בעלת הדירה ניצלה מהעוקץ

ג'לרדין רזן (להלן: "המבקשת") הינה הבעלים של דירה בת"א (להלן: "הדירה"). ביום 04.02.03 השכירה המבקשת את הדירה לשקדי יעקב (להלן: "שקדי"). תוך ביצוע מעשה של מרמה וזיוף מסמכים, רשם שקדי את הזכויות בדירה על שמו בטאבו ללא ידיעתה של המבקשת.

שקדי מכר את הדירה ליעקב זוהר (להלן: "המשיב"), אשר שהה בניו-יורק כאשר רכש את הדירה, ועל כן אחיו, ראובן זוהר (להלן: "ראובן"), טיפל בכל הקשור לרכישה. ראובן איתר את הדירה באמצעות מודעה שפרסם משרד תיווך, ונפגש עם שקדי אשר הציג עצמו כבעל הדירה. ביום 18/10/03 נחתם בין ראובן לשקדי זכרון דברים למכירת הדירה, כאשר צורף להסכם נסח טאבו, אותו הציג שקדי, לפיו הוא הבעלים החל מיום 16/03/03. ביום 17/11/03 חתם שקדי על הסכם המכר, לפיו הוא מכר למשיב את זכויותיו בדירה, ואילו המשיב חתם על הסכם המכר ביום 18/11/03, בניו יורק. ביום 30/12/03 נרשמה בלשכת רישום המקרקעין הערת אזהרה לטובת המשיב, על מלוא זכויותיו של שקדי בגין העיסקה הנ"ל.

לצורך ביצוע התשלום השני גרר המשיב משכנתא על סך 486,000 שקל, אשר קיבל מבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ, מדירתו הקודמת לדירה נשוא התובענה. ביום 30/12/03 רשם הבנק הערת אזהרה לטובתו על מלוא זכויותיו של שקדי.

בתחילת חודש פברואר 2004, סמוך למועד בו הוסכם על קבלת החזקה בדירה, ניסה המשיב ליצור קשר עם שקדי כדי לשלם לו את יתרת התמורה עבור הדירה, בסך של 23,000 דולר אך לא הצליח לאתרו. המשיב העביר לשקדי כ-85% בלבד מהתמורה, כאשר את יתרת התמורה לא הצליח להעביר לשקדי, אשר נעלם.

בינתיים גילתה המבקשת את מעשה המרמה, ולכן היא הגישה ה"פ ובה היא ביקשה סעד הצהרתי, ולפיו היא הבעלים היחיד של הדירה, וכי העברת הזכויות לשקדי הינה בטלה.

התובענה נדונה בפני השופטת לבהר-שרון ביהמ"ש המחוזי בת"א.

אין מחלוקת, כי במועד בו הגישה המבקשת את התובענה לבית המשפט, וקיבלה צו מניעה זמני אשר הקפיא את רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, טרם השלים המשיב את תשלום מלוא התמורה לשקדי. אין גם מחלוקת, כי במועד זה טרם קיבל המשיב את החזקה בדירה, טרם קיבל משקדי את כל המסמכים והאישורים הנחוצים לשם העברת הבעלות בדירה על שמו, וטרם הועברו זכויות הבעלות בדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין.

לטענת המשיב, הוא רכש את הדירה משקדי בתום לב ובהסתמך על כך, שהזכויות היו רשומות על שמו של שקדי בלשכת רישום המקרקעין. על פי סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1970 (להלן "החוק"), רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים מהווה ראיה חותכת לתוכנו. משכך, טוען המשיב, כי הוא זכאי להגנת סעיף 10 לחוק, אשר קובע, כי זכותו גוברת על זכותה של המבקשת. המשיב טוען, כי רק בשל בעיה טכנית, שלא היתה קשורה בו, קרי השביתה במשרדי הממשלה, נמנעה ממנו האפשרות להשלים את הרישום בלשכת רישום המקרקעין.

סעיף 10 לחוק קובע מהם התנאים להעדפת הקונה על פני הבעלים הרשום. וזו לשון הסעיף:

"10. רכישה בתום לב ..

מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

סעיף 10 לחוק קובע את תחולתו של כלל "תקנת השוק", אשר דן בקונפליקט שבין רוכש זכות בנכס לבין בעליו המקורי, אשר הנכס יצא מרשותו שלא על דעתו, ומאפשר במקרים מסויימים הפקעת זכות קנין מן הבעלים האמיתי, גם כאשר הרישום הבלתי נכון נובע ממעשה תרמית.

