אופטימיות מסוימת דווקא בנדל"ן המניב, ולא במגורים

עם תום פרסום דו"חות המחצית הראשונה של 2005, נראה שסקטור הנדל"ן המקומי עדיין לא הצטרף לקטר הצמיחה במשק. למרות האינדיקציות האחרונות להתאוששות מסויימת של הענף, מרבית החברות הפועלות בשוק המקומי אמנם הציגו שיפור מסויים בתוצאות, אך הנתונים המספריים ממשיכים להעיד על סביבת מחירים נמוכה יחסית וביקושים מתונים, הן בתחום הנדל"ן המניב והן בתחום הבנייה למגורים.

אופטימיות? היא נמצאת עדיין רק על הנייר. ראשי החברות הגדולות בענף, על כל הסקטורים השונים, עדיין מסרבים להכריז בגלוי על יציאתו של שוק הנדל"ן המקומי מהמשבר של השנים האחרונות, ומסתפקים באמירה, כי הבלימה שבאה לידי ביטוי בירידת הביקושים ורמת המחירים, מואטת לכל אורך התקופה האחרונה. עם זאת, הכלכלנים המסקרים את הענף מרשים לעצמם להתבטא לאחרונה ביתר חופשיות, ומדברים על כך, שהתאוששות תגיע כמעגל שני או שלישי בלבד, במסגרת יציאתו של המשק מהמיתון.

מבט על תוצאות החברות למחצית הראשונה מראה, כי מרבית החברות שיפרו את תוצאותיהן לעומת המחצית המקבילה ב-2004. עם זאת, מבט מעמיק על הביאורים הקטנים המצורפים לדו"חות הכספיים מלמד, כי ראשי החברות עדיין לא מפזרים אופטימיות.

לדברי ראשי החברות, הגורמים שמביאים לעליית המחירים בענף הבנייה הם בעיקר עליית מחירי התשומות וירידה במלאי הדירות החדשות. על התעוררות בביקושים עדיין קצת קשה לדבר. לגבי תחום הנדל"ן המניב, ראשי מרבית החברות הקפידו לציין, כי בחודשים האחרונים הורגשה עליית מחירים מסויימת, אך בפועל ההרגשה היא, שהביקושים נספגים בכמות ההיצעים הגבוהה ששררה בשוק, ואין עדיין טעם לייזום פרויקטים חדשים.

מנהל סקטור נדל"ן בחברת הברוקרים איפקס, יעקב אקילוב, אומר, כי במבט כללי על הענף, לאורך החודשים האחרונים, ניתן דווקא לשאוב עידוד מהתהליכים בתחום הנדל"ן המניב, ופחות מהנעשה בתחום הבנייה למגורים.

גלובס: כיצד אתה רואה את מצב הענף כיום, והאם אתה סבור כי יש מקום לאופטימיות?

אקילוב: "באופן כללי, אני חושב שאופטימיות מסויימת ניתן למצוא כיום בתחום הנדל"ן המניב. בתחום הנדל"ן למגורים עדיין אין הצדקה להשתמש בהגדרה זו, אך ניתן לשאוב עידוד מהשיפור בסביבה הכלכלית במשק.

"צריך להבין, שהענפים השונים בסקטור הנדל"ן לא מגיבים באותה צורה לשינויים מאקרו כלכליים. בהקשר זה, ניתן לצפות שדווקא מגזר המגורים והתעשייה, שמתנהגים בד"כ תוך מתאם חיובי גבוה לנתונים המאקרו כלכליים ותנודתיות נמוכה, יראו ניצני שיפור בטווח הזמן הקרוב".

- איזה צד היית נוטל במחלוקת האחרונה בין הקבלנים למשרד השיכון באשר להעלאת מחירי הדירות עליה דווח בשבוע שעבר, ולאור נתונים מעורבים שפרסמה הלמ"ס לגבי מצב הענף?

"אני חושב שצריך להיזהר מכותרות בעיתונים שמבשרות על כוונה תיאורטית של קבוצות הנדל"ן להעלות מחירים בפרויקטים השונים. הערכה שלי היא, שהפריבילגיה שקבוצות איתנות כמו אזורים ושיכון ובינוי יכולות להרשות לעצמן, לא ממש קיימת כאופציה לחברות הקטנות והבינוניות בענף, אשר חלקן ממשיכות להיאבק על קיומן.

