שיפור במצודת דוד, חגיגה במגדלי צמרת

חברת אלרוב, בשליטת איש העסקים אלפרד אקירוב, המשיכה להציג תוצאות חיוביות גם ברבעון השני של 2005. החברה, החשופה בעיקר לפלח השוק הפונה לעשירונים העליונים במשק הישראלי, קצרה ברבעון השני ובמחצית הראשונה של 2005 את פירות ההצלחה של פרויקט מגדלי צמרת היוקרתי, ברחוב פנקס בצפון ת"א, ובנוסף המשיכה להגדיל את הרווחים וההכנסות ממלון מצודת דוד בירושלים.

במקביל, החברה ממשיכה להגדיל את נוכחותה בשוק הנדל"ן המניב הבינלאומי, תוך התמקדות בשוק השוויצרי. נכון לתום המחצית הראשונה, מצבת נכסי החברה בחו"ל מוערכת בעלות מופחתת של כמיליארד שקל, כשבימים אלו מנהלת החברה מו"מ לרכישת שני נכסים נוספים בכ-550 מיליון שקל.

ברבעון השני רשמה אלרוב רווח ממכירת דירות בהיקף כספי כולל של 73 מיליון שקל, לעומת רווח של 40.3 מיליון שקל, שרשמה ממכירת דירות ברבעון המקביל אשתקד, נתון המשקף גידול של כ-83%. הרווח מהפעלת מלון מצודת דוד זינק אף הוא בשיעור של 80% ועמד ברבעון השני על 32 מיליון שקל. סך ההכנסות של החברה ברבעון השני עמד על כ-142 מיליון שקל, גידול של כ-49% לעומת הרבעון המקביל. בסיכום המחצית הראשונה רשמה החברה הכנסות של כ-68% לרמה של כ-331 מיליון שקל.

בסיכום המחצית הראשונה, מכרה החברה דירות בפרויקט מגדלי צמרת, שייצרו לה רווח של 46.4 מיליון שקל, לעומת רווחים בהיקף של 14.6 מילין שקל שנרשמו מפרויקט זה במחצית המקבילה ב-2004. החברה מציינת, כי במגדלים A ו-B נמכרו עד תום הרבעון דירות בשווי כולל של 1.15 מיליארד שקל, שהיוו כ-91% מהיקף המכירות הכולל הצפוי של הבניינים. בחברה ציינו, כי במהלך חודשי הקיץ, יולי ואוגוסט, נמכרו דירות נוספות בהיקף כספי של 64.4 מיליון שקל, ומתנהל מו"מ למכירת דירות נוספות בהיקף של 50 מיליון שקל.

החברה הוסיפה עוד, כי כבר מכרה למעלה מ-55% מהדירות במגדל C החדש בפרויקט צמרת. הרווח שנבע לחברה ממכירת הדירות בבניין C עמד לדבריה על כ-38.5 מיליון שקל. עוד נמסר, כי נכון למועד הדיווח, היקף המכירות הכללי בפרויקט עמד על שיעור של כ-82.4%.

מלון מצודת דוד הציג גם הוא שיפור ניכר בפרמטרים התפעוליים במחצית השנייה. מעבר לזינוק בהכנסות, רשם המלון גם זינוק ברווח התפעולי לפני הוצאות פחת ומימון, אשר הסתכמו בכ-20.5 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2005, לעומת כ-4.8 מיליון שקל בלבד במחצית המקבילה ב-2004.

בחברה מציינים, כי הסיבה לשיפור המהותי בתוצאות המלון מקורה בהתאוששות התיירות הנכנסת לישראל במחצית הראשונה, מה שהביא לעלייה בשיעורי התפוסה של המלון ולעלייה בתעריפי הלינה פר לילה. הנתונים מראים עוד, כי הרווח התפעולי של המלון עמד במחצית הראשונה של 2005 על 15.6 מיליון שקל, לעומת הפסד תפעולי של 790 אלף שקל בתקופה המקבילה אשתקד.

על רקע השיפור בתחומי הפעילות העיקריים של החברה, הרווח הכולל לפני הוצאות מימון עמד ברבעון השני של 2005 על 47 מיליון שקל, גידול של כ-70% לעומת הרבעון המקביל. הרווח לפני הוצאות מימון בסיכום המחצית עמד על כ-111 מיליון שקל, לעומת 53 מיליון שקל בלבד במחצית המקבילה.

בשורה התחתונה רשמה אלרוב רווח של 20.1 מיליון ברבעון השני, לעומת רווח של 14.7 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד, נתון המשקף גידול של כ-37%. בחצי הראשון של השנה ייצרה אלרוב רווח נקי של 51 מיליון שקל, לעומת 15.6 מיליון שקל במחצית המקבילה אשתקד.

