הבנקים למשכנתאות: שקליות או מט"חיות עולות להם פחות

דו"ח בנק ישראל על מערכת הבנקאות לשנת 2004 יצא בחודש האחרון, וממנו אפשר ללמוד על מבנה התחרות בשוק המשכנתאות. כבכל שנה, הדו"ח מאפשר הצצה מרתקת לפעילות הבנקים למשכנתאות. אחד המאפיינים הבולטים של שוק המשכנתאות בשנת 2004 העולה מהדו"ח, הינו מעבר חד של עם ישראל ממשכנתאות צמודות קבועות למשכנתאות שקליות ומוטות מט"ח.

אם במהלך 2004 ראינו ירידה של כ-25% בהיקף הנכסים הצמודים למדד בבנקים למשכנתאות, הרי באותה תקופה אנו עדים לגידול של 10% בהיקף הנכסים במגזר המט"ח וליציבות בהיקף הנכסים במגזר השקלי. כלומר, אנו רואים שינוי חד בחלק היחסי של המשכנתאות השקליות והמט"חיות מסך כל המשכנתאות החדשות.

ייתכן שאת הגידול בהיקף היחסי של המשכנתאות השקליות ניתן להסביר בעזרת הירידה דרמטית בריבית הפריים, משיא של 10.4% בשנת 2003 לרמה של 5.4% בסוף שנת 2004. אולם, את השינוי החד יותר בהיקף המשכנתאות הצמודות למט"ח קצת קשה יותר להסביר. ריבית הליבור המשמשת כמדד עוגן למשכנתאות דולריות עלתה במהלך 2004, ולא ירדה. מה גורם לעם ישראל לשנות טעמים?

דו"ח בנק ישראל על מצב מערכת הבנקאות בישראל בשנת 2004 מצביע על הסבר אפשרי אחד למעבר הלווים למסלול משכנתאות מט"חיות ושקליות. לפי הדו"ח, המרווח הפיננסי של הבנקים למשכנתאות במסלולים האלטרנטיביים גבוה בעשרות אחוזים מהמרווח הפיננסי בתחום המשכנתאות עם הריבית הקבועה.

בשנת 2004 הגיע המרווח הפיננסי בתחום השקלי לשיא של 2.4%, ממינימום של 1.2% בשנת 2002. לעומת זאת, המרווח הפיננסי בתחום המשכנתאות בריבית קבועה נע לאורך השנים האחרונות בטווח שבין 0.6% ל-1%. המרווח הפיננסי בתחום המשכנתאות הצמודות למט"ח הינו גבוהה משמעותית מהמרווח הפיננסי בתחום המשכנתאות הצמודות בריבית קבועה, ונע בטווח של 1.2%-1.6% לאורך השנים האחרונות.

האם יתכן שמעבר הלווים למסלולים הרווחיים יותר לבנק מכוון יותר על-ידי צרכי הבנקים מאשר על-ידי צרכי הלקוחות? כל איש מכירות שעושה את עבודות נאמנה יעדיף למכור את המוצרים היותר רווחיים עבור הארגון בו הוא עובד. כיצד קורה הדבר, שהתחרותיות בתחום המשכנתאות מובילה בסקטור המשכנתאות הצמודות לירידה במרווח הפיננסי, בעוד אותה תחרותיות משפיעה פחות על המרווח בסקטור המשכנתאות השקליות או המוצמדות למט"ח?

הסבר אפשרי אחד הינו הבדלים ברמת המידע הנגיש לציבור הרחב. בעוד אתר בנק ישראל מספק מידע עדכני לגבי ממוצע הריבית על המשכנתאות בסקטורים הצמודים, אין באתר בנק ישראל כל מידע לגבי הסקטור השקלי והמט"חי. כל אזרח הלוקח משכנתא יכול לפנות לאתר בנק ישראל וללמוד מיידית מה היתה הריבית הממוצעת על משכנתאות צמודות למדד שנלקחו במהלך מחצית החודש האחרון. אין כל ספק, שאינפורמציה זו תורמת לרמת התחרותיות.

הסבר אפשרי נוסף הינו ההטרוגניות במוצרי המשכנתאות השקליות והמט"חיות. תנאי המשכנתאות בריבית קבועה הינם סטנדרטיים לחלוטין. השוואה בין אלטרנטיבות הינה פשוטה וכוללת רק השוואת הריבית. לעומת זאת, התנאים להשוואה בסקטור המשכנתאות בריבית משתנה הינם מגוונים: ריבית משתנה כל חצי שנה, כל שנה או כל 5 שנים. קרן צמודה או לא צמודה. ריבית העוגן הינה ממוצע הריבית על אגרות חוב כאלו או אחרות, או בכלל הליבור או פריים.

ההמלצה שלנו: לפני שמפנימים את ההמלצה של כלכלני מזרחי למשכנתאות לעבור להלוואות בריבית משתנה, צריך לברר היטב ולהשוות את התנאים של ההלוואה. צריך תמיד לזכור, שלהם זה עולה פחות.

הכותבת היא מנהלת מכון כצמן גזית גלוב לנדל"ן בפקולטה לניהול, אוניברסיטת תל אביב.