"אני אישית מאוד מתחבר להצהרה של משרד השיכון, שההתאוששות לכאורה בענף היא סוג של אשליה. בהקשר זה ראוי לציין, שלמרות רמות המחירים הנמוכות, הדולר היציב והריבית הנמוכה, אין התנפלות של הקונים. עליית מחירים נקודתית לא עשויה להועיל לדעתי, אלא אולי לגרום לגל היסטרי של קונים שנמצאים על הגדר, ובוחנים בימים אלו רכישת דירה. אני בהחלט חושב, שמבט על האינדיקטורים הכלכליים מראה, כי הענף צריך לעבור עוד מספר תהליכים עד אשר ניתן יהיה להכריז על התאוששות".

- מה דעתך על חזרת יזמי הנדל"ן הישראליים הוותיקים, שעשו רווחים אדירים בחו"ל בשנים האחרונות, להשקיע בישראל, והאם ניתן להסתכל על המהלך כצעד מעודד לסקטור הנדל"ן המניב?

"אני חושב שהתופעה הזאת בהחלט מבשרת על עתיד חיובי לנדל"ן המניב. בהקשר זה צריך לזכור, שמדובר במהלכים נרחבים למדי של מספר חברות בולטות, בהן אלוני-חץ, שביצעה פה בחודשים האחרונים השקעות מהותיות למדי ביחס למצבת הנכסים שלה, וגזית גלוב שרכשה מספר נכסים בסכומים נאים.

"אני חושב שמה שמושך את החברות הללו היא הריבית הריאלית, העובדה שהשוק שרוי בדיכאון ונמצא בתחתית שממנה ניתן רק לעלות, וירידת המרווחים בחו"ל, שמקשה על החברות לייצר את התשואות והרווחים שהיו רגילים אליהם בעבר.

"נתון נוסף שראוי להדגיש הוא העובדה, שהמשקיעים שרואים את ההזדמנויות בשוק המקומי כעת, היו אלו שהובילו את היציאה החוצה בשנים הקשות והובילו אחריהם גל חזק של שחקנים אחרים. אלו שמשקיעים בארץ היום הם אותם מקצוענים, שמאתרים הזדמנויות ופועלים מהר, ובהחלט ניתן לומר שמדובר באיתות חיובי למדי.

"אפשר גם להביט על רמות המחירים בתחום הנדל"ן המניב ולראות, שאם בעבר נעשו פה עסקאות המשקפות תשואות של 10%-11%, העסקאות האחרונות כבר בוצעו לפי 9%. ההיצע בשוק המקומי מאוד מוגבל, מסתובב פה הרבה כסף שמחפש עסקאות טובות, ולכן התשואות עשויות להמשיך ולרדת. במרבית העסקאות האחרונות נקנו נכסים דפנסיביים למדי, המושכרים לטווחים ארוכים, וככל שיעבור הזמן יישארו פחות ופחות נכסים איכותיים, ויגיעו לשוק גם משקיעים ספקולנטיים, שיסתפקו בחוזים קצרים יותר ושיעורי תפוסה נמוכים יותר".

- לאור האמור לעיל, האם היית ממליץ היום להשקיע במניות סקטור הנדל"ן המניב והבנייה למגורים?

"צריך להבין, שלבורסה יש נטייה להקדים את העובדות בשטח, ולפיכך כבר ראינו שמניות הנדל"ן המקומיות רשמו תשואות יפות מתחילת 2005, על רקע הציפיות המתמשכות בשוק להתאוששות הענף.

"למרות זאת, כפי שציינתי קודם, האינדיקטורים הכלכליים לא בישרו עדיין על מפנה כלשהו, כשהנתון היחידי שהשתנה בתקופה האחרונה הוא התשואות על הנכסים המניבים בשוק המקומי, אשר נמצאות בתהליך הדרגתי של ירידה. באופן כללי, לא הייתי ממליץ כיום על השקעה רוחבית באינדקס של מניות הנדל"ן בשוק המקומי, אלא במניות ספציפיות, אשר מצדיקות את ההשקעה באופן נקודתי. חשוב להבין, שיש כיום בשוק המניות מצב רוח חיובי מאוד, שיוצר נטייה להדביק את האופטימיות גם לסקטורים שלא מייצרים הצדקה כלכלית כלשהי".