דו"ח תזרים המזומנים של החברה, מעיד אף הוא על השיפור במצב העסקים, הנובע בעיקר מהשיפור התפעולי במלון מצודת דוד והגידול בקצב המכירות של הדירות. בסיכום הרבעון השני של 2005 ייצרה החברה תזרים מזומנים של 33 מיליון שקל מפעילותה השוטפת, לעומת 10 מיליון שקל בלבד ברבעון המקביל אשתקד. בסיכום המחצית רשמה החברה תזרים חיובי של כ-43 מיליון שקל מפעילותה השוטפת, לעומת 12.3 מיליון שקל בלבד במחצית המקבילה אשתקד.

ממאזן החברה למחצית הראשונה עולה, כי בקופתה של אלרוב מונחים כיום כ-130 מיליון שקל, כ-32 מיליון במזומן והשאר בני"ע סחירים. מצבת ההתחייבויות ארוכות הטווח תפחה בכ-790 מיליון שקל ל-1.09 מיליארד שקל, לדברי החברה בעיקר על רקע הלוואות שנטלה בחו"ל בהיקף 456 מיליון שקל. הגידול בהיקף ההלוואות בארץ עמד ברבעון השני על כ-300 מיליון שקל.

ההון העצמי של החברה עומד בתום המחצית הראשונה על כ-395.4 מיליון שקל והוא מממן מאזן של כ-2.65 מיליארד שקל. שוויה של אלרוב טיפס ב-90% מתחילת 2005 והוא עומד כיום על כ-503 מיליון שקל. החברה עצמה, אשר נהנתה במיוחד מהשיפור במצב הכלכלי במשק, על רקע החשיפה הגבוהה שלה לשוק מגורי היוקרה שפרח בשנה האחרונה, הצטרפה גם לאחרונה למדד ת"א 100 לאחר היעדרות ארוכה ממדד זה.

מעבר לשיפור הניכר במצב העסקים בישראל, החברה הרחיבה בחודשים האחרונים את פעילותה בתחום הנדל"ן המניב בשווקי חו"ל, ובמיוחד בשוק השוויצרי בשוויץ. הפעילות, המתבצעת באמצעות החברה-הבת PIH המוחזקת בשיעור של 74.5%, ייצרה לאורך השנה האחרונה תיק נכסים המוערך כיום בעלות של למעלה ממיליארד שקל, אשר הניב לה במחצית הראשונה הכנסות מדמי שכירות בהיקף של כ-25 מיליון שקל.

מרבית הפעילות מתבצעת באמצעות אשראי נון ריקורס, כמקובל בפעילות מסוג זה. יתרת האשראי בגין הנכסים הסתכמה במועד הדיווח, סוף חודש אוגוסט האחרון, בכ-900 מיליון שקל. החברה הוסיפה, כי סכום זה כולל אשראי בהיקף 195 מיליון שקל, שנלקח על ידה לצורך מימון רכישת נכס רביעי בשוויץ לאחר תום הרבעון השני.

החברה מציינת עוד, כי דמי השכירות על בסיס שנתי של הנכסים שנרכשו השנה עומדים על 78.5 מיליון שקל, ובנוסף, נמסר כאמור על מו"מ לרכישת נכסים נוספים תמורת כ-550 מיליון שקל, אשר להערכת החברה יושלמו משאים בתוך כשלושה חודשים, אם בכלל.

עם פרסום הדו"חות, ציין בעל השליטה בחברה אלפרד אקירוב, כי אלרוב רואה בהשקעה בנדל"ן מניב בחו"ל את מנוע הצמיחה העתידי שלה. "בכוונתנו להגיע להיקף נכסים של כ-2 מיליארד שקל בשנה הקרובה ולהמשיך לבצע עסקאות אטרקטיביות שיניבו תשואה גבוהה בשנים הבאות", ציין אקירוב.

פרויקט נוסף שעדיין לא חלה התקדמות במצבו הוא פרויקט ממילא שבירושלים. פרויקט ממילא מוקם על התפר שבין ירושלים העתיקה לעיר החדשה, מול שער יפו והוא כולל איזור מלונאות, שכונת מגורים ושטחי משרדים ומסחר.

בתחילת השנה הודיעה אלרוב, כי חברת קרתא, בבעלות משרד השיכון (75%) ועיריית ירושלים (25%), תשלם לה פיצוי של 75 מיליון שקל עבור העיכובים הרבים שנוצרו לה בפרויקט בירושלים. מחברת קרתא נמסר שהסכום הסופי טרם נקבע.

הסכסוך בין קרתא, שהוקמה במיוחד לצורך הפרויקט, לבין אקירוב, השותף עמה בפרויקט, פרץ על רקע "ניסיונותיו של אקירוב לשנות את התב"ע מספר פעמים", כדברי קרתא. בין השינויים שדרש אקירוב, הפיכה לחנויות של מרפסות בצורת קשת, שהופיעו בתוכניות הראשוניות. סכסוך נוסף פרץ על רקע התנגדות קרתא להקמת בתי קולנוע. בקרתא נטען, שהסכסוך לא היה איתם, אלא עם עיריית ירושלים והוועדה המחוזית, שלא אישרו את השינויים.