זו היתה השנה של ערי החוף אשדוד ונתניה, עם התעוררות של קבוצות רכישה, והלהיט הגדול - דירות היוקרה בירושלים

שנת תשס"ה התאפיינה ברמות ביקוש גבוהות למגרשים לבנייה רוויה, אשר העלו את התחרות על כל מגרש ומגרש, ועימה את רמת המחירים. הביקושים למגרשים התפשטו ממרכז הארץ, מעט צפונה עד לנתניה ודרומה עד לאשדוד.

כך לדוגמא, במכרז האחרון שפירסם המינהל לשיווק 616 יח"ד ב-4 מתחמים, בשכונת עיר ימים שבמערב נתניה, ניגשו 23 חברות מהמובילות במשק, והציעו מחירים גבוהים הנאמדים בכ-65 אלף דולר בממוצע לקרקע לדירה. מעל כולם התנשאה לה חברת גמול נדל"ן, אשר הציעה מחיר של 72 אלף דולר לקרקע לדירה, וכן 18 אלף דולר בגין פיתוח. המחיר ששילמה גמול עורר תמיהה בקרב קבלנים רבים בענף, שהרי בכדי להרוויח גם בפרויקט יהיה על גמול למכור דירות בכ-280-260 אלף דולר לדירה, מחיר הנחשב לגבוה מאד ביחס לאזור, בייחוד לאור היצע הדירות הרב בשכונה.

מן העבר השני, בעיר אשדוד, מתנוסס דגלו של היזם והקבלן יגאל דמרי, שהצליח להפתיע כאשר רכש בעיסקת ענק מהירה, של 57 מיליון דולר במזומן, עם שותף, חטיבת קרקע בשטח של 277 דונם, המשקיפה אל עבר הים ברובע המע"ר באשדוד, בסמוך למרינה. מדובר במחיר של 45 אלף דולר לקרקע לדירה הנחשב גבוה יחסית לאיזור.

המשותף לערים נתניה ואשדוד הוא, ששתיהן ערי חוף, המושכות אליהן משפחות ומשקיעים זרים מצרפת, המחזיקים כיום במטבע האירו ובכוח קנייה ההולך וגדל, כך שההשקעה ברכישת דירה בישראל אינה נתפשת בעיניהם כהשקעה גדולה. הוסף לכך את האנטישמיות הגואה ברחבי אירופה ואת תחושת הביטחון שחזרה אל אזורנו, והרי לך הסיבה לביקושים הגוברים של חברות הבנייה לקרקעות בערי החוף.

עיר נוספת, אשר לעולם תחשב כמקור משיכה ליהודים מהתפוצות ובעיקר לאמריקאים, הינה ירושלים. שוק המגורים בעיר פרח בשנה האחרונה, ופרויקטים רבים, אשר הוגדרו כ"פיל לבן" בשנות האינתיפאדה האחרונות, חזרו לחיים והניבו רווחים גבוהים לבעליהם.

כך למשל, חברת ישרס-רסקו, בשליטת שלמה איזנברג, הצליחה לשווק בפרויקט ימק"א רבע מהפרויקט, שהם 42 דירות יוקרה, עם רווח גולמי של 80 מיליון שקל. ישרס החלה לשווק את הדירות בראשית השנה, ומכרה בפרק זמן קצר למעלה מ-42 דירות בהיקף של 134 מיליון שקל, שהם 5,000-7,000 דולר בממוצע למ"ר, וכ-725 אלף דולר בממוצע לדירה.

לדברי מנכ"ל אשדר מקבוצת אשטרום, שרגא ויסמן, פערי רמת הביקוש למגרשים בין ערי הפריפריה והמרכז הלכו השנה והתעצמו: "כיום, יזמים כלל לא מעוניינים לשמוע על עסקאות בפריפריה. הביקוש לדירות בת"א נשאר יציב ועמד גם השנה על 90 אלף דולר לחדר. להערכתי, העיר רחובות על סף פריצה, ואני צופה שמה שקרה במזרח נתניה יתרחש גם ברחובות, שכן כביש חוצה ישראל והרכבת הופכים את רחובות לנגישה, ורמת המחירים הזולה יחסית, הנאמדת בכ-170 אלף דולר לדירת 4 חדרים, תביא לעליית ביקושים ובסופו של דבר גם לעליית מחירים. אני לא רואה סיבה ששווייה של דירה ברחובות לא ישתווה לשווייה של דירה בנס ציונה, הנאמד כיום בכ-200 אלף דולר לדירת 4 חדרים.