במסגרת ההתעניינות האחרונה בענף הנדל"ן מצד הכלכלנים המקומיים, פרסם רן קבין, מבית ההשקעות כלל פיננסים, סקירה מעמיקה על הענף, אשר גם היא משתלבת בנוף ההערכות האחרונות המעידות על אופטימיות זהירה.

קבין מציין, כי מרבית האינדיקטורים ממשיכים להצביע על המשך ההאטה בענף הנדל"ן למגורים, אך סימנים ראשונים לתפנית עשויים להופיע במהלך השנה הקרובה, לאחר שהשיפור הכללי במצב המשק יתחיל לחלחל לשכבות השונות באוכלוסיה, ובעיקר לאחר שיחול שיפור בהרגשת הביטחון הכלכלי.

"כבר היום ניתן להבחין במספר סימנים כאלו, אם כי הם עדיין בלתי מובהקים: ברבעון השני של 2005 נרשם גידול של 2.6% במונחים שנתיים בהשקעות בבנייה למגורים, מורגשת יציבות ואף עלייה במחירי הקרקעות למגורים, וכן נרשמה עליה הדרגתית ומתונה במחירי הדירות מתחילת השנה, על-פי סקר מחירי הדירות בבעלות אותו מפרסמת הלמ"ס", מסביר קבין.

קבין מוסיף, כי בשונה מן התנאים ששררו בתקופת הגאות האחרונה של המשק בסוף שנות ה-90, הצמיחה הכלכלית הנוכחית מלווה במלאי דירות נמוך, שפל יחסי במחירי דירות, מיעוט התחלות בנייה והיקף עלייה נמוך, שיכול לעלות.

הצד הפסימי, לדבריו של קבין, נראה מוגבל, במיוחד לנוכח השיפור במצב המשק. "להערכתנו, השיפור צפוי להיות הדרגתי, אולם אין לפסול גם תרחיש בו עליית המחירים תהיה מהירה יחסית נוכח מלאי הדירות הקטן והשיפור המהיר במצב המשק. בשוק ההון הדברים עשויים להתבטא עוד קודם לכן במחירי המניות הרלוונטיות, אשר חלקן כבר ביצעו מהלך נאה", מוסיף קבין.

לגבי תחום הנדל"ן למגורים מציין קבין, כי התחום ממשיך להציג נתונים בעייתיים, כשחלק גדול מן האינדיקטורים ממשיכים להצביע על המשך ההאטה בענף. בין הסימנים לכך: מגמת הירידה בהיקף התחלות הבנייה למגורים, המשך הירידה בהיקף העלייה לארץ, התארכות משך הבנייה, עלייה בתשומות הבנייה וכן אבטלה הנמצאת עדיין ברמה גבוהה.

למרות זאת, קבין מציין, כי התמונה הכללית אינה שחורה לחלוטין, וקיימות לא מעט נקודות אור: סימנים ראשונים לגידול בהשקעה בבנייה למגורים. קבין מסביר, כי בימים האחרונים התפרסם נתון מעניין ביחד עם נתוני הצמיחה של המשק. "על-פי הפרסום, חל גידול של 2.6% במונחים שנתיים בהשקעות בבנייה למגורים ברבעון השני של 2005, לעומת הרבעון הראשון. על אף שעדיין מוקדם לקבוע כי נתון זה משקף את המגמה, להערכתנו הוא עשוי להתברר כסממן ראשון לשיפור בענף", אמר.

קבין מוסיף, כי לאחרונה מורגשת יציבות ואף עלייה במחירי הקרקעות למגורים. "העובדה כי הקבלנים מוכנים לשלם יותר על קרקעות עשויה להעיד על הערכותיהם לגבי עתיד הענף. עם זאת, יש לקחת סימן זה בעירבון מוגבל, שכן הקבלנים כבר טעו בנושא בעבר", הוא מסביר.

עוד הוא מוסיף, כי עפ"י הנתונים עולה, שמתחילת השנה עלה מדד מחירי הדירות בבעלות ב-2.8%, ועמד על 183.8 נקודות. "המדדים בין דצמבר 2004 ועד מארס 2005 היו נמוכים יחסית, ונשאלת השאלה האם היתה זו התחתית האחרונה, והאם כעת החלה מגמה של עלייה במחירי הדירות? מוקדם עדיין לקבוע, אך בהחלט קיימת אופטימיות זהירה בענף", הוא מסביר.

קבין גם שואב אופטימיות מהשיפור הכללי במרבית ענפי המשק ובעיקר הירידה באבטלה, אשר עשויים, לדבריו, להניע את הביקוש לדירות בעתיד. "ענף הבנייה למגורים בישראל איננו מנותק לחלוטין ממצב המשק, אך הוא עשוי לקבל את התנופה באיחור מסוים, וזאת בשל הצורך של הציבור בצבירת ביטחון כלכלי מינימלי, בירידה בחשש מפיטורין וברמת האבטלה בכלל, על מנת להיכנס להתחייבות המשמעותית של רכישת דירה. בעבר נחשב ענף הנדל"ן לקטר, כיום הוא מתנהג כקרון בלבד, אך להערכתנו, ומתוך הנחה שהמגמה החיובית במשק תמשיך להיות חיובית, הרי שהענף יתחזק ויצא מן המיתון הארוך בו הוא שרוי", הוא מציין.

קבין שואב עידוד גם מהעובדה, שמלאי הדירות נמצא כבר זמן רב במגמת ירידה. "במידה ויגבר הביקוש לדירות, הרי שהדבר יגרור עליית מחירים אשר תיטיב עם חברות הנדל"ן למגורים. עפ"י הערכות משרד השיכון והבינוי, כדי לענות על הביקושים ובשל נחיצות של מלאי מינימלי יש צורך בקצב התחלות בנייה בהיקפים של 32-35 אלף יח"ד בשנה, לעומת קצב נוכחי של כ-27 אלף", הוא מציין.

סיבות נוספות לאופטימיות, לדבריו, הן הערכות ראשונות העולות מן השטח, לגבי מגמה של בעלי דירות צעירים לבצע רכישת דירה חדשה עוד בטרם מכרו את הדירה שברשותם. "היות שרכישת דירה עבור אוכלוסיה זו הינה בדרך כלל עיסקה מאוד מהותית, הרי שמדובר בשיפור משמעותי בביטחון של אותם דיירים, המאפשר להם להתחייב על רכישת דירה עוד בטרם מכרו את זו שברשותם". בנוסף מציין קבין, כי הריבית על המשכנתאות נמצאת כיום ברמה נמוכה במיוחד, נתון אשר מקל על מלאכת רכישת הדירה.

לגבי תחום הנדל"ן המניב מציין קבין, כי יש להפריד בין תחום המשרדים לתחום המסחרי. "תחום המשרדים נמצא עדיין בשלבי התאוששות ראשונים בלבד. בתחום זה קיים עדיין עודף היצע כתוצאה מן המיתון וממשבר ההיי-טק האחרון. על-פי ההערכות של חברות בענף זה, חל שיפור מסוים המתבטא ביציבות ואף בעלייה קלה במחירי שכ"ד. עם זאת, נראה כי עודפי הביקוש צפויים להיספג בשלב ראשון בפרויקטים הקיימים", מסביר קבין.

קבין מוסיף, כי בנדל"ן המניב המסחרי נראה כי קיימת מגמה חיובית. "לאחרונה בוצעו מספר עסקאות מרשימות בתחום, בכללן רכישת חברת אמות ע"י אלוני חץ, אשר עפ"י הערכות גורמים בשוק נעשתה בתשואה נמוכה במיוחד של כ-7.5%. בעוד התשואות על הנכסים לא השתנו באופן מהותי בשנתיים האחרונות, הרי שעלויות המימון ירדו בשיעור ניכר כתוצאה מירידת הריביות, דבר המותיר מרווח נאה של 3%-4% בין עלות גיוס הכסף לתשואה על הנכסים.

"חברות הנדל"ן המניב, אשר זיהו את הפוטנציאל, אינן ממתינות ומבצעות עסקאות. ייתכן שחברות אלה אף שואבות עידוד נוסף מן הרפורמה הצפויה בתחום קרנות הריט, אשר תכנס לתוקפה כבר בתחילת השנה הבאה. על אף שמוקדם עדיין לאמוד את השפעתה של הרפורמה, הרי שבאופן כללי ניתן לצפות להגברת התחרות על נכסים מניבים, דבר שעשוי להביא לעליית מחיריהם", הוא מציין.