הקו הכחול: הוועדה המחוזית הופכת לערכאה שיפוטית

נניח ש-100 מטר מבית מפואר ומושקע מוגשת תוכנית להקמת מזבלה - האם יש מקום לפיצוי?

בפס"ד דין ארוך, ענייני ומנומק קבע החודש בית המשפט העליון הלכה חדשה (ויטנר ואח' נ' ועדה מקומית שרונים ואח'), שעניינה הפרשנות שיש ליתן למונח "נכס גובל", בכל הקשור לתביעות בגין פגיעה בשווי מקרקעין הנובעת מאישור תוכנית (תביעות לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה). בפס"ד זה, וכשלב ביניים להחלטה בעניין ה"גובל", נדרשה השופטת דורית בייניש (פסק הדין ניתן פה אחד) לסוגיה מהותית נוספת, והיא משמעות מיקומו של ה"קו הכחול" בתוכנית.

ה"קו הכחול" הוא מונח המוגדר בחוק התכנון והבנייה, ומשמעותו - קו הגבול או הקו המתחם את שטח התוכנית, ושמעברו הוראות התוכנית אינן חלות. המקרקעין הנכללים בתחומי ה"קו הכחול" נכללים בתוכנית, ואלה שאינם בתחומי ה"קו הכחול" אינם נכללים בתוכנית.הצורך שהתעורר (בהלכת וינטר) לדון במיקומו ובמהותו של ה"קו הכחול" נובע מהעובדה, שבפני בית המשפט העליון ניצבו להכרעה מספר פסקי דין המייצגים שתי גישות שונות במהותן לעניין משמעותו של ה"קו הכחול": הגישה המקלה, שקבעה שה"קו הכחול" הוא קו גמיש ותוכנית יכולה להשתרע גם מעבר לו; הגישה המחמירה יותר, לפיה ה"קו הכחול" הוא קו קשיח ובלתי ניתן להזזה. בהלכת וינטר נקבע, שהגישה הקשיחה היא זו שיש ליישמה, עם "גמישות" קלה ביותר.

אין בכוונתי לדון במאמר זה על משמעותה של ההלכה (תהיה מהפכנית ככל שתהיה) בכל הקשור לפרשנות שניתנה למונח "גובל", אלא לשפוך אור על נושא אחר בפסק הדין, שנראה אמנם כשולי, אבל לדעתי הוא מאוד מהותי, ויש לו משמעויות מרחיקות לכת.

בפסק הדין נקבע, כי המועד לקביעת מיקומו הסופי של ה"קו הכחול" הוא הדיון בהתנגדויות בטרם אישור התוכנית. מתוך פסק הדין: "בעל עניין בקרקע הרואה עצמו נפגע מתוכנית רשאי להגיש התנגדות על-פי סעיף 100, והתנגדות זו תתברר בטרם תאושר התוכנית. בשלב זה התוכנית עוד עשויה להשתנות בהתאם להתנגדויות. לפיכך, אם ברצונו של אדם להשפיע על תוכנית, לרבות על תחום התוכנית כפי שמסומן בתשריט, הדרך הנכונה לעשות כן היא בהתנגדות. במידה והתנגדותו של אותו אדם אינה מתקבלת, פתוחה בפניו הדרך להגיש עתירה לבית המשפט המוסמך כנגד תוקפה של התוכנית. בשלב המאוחר של תביעת פיצויים לפי סעיף 197, לעומת זאת, אין לוועדת הערר סמכות לקבוע תחום תוכנית שונה מזה שנקבע בתוכנית ואושר ופורסם כדין".

להלכה שנקבעה בנושא מיקומו של ה"קו הכחול" יש שני היבטים מהותיים ומאוד משמעותיים, ולצורך המחשתם אנסה להציג זאת בדוגמא. נניח שבאזור חקלאי הוחלט על הקמת מזבלה עירונית. תחום המזבלה מוגדר באמצעות ה"קו הכחול" של התוכנית המוצעת. במרחק 100 מטר מהקו הכחול בנוי בית מגורים מפואר. הבית בנוי בהיתר ומוקף בשטחים מגוננים רחבי היקף (גם הבית בנוי על קרקע חקלאית).

