מליסרון: כרגיל, תוצאות טובות ויש דיבידנד

חברת מליסרון, המפעילה את קניון הקריון בקרית ביאליק ושותפה (30%) בקניון רננים ברעננה, המשיכה להציג תוצאות טובות גם ברבעון השני של 2005. החברה, שבשליטת יולי עופר, אמנם החלה בשנה האחרונה ליזום פרויקטים בתחום הנדל"ן גם בחו"ל, אך נראה שכל עוד הקריון ימשיך לעשות עבורה את העבודה, בעלי המניות יכולים להמשיך ולישון בשקט, תוך התעלמות מוחלטת משוק הנדל"ן המניב המקומי.

בשורה העליונה הציגה מליסרון גידול של 6% בהכנסות הרבעוניות ל-34.9 מיליון שקל, ובסיכום המחצית הציגה גידול דומה לרמה של 68.6 מיליון שקל. החברה ציינה בהקשר זה, שהגידול בהכנסות הנו תוצאה של עליית שכר הדירה הממוצע למ"ר, כתוצאה מהחלפת שוכרים בנכסים וכן מעליית מדד המחירים לצרכן.

הרווח הגולמי של החברה עמד ברבעון השני על 24 מיליון שקל, ובמחצית על 45 מיליון שקל, ירידה של 3% לעומת המחצית המקבילה. החברה הסבירה, כי הירידה ברווחיות הגולמית הנה תוצאה של שינוי במדיניות הפחת השנתי של המערכות השונות בקניון ובנכסים אחרים.

הרווח התפעולי של החברה עמד ברבעון השני על 21.8 מיליון שקל, בדומה לרבעון המקביל. בסיכום המחצית רשמה החברה שחיקה של 4% ברווח התפעולי לרמה של 40.9 מיליון שקל. מלבד השינוי במדיניות הפחת, לשחיקה ברווח התפעולי תרם גם גידול של כ-40% בהוצאות ההנהלה והכלליות ברבעון השני, לרמה של 1.9 מיליון שקל, בהשוואה לנתוני הרבעון המקביל.

גידול בהוצאות המימון ברבעון השני, על רקע הנפקת אג"ח שביצעה החברה במהלכו ומעליית מדד נמוכה בהשוואה לתקופה המקבילה, וכן גידול בשיעור המס האפקטיבי החל על החברה, הביאו לשחיקה גם בשורת הרווח הנקי. בשורה התחתונה רשמה החברה רווח נקי של 13.3 מיליון שקל ברבעון השני, נתון המהווה קיטון של 24% לעומת הרבעון המקביל. בסיכום המחצית הראשונה של 2005 רשמה מליסרון רווח נקי של 23.7 מיליון שקל, שחיקה של 17% בהשוואה למחצית המקבילה.

החברה מציינת, כי מלבד ההכנסות אשר נבעו לה מהקריון, הנכס המרכזי של מליסרון כיום, קניון רננים ברעננה, הניב ברבעון השני רווח של 100 אלף שקל לעומת הפסד של כ-1.5 מיליון שקל ברבעון המקביל. ברבעון השני לבדו הניב קריון רננים רווח של 670 אלף שקל למליסרון, לעומת רווח של 250 אלף שקל ברבעון השני. סך ההשקעה בקניון רננים רשומה בספרי מליסרון בשווי של 25.7 מיליון שקל, ובנוסף היא ערבה לחובו של הקניון בהיקף של 67 מיליון שקל.

קניון רננים עצמו, המוחזק ע"י חברת עופר נכסי רעננה, ייצר במחצית הראשונה של 2005 הכנסות של 34 מיליון שקל, גידול של 13% לעומת המחצית המקבילה. הרווח התפעולי של הקניון עמד על 12.9 מיליון שקל, ובשורה התחתונה רשם הקניון רווח נקי של 1.2 מיליון שקל בסיכום המחצית, בהשוואה להפסד נקי של 4.7 מיליון שקל במחצית המקבילה.

נכון לתום מחצית 2005 עומד הונה העצמי של החברה על 211 מיליון שקל ומממן 32% מהמאזן. מצבת ההתחייבויות ארוכות הטווח עומדת על 383 מיליון שקל, בהשוואה ל-114 מיליון שקל ברבעון המקביל, לאחר שהחברה הנפיקה במהלך הרבעון השני אג"ח בהיקף של כ-300 מיליון שקל. האג"ח שהנפיקה החברה הנו צמוד מדד ומשלם ריבית שנתית בשיעור של 4.85%. האג"ח עצמו דורג ע"י חברת הדירוג מעלות בדירוג (-AA).

