קנית דירה מרמאי? לפחות תדאג לרישום

רכישת מקרקעין מלווה ברגעים דרמטיים וקשים ביותר. בעוד שבמטלטלין הבעלות עוברת כמעט באופן מידי ועם תשלום התמורה, במקרקעין המושג "בעלות" ו"העברת בעלות" יש לו משמעות מעבר לרצון של מוכר וקונה, ואינה מועברת באופן אוטומטי עם תשלום התמורה. מי שקובע את הבעלות והעברתה מראובן לשמעון אינם דווקא ראובן ושמעון, אלא חוק המקרקעין התשכ"ט-1969.

עצם העובדה שהבעלות במקרקעין לא מועברת עם החתימה על הסכם המכר, יוצר פרק זמן אשר בתוכו ובגללו הקונה עלול למצוא עצמו מתחרה בעל כורחו עם מאן דהוא הטוען לזכויות בנכס. מאן דהוא זה יכול להיות קונה אחר (מוקדם יותר או מאוחר יותר מחוזה של הקונה), או בעלים האמיתי של המקרקעין אשר טוען שהמוכר בכלל אינו הבעלים, וכי כל המכר בתרמית יסודו.

למרבה הצער, בשנים האחרונות התרבו מעשי תרמית אשר במסגרתם אנשים התחזו לבעלים ו/או זייפו חתימתם ומכרו את המקרקעין של אחרים ושלשלו את הכסף את כיסם.

כידוע, סעיף 10 לחוק המקרקעין מנסה להתמודד עם הסוגיה של מכירת מהמקרקעין על-ידי מי שאינו הבעלים, בקובעו כי "רכישה בתום לב: מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

לאחרונה, בבית המשפט המחוזי נידונה סוגיה זו בפני השופטת רות לבהר-שרון בעניין ה.פ 432/04 ג'רלדין רזן נגד שקדי יעקב ואח'.

בעניין הנדון, העותרת היתה רשומה כבעלים של דירה בתל-אביב. המשיב 1 היה שוכר של הדירה מאת העותרת. בשלב כלשהו בשנת 2003, המשיב 1 נרשם כבעלים של הדירה, תוך זיוף מסמכים וחתימות של העותרת. לאחר מכן המשיב 1 מכר את הדירה למשיב 2, וחתם עמו על הסכם מכר. המשיב 2, אשר שהה באותה עת בחו"ל, יוצג על-ידי אחיו, אשר בתמימות סבר כי המשיב 1 אכן הינו הבעלים של הדירה, וזאת בהסתמך על נסח מקרקעין שהוצג לו בעת עשיית הזכרון דברים בשם המשיב 2.

לימים המשיב 2 ממן כ-85% משווי התמורה, וזאת בין היתר באמצעות מימון בנקאי. גם הבנק, בהסתמכו על נסח מקרקעין ורישום הערת אזהרה לטובתו, שחרר את הכסף שבתומו סבר שיגיע אל הבעלים האמיתי. דא עקא, כי בשלב כלשהו המשיב 1 נעלם, והמשיב 2 לא הצליח להשיגו כדי לשלם לו את יתרת הכסף ולקבל חזקה ומסמכי העברה על שמו.

בין לבין, לעותרת נודע על הרמאות, הוצא צו מניעה והעותרת והמשיב 2 מצאו זה את זה בבית המשפט. העותרת ביקשה מבית משפט להצהיר, כי המכר בין המשיבים בטל, וכי יש להחזיר את הרישום של המקרקעין כפי שהיה ערב זיוף המסמכים על שמה.

השופטת לבהר-שרון נתחה את סוגית "תקנת השוק" במקרקעין וקיבלה את העתירה. היא קבעה, כי אכן העותרת זכאית כי תרשם כבעלים של המקרקעין, וכי המשיב 2 שם כספו על קרן הצבי.

השופטת לבהר-שרון, תוך ניתוח הפסיקה הרלוונטית, קובעת כי קונה במקרקעין אשר לא הספיק לרשום את בעלותו במקרקעין, נדחה מפני הבעלים האמיתי. בעניין זה השופטת לבהר-שרון מצטטת מפסק הדין הידוע "סונדרס", אשר נקבע שם בין היתר: "כאשר אדם, הקונה בתום לב ובתמורה זכות בקרקע, אינו משלים את קנייתו ברישום במרשם המקרקעין - אין הוא נהנה מהגנתה של הוראת סעיף 10 לחוק. רק מעשה הקניין בנכס הופך את הקונה ל"רוכש זכות במקרקעין" במובן סעיף 10 לחוק".

השופטת לבהר-שרון קבעה, כי במקרה דנן הקונה בעצמו לא נהג במידת זהירות הראויה הנדרשת ממנו כדי להבטיח את השלמת העיסקה ורישום זכויות על שמו כדי שיתגבר על הבעלים האמיתי.

בעניין זה, השופטת גם מציבה קריטריון התנהגותי שונה בקובעה כי "יתכן שחוסר הזהירות במקרה זה לא היה של הקונה עצמו, אלא של עורך דין אשר ייצג אותו בעיסקה. מחובתו של עורך הדין שמייצג קונה בעיסקה, ועל אחת כמה וכמה כאשר הוא מייצג את שני הצדדים, להיות מודע לכך שקיימים תרגילי עוקץ רבים, ולדאוג לכך שהקונה לא ישלם את מלוא התמורה למוכר אלא שהתמורה תופקד בנאמנות. זאת, כל עוד החזקה בנכס לא נמסרה, כל עוד המיסים לא שולמו במלואם, וכל עוד הבעלות לא הועברה על שם הקונה. אי שמירה על כללים אלה מהווה כשלעצמה חוסר זהירות".

עם כל הכבוד, כדי לבצע את הפתרון המוצע על-ידי השופטת לבהר-שרון, יש צורך בשיתוף פעולה של פרטנרים נוספים, קרי הבנקים ורשויות המס. למרבה הצער, הבנקים לא ששים לבצע עסקאות ע"י שחרור כספים לידי נאמנות של עורכי הדין. קושי נוסף הינו במציאות הישראלית, שבדרך כלל מכירת הדירה מלווה ברכישת דירה אחרת, מעין עסקת שרשרת. צריך שינוי מהותי בתפיסת עולמו של המוכר והקונה הישראלי שיסמוך על עורכי הדין שיחזיקו כספים בשרשרת של נאמנויות. דא עקא, מספר מקרים של מעילה בכספי נאמנות ע"י מי מעמיתנו לא הוסיפו לאמון הציבור כלפי עורכי דין כנאמנים על כספם.

לו היה אפשרי כי כל הכסף ישולם בנאמנות עד לסיום רשום הבעלות על שם הקונה - ניחא. אך בתנאי שוק המקרקעין הישראלי, עם נטלי מס כבדים אשר מונעים את השלמת העיסקה בלי לשלמם, הפקדת הכסף בנאמנות לבדה לא תפתור את הבעיה, אם שלטונות המס והבנקים הממנים לא ישתפו פעולה בדבר.

הכותב מתמחה בדיני מקרקעין ממשרד בלטר, גוט, אלוני ושות'.