יש לזכור, כי העדפתו של הקונה על פני הבעלים המקורי היא בבחינת הסדר חריג, ועל כן יש לשמור בהקפדה על האיזון אותו קבע המחוקק, קובעת השופטת לבהר-שרון.

בפסק דין הרטפלד, פ"ד מט(3), 854, נקבע, כי כל עוד לא נרשמה הזכות על שם הרוכש במרשם המקרקעין, לא יוכל הוא לגבור על זכותו של הבעלים המקורי וליהנות מההגנה הקבועה בסעיף 10 לחוק. יצוין כי דעת המיעוט, מפי השופט קדמי גרסה, כי בנסיבות חריגות ניתן לוותר על דרישת הרישום מצד הקונה בתום לב ובתמורה.

בפסק דין מאוחר יותר בענין בעלי מקצוע נכסים נ' סטנלי, פ"ד נו(6) 832, נקבע, כי לא די בכך שיוכח תום הלב של הקונה בעת חתימתו של הסכם הרכישה, שכן תום הלב צריך שיימשך עד למועד השלמת מלוא רישום הזכויות על שמו.

השופטת לבהר-שרון קובעת, כי אומנם המשיב הינו אדם אמין, שהאמין כי "המוכר", שקדי, אכן הבעלים של הדירה. הוא גם ביקר בדירה וראה כי שקדי אכן גר בדירה, זאת להבדיל ממקרי עוקץ אחרים, בהם "המוכר" כלל לא גר בדירה ומוכר דירה כלל לא השתמש בה. כאן "המוכר" החזיק תחילה בדירה על פי הסכם שכירות מהבעלים הקודם, היא המבקשת.

אומנם, לעתים יש מקום להחיל את תקנת השוק כאשר נרכשת זכות במקרקעין, ואולם בענייננו, המשיב לא נכנס בשעריה של "תקנת השוק", אשר כאמור מהווה חריג לכלל בדיני הקנין, כי אין אדם יכול להעניק לזולתו יותר זכויות מכפי שיש לו עצמו, שכן במועד בו התגלה דבר התרמית, טרם רכש המשיב "זכות במקרקעין" כלשון סעיף 10 לחוק.

יש צדק בדברי המשיב, כי קשה להשלים עם המצב, שמי שקונה דירה בתום לב ומשלם עבורה, מפסיד את כספו רק בגלל העובדה, כי העיסקה לא הושלמה. ברם, הלכה פסוקה היא, שמחובתו של הקונה להיזהר (CAVEAT EMPTOR).

אם היה הקונה מוכיח, כי שילם את מלוא התמורה, הומצאו לו כל אישורי המיסים לרבות מס שבח, קיבל יפוי כח בלתי חוזר וקיבל את החזקה בדירה, יתכן והיה מקום לסייג את ההלכה שנקבעה בפסק דין סונדרס, קובעת השופטת לבהר-שרון. ואולם לא כך במקרה דנן, כאשר הרוכש לא דאג לנקוט בכל אמצעי הזהירות הסבירים המבטיחים לו את האפשרות להשלמת העיסקה.

יתכן כי חוסר הזהירות במקרה זה לא היתה של הקונה עצמו, אלא של עורך הדין אשר ייצג אותו בעיסקה. מחובתו של עורך דין שמייצג קונה בעיסקה, ועל אחת כמה וכמה כאשר הוא מייצג את שני הצדדים, להיות מודע לכך, שקיימים תרגילי עוקץ רבים, ולדאוג לכך שהקונה לא ישלם את מלוא התמורה למוכר אלא שהתמורה תופקד בנאמנות. זאת כל עוד החזקה בנכס לא נמסרה, כל עוד המיסים לא שולמו במלואם, וכל עוד הבעלות לא הועברה על שם הקונה. אי שמירה על כללים אלה מהווה כשלעצמה חוסר זהירות.

התוצאה הסופית: התובענה נתקבלה. נקבע כי המבקשת הינה הבעלים היחידי של הדירה.

ה"פ 432/04, בית המשפט המחוזי בת"א, השופטת לבהר-שרון.

בשם המבקשת: עו"ד יורם עברון.

בשם המשיב: עו"ד אילן בומבך.

בשם הבנק: עו"ד חנה אפרת-קומט.