תזרים המזומנים של מליסרון ממשיך להיות איתן גם במחצית 2005 ועמד בסיכומה על 35.5 מיליון שקל. התזרים בניכוי השפעת הפעילות בהונגריה, עמד על 27.8 מיליון שקל. נתון נוסף המעיד על חוסנה הפיננסי של מליסרון הנו המשך מסורת הדיבידנדים גם במחצית הראשונה של 2005, בה חילקה החברה 45 מיליון שקל לבעלי המניות. ממאזן החברה עולה, כי נכון לתום הרבעון, אמצעיה הנזילים (מזומנים והשקעות לטווח קצר) מסתכמים ב-232 מיליון שקל.

נתון מעניין אותו מוסרת החברה בדו"חות הוא לגבי קשריה עם רשת הקמעונאות קלאבמרקט, אשר קרסה לפני כחודשיים על רקע חובות כבדים ונמכרה לפני כשבועיים לרשת שופרסל. מליסרון מציינת, כי היא משכירה לקלאבמרקט 2,000 מ"ר וחובות הרשת כלפיה נכון לתום המחצית הראשונה של 2005 עומדים על 160 אלף שקל. למרות שמליסרון כבר דאגה להפריש את הסכום האמור בדו"חות, ולהיערך למקרה שקלאבמרקט תיאלץ לפנות את השטח המושכר, נראה שלאחר רכישתה של הרשת ע"י שופרסל עשויות החברות ללבן את העניינים בינהן.

מליסרון נסחרת כיום לפי שווי של 726 מיליון שקל, לאחר ששווייה טיפס ב-27% מתחילת 2005. בחברה שולט יולי עופר באמצעות חברת נכסי עופר, המחזיקה בה בשיעור של 74.6%. מלבד האחזקה בקריון ובקניון רננים, החלה החברה ב-2004 בייזום פרויקט בתחום הבנייה למגורים בהונגריה, בו החלו עבודות הבנייה בחודש מארס. סה"כ מחזיקה החברה בזכויות לבניית כ-30 אלף מ"ר למגורים בעלות של 24 מיליון שקל. השקעתה במיזם עומדת על 13 מיליון שקל, כשבמהלך המחצית היא כבר הספיקה למכור כ-90 דירות בפרויקט, בסכום של 5.8 מיליון אירו.

בנוסף לפרויקט בהונגריה, אחד הפרויקטים המעניינים אותו יוזמת מליסרון כיום הוא הקמת מתחם "סינמה סיטי'', בסמוך לקניון הקריון בקרית ביאליק, בהשקעה של כ-12 מיליון דולר. את המתחם תשכיר החברה לרשת בתי הקולנוע גלובוס גרופ, של יורם גלובוס, בחוזה ל-10 שנים עם אופציית הארכה לשתי תקופות נוספות של 5 שנים. גלובוס גרופ מצידה ציינה בעבר, כי היא מתכננת להשקיע 7-8 מיליון דולר באולמות הקולנוע שיוקמו בקריון. חלק ניכר מהשקעתה ינותב לאולם בו יוצב מסך IMAX ענק, בדומה לזה המוצב בבית הקולנוע במתחם הסינמה סיטי בצומת גלילות.

מתחם ה'סינמה סיטי' בקרית ביאליק יכלול 17 בתי קולנוע, בתי קפה וחנויות בשטח של 8,000 מ"ר. מליסרון מעריכה, כי תוך 4 חודשים מיום חתימת ההסכם תקבל היתרי בנייה למתחם, כאשר השלמת המתחם צפויה תוך כשנה וחצי. מליסרון מעריכה גם, כי חוזה השכירות שנחתם מול רשת גלובוס לגבי מתחם בתי הקולנוע צפוי להניב לה תשואה שנתית של 8.5% על ההשקעה, קרי דמי שכירות של כמיליון דולר בשנה.

בנוסף להקמת מתחם הסינמה סיטי, מתכננת מליסרון להקים בסמוך לקריון שטחי מסחר נוספים של 5,000 מ"ר בהשקעה של כ-7 מיליון דולר, כחלק מתוכנית ההרחבה של הקניון. מחצית מהשטח האמור יהווה תוספת לקריון והמחצית השנייה תוקם בשטח בתי הקולנוע הנוכחיים של הקריון, שצפויים להיסגר עם פתיחת מתחם הסינמה סיטי. לדברי החברה, ההכנסות שנבעו לה מהפעלת בתי הקולנוע בקריון בשנת 2004 הסתכמו ב-250 אלף דולר. מליסרון הוסיפה, כי הרחבת הקריון תהיה כרוכה בניצול כ-10,000 מ"ר מעתודות זכויות הבנייה במקום, המוערכות ב-30,000 מ"ר.

מנכ"ל מליסרון, יוסי פרי, העריך בעבר את הגידול בהכנסה השנתית של החברה עם סיום הפרויקט (הקמת הקולנוע והשטחים המסחריים) בלמעלה מ-2 מיליון דולר, ואת התשואה השנתית הכוללת שתניב השקעת החברה בהרחבת הקריון (סה"כ 17 מיליון דולר) ב-15%. להערכתו, התנועה במתחם בתי הקולנוע תעמוד על 1.5 מיליון מבקרים בשנה.