לבעלים של הבית הבנוי נודע על הכוונה לאשר את תוכנית המזבלה, והוא מגיש התנגדות לתוכנית. בין יתר הנושאים הרבים המועלים בהתנגדות אתמקד רק באחד - הוא טוען, כי בעקבות הלכת וינטר הוא לא יוכל לתבוע פיצויים על פי סעיף 197, שכן המרחק של 100 מטר אינו נופל תחת ה"גמישות" שנקבעה בהלכה. ולכן הוא מבקש, כי גם ביתו ייכלל בתוך ה"קו הכחול" של התוכנית, וזאת כדי שיוכל לתבוע לאחר אישור התוכנית פיצויים לפי סעיף 197.

הוועדה המחוזית (במליאתה או בוועדת המשנה להתנגדויות) מחליטה לדחות את ההתנגדות. להחלטה לדחות את ההתנגדות יש שתי משמעויות כבדות משקל.

האחת - הוועדה המחוזית (בהינף החלטה) הופכת לערכאה שיפוטית ראשונה לעניין הזכות לתבוע פיצויים לפי סעיף 197. ברצותה להזיז את ה"קו הכחול" תאפשר לתבוע פיצויים, וברצותה לא להזיז את ה"קו הכחול" תמנע את זכות התביעה. זאת בשעה שבידי הוועדה המחוזית אין הכלים להיות ערכאה שיפוטית לעניין זה, שהרי במהותה היא ועדת תכנון. וברצוני להבהיר: אין ספק, כי מניעיה ושיקוליה של הוועדה המחוזית הם טהורים וענייניים, אבל המשמעות של החלטתה מרחיקת לכת לגבי האזרח הנפגע. אינני סבור שבית המשפט העליון התכוון בהלכת וינטר להפוך את הוועדה המחוזית לערכאה, שתקבע ותחרוץ גורלות בעניין השווי של קניינו של המתנגד.

השנייה - לאחר שהמתנגד (בעל הבית המפואר) קיבל את החלטתה של הוועדה המחוזית לדחות את התנגדותו, בשלב זה כבר ברורה לו המשמעות של החלטה זאת. הוועדה המחוזית חרצה את גורלו, ונסתם בפניו הגולל לתבוע פיצויים בגין הפגיעה שתיגרם לו מאישורה של התוכנית.

מכיוון שאני סבור, כי אף שבדוגמא שהוצגה (גם אם היא מעט קיצונית אבל אפשרית במחוזותינו) יש פגיעה מהותית ומשמעותית בשווי של הבית המפואר, הרי שלא יהיה מי שיפצה את בעלי הבית בגין פגיעה זאת. מה עוד נותר לו לעשות? לנהוג כפי שנקבע בהלכת וינטר, ולהגיש עתירה מנהלית כנגד החלטת הוועדה המחוזית. המשמעות של הגשת העתירה המנהלית היא הארכה נוספת של פרק הזמן הנדרש לאישור התוכנית.

והרי ידוע במחוזותינו, כי הליך אישורה של תוכנית הוא ארוך, מתיש ומייגע. והנה נוספה לנו דחייה נוספת, שכן התוכנית לא תאושר עד שבית המשפט יפסוק את דברו בעתירה המנהלית. אינני סבור כי בהלכת וינטר בית המשפט העליון התכוון להאריך שלא לצורך את הזמן הנדרש לאישורה של תוכנית.

נסכים או לא נסכים עם הפרשנות שנקבעה בהלכה למושג "גובל", אני סבור שבוודאי שלא נסכים למשמעויות של ההלכה לנושאים שהועלו לעיל.

ובשולי הדברים נציין, כי מעניין יהיה לבחון כיצד יתמודדו רשויות התכנון עם סמכות עניינית חדשה שהוענקה להם על-ידי בית המשפט העליון הנכבד: דיון בשאלה המקדמית היכן יעבור ה"קו הכחול" ומשמעות ההחלטה על תביעה אפשרית לפגיעה בשווי המקרקעין.

הכותב הוא מתכנן ערים ושמאי מקרקעין, חבר האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל.