגיעה, יגרום למצב בו רשויות התכנון לא יוכלו לאמוד את היקף הפיצויים שהם צפויים להידרש לשלם.

כלשונה של השופטת ביניש: "אל מול עיקרון הפיצוי בגין הפגיעה בזכות הקניין, המבטא את השאיפה להרחיב את היקף הפיצויים המשתלמים לפרט הנפגע, עומדים אינטרסים התומכים בפרשנות שתצמצמם את היקף הפיצויים בהם יהיו חייבים גופי התכנון. אינטרסים אלה הינם האינטרס הציבורי בפעילות של תכנון ופיתוח, אשר עלולה להיפגע אם תהיה בעלת השלכות כספיות גדולות מדי עבור רשויות התכנון, וכן אינטרס של ודאות, אשר יושג ע"י פרשנות דווקנית שתאפשר לרשויות התכנון לבצע הערכה של היקף תשלומי הפיצויים שיהיה עליה לשלם.

מכאן, שאינטרס ציבורי מחייב כי הציבור הרחב אשר רשות התכנון מייצגת אותו יידע מהו היקף הכספים שיש לשמר בעקבות אישור התוכנית, ולכן: "על מנת להגשים מטרות ציבוריות אלה יש לאפשר לרשות לפגוע בקניין הפרטי. המקרקעין הוא משאב לאומי מוגבל, ונדרשים בו שירותים חברתיים רבים. לפיכך, זכות הקניין של הפרט כפופה לעיקרון של אחריות חברתית, שתאפשר את הניצול המשאב המוגבל באופן שיביא תועלת לכל".

יתרה מזו, לדעת השופטת ביניש הוודאות התכנונית והמשפטית מחייבת, כי המונח מקרקעין גובלים יפורש באופן מצמצם, כדי שכל אחד ידע מה מקומו בעקבות אישור התוכנית.

יחד עם זאת, כדי שלא תקופח זכות בעל קרקע, אשר בין המקרקעין שלו לבין הקו הכחול מפריד שטח צר מאוד, השופטת ביניש קובעת שני חריגים חשובים: שטח פתוח צר וכביש צר.

כלומר, אם בין הקו הכחול לבין המקרקעין עובר שטח פתוח צר או כביש צר, עניין זה יראה כמעין "חיץ מלאכותי", שנועד להכשיל תביעה לפצויי פגיעה, ולכן נתעלם ממנו.

יחד עם זאת השופטת בייניש הכריעה גם בסוגיה אחרת הקשורה לנושא זה, בעניין מהו תחום התוכנית. עניין זה עלה, כי לעיתים היה חשש, שמא הרשויות התכנוניות קובעות גבולות תוכנית בצורה שרירותית, על מנת לצמצם את היקף הפיצויים.

בשעתו, בעניין ויטנר הנשיא גורן ובעניין טייבר השופט מודריק קבעו, כי במצבים מסוימים ניתן יהיה לקבוע במסגרת תביעת פיצויים לפי סעיף 197, כי תחום התוכנית יהיה שונה מן המסומן על גבי תשריט בתוכנית באמצעות הקו הכחול, וכתוצאה מכך, יוגדרו מקרקעין גובלים בהתאם לשינוי בקו הכחול.

השופטת ביניש לא קיבלה את הגישה הזו בקובעה, כי גישה זו עוקפת את הוראות סעיף 100 לחוק התכנון והבנייה, באשר המקום הראוי לשינוי "קו כחול" הינו בדיון בהתנגדות, ולא בזמן דיון בתביעה לפיצויים לפי סעיף 197.

אין ספק כי פסק דין זה הביא להכרעה בסוגיה משפטית מן המורכבות ביותר. ואכן, שני החריגים שנקבעו בפסק הדין הינם נפוצים מאוד ככלי תכנוני בידי רשויות התכנון. דא עקא, שבידי הרשויות כלי תכנוני שלישי, והוא חיץ שהינו שילוב וצירוף של כביש צר ושטח פתוח צר. אמנם, לפי פסק הדין על כל אחד מהחריגים אלו להיות בן מטרים ספורים, אך מה אם החיץ הינו צרוף של כביש צר ושטח פתוח צר, והכל בן מטרים ספורים כל אחד?

השופטת ביניש מציינת, כי בכוונה לא קובעת מהם המטרים הספורים, בכדי שלוועדות תכנון יהיה מרחב תמרון לפי הנסיבות. ככל הנראה, גם לגבי חיץ משולב על הוועדות להפעיל שיקול דעת בעניין זה.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין תכנון ובנייה וממ"י.