כך יהפוך ענף המשכנתאות לנזיל יותר

במצב הקיים היום, מרבית מהמשקיעים מפקידים את כספם לטווחים קצרים, ואילו המשכנתא הנה לטווח ארוך במיוחד. בהלוואת משכנתא לכן, הבנק מחזיק בפיקדונות כחלק ממקורותיו ומלווה את הכסף לרוצים במשכנתא, תוך שהוא לוקח על עצמו את תפקיד המגשר בין התקופות ומבטיח שלא יהיה גירעון פיננסי. זאת, בשונה מעסקת תיווך רגילה, בה תפקידם העיקרי של הבנקים הנו בתיווך בין משקיעים ללווים, לפי משך זמני הפיקדונות וההלוואות השונים.

במהלך השנים האחרונות הועלה בפורומים שונים הרעיון לקדם שוק משני למשכנתאות, אשר יאפשר את הוזלת הריביות על המשכנתא ויאפשר לדורשי משכנתא נוספים לקבל משכנתאות בתנאים נוחים.

בשנת 1998 התפרסם דו"ח ועדת תלמון, אשר בחנה את האפשרות לפתח שוק משני למשכנתאות בישראל. למסקנת הוועדה, פיתוח השוק המשני יהווה אמצעי רצוי לייעול השוק. עם זאת, התנגדו חברי הוועדה נחרצות לערבות ממשלתית לשוק זה, בדומה למודל השוק המשני למשכנתאות בארה"ב. לדעת חברי הוועדה, ערבות ממשלתית עלולה לסבך את המדינה בהתחייבויות קשות, אם יחולו שינויים לרעה במצב הכלכלי וביכולת של לווי המשכנתאות לעמוד בחובותיהם. לטענת חברי הוועדה, קיומו של השוק המשני אמנם יתרום לייעול השוק, אך יגרום לחלוקה מחדש של ההשקעות בלבד, ולא להגדלת כמות המקורות העומדים לרשותו.

בבסיס הקמת שוק משני למשכנתאות עומד הרעיון של יצירת הפרדה ברורה בין לוקחי המשכנתא בפועל, דהינו רוכשי הדירות, לבין ציבור המשקיעים אשר מחפש אחר אפיקים חדשים להשקעת כספו.

במצב בו יופעל שוק משני למשכנתאות ויאומץ המודל, ניתן יהיה לחלק את שוק המשכנתאות לשני אפיקים: השוק הראשוני, בו הבנקים למשכנתאות יבחנו בקשות לקוחות למשכנתא ויעבדו אותן עד לחתימת חוזה הלוואה, ובהמשך, השוק המשני בו ינוהל החוב לאורך תקופת קיומו כחוב הנמכר למשקיעים.

בשוק המשני תהיה אפשרות לסחר בתיקי המשכנתאות בשתי אפשרויות: הפשוטה יותר הינה מכירת התיק כולו למשקיע גדול ומבוסס, אשר יזרים לבנק הון בעת המכירה בתמורה לתזרים העתידי הצפוי מהתיק. האפשרות השנייה מורכבת יותר, והיא הנפקת המשכנתא כנייר ערך. תחת האפשרות השנייה, הבנק למשכנתאות אשר יצר את המשכנתא במסגרת השוק הראשוני, מקבץ כמות נכבדת של משכנתאות לתיק אחד אשר נמסר לנאמן למשמרת, ואשר ישמש בהמשך התהליך כבטוחה להנפקת ניירות ערך על בסיס המשכנתאות.

יוצר המשכנתא, דהיינו הבנק, אחראי לערוך בדיקת מהימנות לכלל הלווים בתיק ותמחור שווי המשכנתאות הכלולות בו. לאחר בדיקה זו יוכל להימכר כלל החוב הגלום בתיק המשכנתאות כנייר ערך לכל דבר למשקיעים שונים בשוק הסוחרים בחוב כאג"ח לכל דבר ועניין. השיטה דומה למעשה למכשיר האיגוח (SECURITIZATION), אולם להבדיל מאיגוח רגיל בו נמכר חוב אחד או מקבץ של חובות לקוחות, במכירת המשכנתאות נמכרים מאות חובות אשר כל אחד מהם בפני עצמו בעל היקף קטן יחסית.