"כולם ציפו שרחובות תפרוץ לפני נתניה ובסופו של דבר זה קרה הפוך, אולם אין ספק שהיזמים יחלו לרכוש קרקעות ברחובות ולהקים בה פרויקטים, כאשר קהל היעד הנו הזוגות הצעירים של ראשון לציון, חולון ואף פ"ת וקרית אונו. "אשדר בונה במזרח נתניה כ-800 יח"'ד ואנו העלנו את רמת המחירים בכ-10% בשנה האחרונה. קהל היעד הפוקד את הפרויקטים בנתניה הנו זוגות צעירים מהשרון, שידם אינה משגת לרכוש דירה של 200 אלף דולר ומעלה, ולכן הם מעדיפים לרכוש במזרח נתניה תמורת 170 אלף דולר.

"פתח תקווה מצויה גם היא בתנופה מואצת, בעיקר בשכונת אם המושבות, בחלקה המזרחי של העיר. באם המושבות קרקעות לבניית כ-10 אלף יח"ד, כאשר עד היום נבנו כ-3,000 יח"ד, אשר נמכרו במחיר ממוצע של 210 אלף דולר לדירת 4 חדרים. השכונה אינה ממותגת כחלק מפתח-תקווה, אלא כפרבר של ת"א או הוד השרון, בייחוד לאחר חיבורה לכביש 5, והדבר מתבטא בעלייה ברמת הביקושים לדירות בשכונה".

הוד השרון הפכה בשנה האחרונה לעיר מעניינת, שכן מיקומה על המפה, במרכז העניינים, ונגישותה בסמיכות לכביש 531 המתוכנן לחבר את כביש חוצה ישראל, כביש החוף וכביש גהה, מיצבו את העיר כיעד אטרקטיבי ליזמים רבים. החיסרון בהוד השרון הנו היצע הקרקעות המתוכננות הדל הקיים בעיר, העובדה שמרבית הקרקעות נמצאות בבעלות פרטית, וכן בעיית התשתיות החמורה, תוצאה של שנות הזנחה רבות .

השקעה יוצאת דופן ביצעה דווקא חברת הבנייה הותיקה חפציבה, בראשות בועז יונה. החברה רכשה מידי בעל קרקע פרטי, קרקע לבניית 1,200 דירות בפרדס חנה. בעל הקרקע היה חייב כספים רבים לבנק מזרחי טפחות וחפציבה למעשה רכשה את חובו. בהתאם לעיסקה, החברה תבנה ותשווק את הדירות ובתמורה תקבל 720 דולר על כל מ"ר שהיא בונה. בהנחה ששטח ממוצע של דירה בפרויקט הינו 115 מ"ר, הרי שהחברה צפויה לקבל כ-97 אלף דולר, כולל מע"מ, עבור כל דירה וכ-116 מיליון דולר עבור כל הפרויקט, אשר יתפרס על פני 5 שנים. שווי דירת 4 חדרים, בשטח של 115 מ"ר, בפרדס חנה, מוערך בכ-110 אלף דולר. להערכת יונה, חפציבה צפויה להרוויח מהפרויקט כ-20 מיליון דולר.

שוק המגורים בחיפה נכנס לתרדמת השנה, ולמעט עיסקה משמעותית אחת, בה רכשה אפריקה-ישראל חטיבת קרקע לבניית 1,050 יח"ד, בשכונת רמת חביב במבואות הדרומיות של העיר, הרי שכמעט שכחנו מקיומה.

בשנה החולפת התעוררה גם המגמה של קבוצות הרכישה, בה נעשו עסקאות רבות בין קבוצת רוכשים לבין בעלי קרקעות, במרבית המקרים פרטיים. תופעת קבוצות הרכישה התעצמה השנה בעיקר בקרקעות יקרות. כך למשל, קבוצת ב.ס.ר אירגנה קבוצת רוכשים בת 177 אנשים, ורכשה 5.5 דונם בשכונת פארק צמרת בסמוך לפרויקט YOO של חבס, תמורת 29 מיליון דולר.