לשקול חלופות להפקעה בשלב תכנון המתאר

פסק הדין ניתן בעתירה מנהלית שהוגשה נגד אישור תוכנית פארק הרצליה (תוכנית הר/1941), אשר עתיד היה לקום על שטח של 717 דונם במרכז העיר, בין נתיבי איילון לקניון שבעת הכוכבים, על קרקעות שכמחציתן בבעלות אנשים פרטיים.

בין העותרים נמנו בעלי קרקעות חקלאיות ומשפחה אחת המתגוררת בשולי המתחם שיועד לפארק. העותרים טענו, כי החלטת מוסדות התכנון הינה בלתי מידתית, בלתי סבירה ומפלה אותם ביחס לקרקעות המדינה והעירייה שבאזור המנוצלות לצרכי בנייה.

לטענתם, ניתן היה להסתפק בפארק קטן בהרבה, תוך ביצוע תוכנית איחוד וחלוקה של הקרקעות במתחם כולו ומתן זכויות בנייה בשוליו לבעלי הקרקעות הפרטיות שיופקעו. בתכנון כזה היה נוצר לדעתם גם המקור הכספי לבניית הפארק (הטלים, אגרות ומיסים), אשר היה מאפשר את בנייתו באחת במקום בשלבים, זאת במקום לממן את הקמתו ותשלום פיצויי ההפקעה מכספי משלם המיסים העירוני.

העותרים הלינו על כך שמוסדות התכנון התעלמו מכך שבהרצליה מתוכננים פארקים נוספים בשטח כולל של 1,500 דונם (בחוף התכלת, בגליל ים ובנוף ים), ועל כך שהעירייה והמדינה הקימו על קרקעותיהן המיועדות לשטחים ירוקים - קניון, מטווח, מבני משק ותחזוקה וכיו"ב, והן גם מתכננות להקים עליהן בעתיד 3,000 דירות (במתחם גליל ים), וכן בית מלון ומרכז תחבורתי (במתחם הפארק).

המשפחה המתגוררת בדרום המתחם טענה, כי ניתן היה להזיז את מבנה שער הכניסה לפארק מספר מטרים מזרחית למקום בו תוכנן, ובכך למנוע את הריסת ביתה והפקעת נחלתה.

עיריית הרצליה ומוסדות התכנון טענו, כי לא ניתן לוותר על שטח כלשהו ממתחם הפארק, כי הפארק הינו הריאה הירוקה היחידה של הרצליה וכי אין תחליף למיקומו במרכז העיר בשל נגישותו התחבורתית לכל תושבי העיר. כמו כן נטען, כי הבנייה המוצעת בשטח הפארק תפגע ברצף הפארקים המתוכנן מצומת גלילות בדרום ועד לרעננה בצפון-מזרח.

יצוין, כי הגם שהמועצה הארצית לתו"ב אישרה בסופו של דיון את התוכנית, הרי שמחצית מחבריה סברו כי " ניתן להיעתר לעוררים ולהחזיר את התוכנית לוועדה המחוזית כדי שתתכנן בה תוכנית הכוללת מבני מגורים ב-50-70 דונם מתוך שטח הפארק. לדעתם, באיזון הנדרש שבין הקטנתו המסוימת של הפארק לבין זכויותיהם של בעלי הקרקעות, יש להעדיף שלא לפגוע בקניינם של בעלי הקרקעות, ולנהוג בקרקעותיהם כפי שנהגה עיריית הרצליה לגבי קרקעותיה שלה".

ביהמ"ש, מפי השופטת שרה דותן, קבע כי אין כל קדושה בשטח פארק של 717 דונם, וציין כי כך גם סברו מחצית מחברי המועצה הארצית שהציעו את החזרת התכנון לוועדה המחוזית לשם הקטנת הפארק ותכנון מבני מגורים בשוליו. בית המשפט הדגיש, כי הקמת הקניון בשטח שהיה מיועד להיכלל בתחום הפארק מפחיתה מעוצמת הטיעון לפיו אין לשנות ולו במעט מהיקף התוכנית שאושרה, וציין כי הוכח בפניו שמאז אישור תוכנית האב לפארק (בשנות ה-70) נבנו בשטח הפארק בין היתר בית ספר, בניין מכבי אש, מטווח, תיאטרון, מבני משק ואחרים, ואף נתיבי איילון הוסטו לתוכו בהסכמת הרשויות.

בנוסף דחה ביהמ"ש את טענת מוסדות התכנון והעירייה, כי דרישת בעלי הקרקעות החקלאיות להקמת מבני מגורים על קרקעות שיוקצו להם בשולי הפארק תפגע ברצף התכנוני של הפארקים המתוכנן בהרצליה ומחוצה לה. לדבריו, נושא הרצף זוכה לפרשנות יחסית ומשתנה של הרשויות על-פי מהותה של החריגה המוצעת. העירייה מגלה גמישות ביחס למבני ציבור שונים וצרכי תחבורה, אך אין היא מוכנה לגלות אותה מידה של גמישות ביחס להצעת העותרים להפחית משטח הפארק 10%. בקביעה זו קיבל למעשה ביהמ"ש את טענות העותרים בדבר התייחסות תכנונית מפלה.

לאור זאת הגיע ביהמ"ש למסקנה, כי "כאשר על כף המאזנים מונחות מצד אחד זכויות קנייניות של פרטיים, ומצד שני תוכנית פארק שלא נראה כי נבחנו במידה מספקת כל היבטיה ככל שנוגעים למקרקעין שנוגעים להפקעה, אני סבורה שיש להעדיף את החלופה המוצעת ע"י העותרים..."

אשר להפקעת בית המשפחה, ביקר ביהמ"ש את התנהלות מוסדות התכנון בלשון חריפה. הוא מצא שהמתכננים קיבלו כמובן מאליו שכל המתחם יופקע בלי להתחשב בסוג זכויות המקרקעין של הבעלים ובכבוד האדם שנרמס, זאת בניגוד ליחסם למבני הציבור המצויים בשטח שביחס אליהם הונח כי אין להעתיקם ממקומם. הוא קבע, כי לא נערך דיון מעמיק בדבר חיוניות חלקת המשפחה למימוש בניית הפארק, ויותר מכך, הוא קבע כי שאלת הכנת תוכנית אלטרנטיבית אשר פגיעתה תהיה חמורה פחות כלל לא הועלתה בפני מגישי התוכנית. לדבריו, "נראה כי ליבם של פרנסי העיר גס בזכויות המגורים של המשפחה עד כדי כך שאיש לא טרח כלל לבחון את האפשרות של העתקת שער הכניסה באופן שימנע פגיעה בקניינם".

לאור זאת, ולנוכח האלטרנטיבה התכנונית להסטת השער, קבע ביהמ"ש כי הפקעת בית המשפחה הינה בלתי מידתית.

פסק דין מנחה זה יחייב מעתה שינוי מהותי בהתנהלות מוסדות התכנון ובשיקוליהן. פסק הדין קובע עקרון לפיו כבר בעת הכנת תוכניות מתאר על הרשויות לבדוק את ההיבטים הקנייניים של הקרקעות והמבנים שבתחום התוכנית, ולשקול אלטרנטיבות תכנוניות שאינן מפקיעות מהפרט את רכושו או שממזערות את הפגיעה בזכות הקניין. במיוחד בולט הדבר בתכנון המפקיע את בית מגוריו או את עסקו של הפרט. בכך מוקדמת החובה לשקול שיקולי מידתיות ההפקעות המתוכננות כבר לשלבי התכנון.