היות והתיק הנסחר מורכב ממספר רב של משכנתאות שונות, תורם הדבר ליציבותו וכן להורדה ניכרת ברמת הסיכון הטמונה בו, כך שהתיק יוכל להניב תשואה יפה למשקיע ביחס לרמת הסיכון לה הוא נחשף.

ככלל, ניתן למנות מספר יתרונות מהקמת השוק המשני, והם:

* הלימות ההון לבנקים למשכנתאות תורחב - בתהליך הפיכת תיקי המשכנתאות לניירות ערך סחירים נפתחת בפני הבנקים היכולת למכור ולממש התחייבויות כלפיהם לכסף מזומן. מעבר זה של שינוי מהתחייבות לנכס מזומן ישפר את הלימות ההון של בנקי המשכנתאות ויאפשר להם להגדיל בצורה ניכרת את מקורות האשראי להלוואות חדשות.

* ייעול השוק ומעבר להתמחות - אין צורך והיגיון כלכלי מחייב לקשר בין הגוף העומד אל מול הלקוח ומתמחה למעשה בשיווק סטנדרטי, לבין התהליך המתרחש "מאחורי הקלעים", והוא פעולת המימון וההשקעה. כיום, מפסיד השוק שחקני מפתח אשר יכולים לתת מענה טוב לביקוש לאשראי שנוצר, אולם משקיעים אלו אינם באים במגע ואינם מסוגלים לפעול ברמה השיווקית. קיומו של שוק המשני יאפשר את ביצועה של הפרדת הגופים השונים בכל אחד מהחלקים בשוק: מי בשיווק, מי במתן אשראי ומי בשניהם.

* פריסת הסיכון - מנגנון איחוד היוצר מקבץ רחב של משכנתאות לתיק אחד ומוסדר יאפשר פיקוח ויתרון לפריסת הסיכון, כך שכל משכנתא לא תעמוד בפני עצמה ותהווה חשיפה מסוימת למחזיק בה, אלא תבוצע פריסה רחבה של החשיפה על תיק רחב של משכנתאות, דבר אשר מצמצם רבות את הסיכון למחזיקים בתיק מתוקף מודל פריסת הסיכון הרווח בכל ניהול תיק ניירות ערך רגיל.

תרומתו העיקרית של שוק משני למשכנתאות הנו בהפיכתו של ענף המשכנתאות לנזיל יותר. זאת מכיוון ששוק משני שכזה מאפשר את הפיכתן של הלוואות לטווח ארוך לניירות ערך, דבר אשר יסייע לבנקים להשיג מימון נוסף למשכנתאות ובכך להרחיב את מעגל מקבלי המשכנתאות. עם זאת, קשה לראות איך יצירת שוק משני למשכנתאות בישראל, בלא מערכת ערבויות ממשלתית התחלתית, תגדיל את היקף ההשקעות במשק ותוזיל את הריביות.

כדי ליצור מהפכה של ממש, יש לפתח שוק המבוסס על מחשבה מראש ופיקוח אשר בין היתר יחייב הקמת מערך לא פשוט של ביטוח בערבות ממשלתית למשכנתאות השוק המשני, ורק אז ייהנו כלל הגורמים הפעילים בתחום מיתרונות הקמת השוק המשני. מערכת ערבויות שכזאת הנה נחוצה כדי לשכנע משקיעים חדשים להיכנס לשוק זה ללא כל חשש לכספם, ולעודד אמון בשוק ודחיפתו קדימה.

הכותבים הם ממשרד DELOITTE בריטמן אלמגור.