המציאו כבר את דחיית המס

חוק הריטים מחייב הקמתה של חברה חדשה ו"נקייה". החוק קובע, כתנאי להכרה בחברה כקרן ריט, שיהיה מדובר בחברה שהחל מיום הקמתה ועד למועד תחולת החוק לגביה לא היו לה נכסים, פעילות, הכנסות, הוצאות, הפסדים או התחייבויות.

כפועל יוצא של התנאי זה, חברות המחזיקות בנדל"ן מניב ומבקשות לזכות במעמד של ריט, יאלצו עתה להעביר את נכסיהן לחברה חדשה ו"נקייה". העברת הנכסים המאסיבית שחברה תיאלץ לבצע לקרן ריט (שעל-פי החוק יהיה בערכים של כ-200 מיליון שקל), תהיה כפופה למס מכירה, מס שבח ומס רכישה. אמנם, חוק הריטים מגביל את מס הרכישה שחל על קרן הריט ל-0.5% בלבד, אולם החוק אינו פוטר את החברה המעבירה מתשלום של מס שבח ומס מכירה.

לכאורה, בעיית המיסוי הגדולה בגין העברת הנכסים איננה מנת חלקה של קרן הריט אלא של חברת הנדל"ן המעבירה. אולם בפועל, אין מניעה שבעל החברה המעבירה יגלגל את המס על קרן הריט במחיר המכירה.

תנאי אחר להכרה בחברה כקרן ריט, מחייב את החברה לרשום את מניותיה למסחר בבורסה בישראל תוך 12 חודשים מיום הקמתה ולדאוג שמניותיה יסחרו בבורסה. יוצא אפוא, שלחברה יש פרק זמן של 12 חודשים לבצע פעולות מכירה והעברה של נכסים, שלא תהיינה כפופות לשקיפות שחברה בורסאית באה להבטיח.

במילים אחרות, עסקאות העברה במחירים מנופחים יבוצעו בתקופה הטרום-בורסאית של קרן הריט, שלא תחת אנטנות הרדר של הרשות לניירות ערך, הבורסה או כל גוף ממלכתי אחר, להוציא כמובן, את רשויות מס שבח ומס הכנסה. באופן פרדוקסלי, לרשויות מס שבח ומס הכנסה יש אינטרס הפוך דווקא - להכיר בביצוע עסקאות בשווי גבוה ולזכות בנתח מס גדול יותר.

גישתו של הדין האמריקני, ששימש מקור השראה עיקרי למחוקק הישראלי, היא אחרת בנקודה זו. האמריקנים הקימו את קרנות הריט במתכונתן הנוכחית בזכות הלחץ של הציבור, שדרש לאפשר למשקיע הקטן ליטול חלק בהשקעות בנדל"ן מניב. בשם מטרה זו, האמריקנים ביקשו לעודד ולתמרץ בעלי חברות נדל"ן מניב להסב את תאגידיהם לקרנות ריט. כתוצאה, חוק מס ההכנסה האמריקאי (IRC) קובע דרך ותנאים אחרים מאלו שהחוק הישראלי בחר ליישם בעניין ההכרה בתאגיד כקרן ריט.

על פי ה-IRC, אין צורך בהקמה של חברה חדשה ו"נקייה", אלא די בכך שחברה בעלת נדל"ן מניב, בשנה השנייה לפועלה תחת תנאים מסוימים של קרן ריט, תגיש טופס מיוחד לרשויות המס ובו תבחר להיחשב כקרן ריט. החל ממועד ביצוע "בחירת המס", תיחשב החברה לקרן ריט, והיא תידרש לקיים תנאים מיוחדים נוספים של קרן ריט. בדרך זו של ביצוע "בחירת המס" בטופס, נמנע הצורך בהעברה של נכסים מתאגיד אחד למשנהו, וכמובן, שינוי הסטאטוס אינו מחייב את בעלי הנכסים בתשלום מס כלשהו.

חוקי המס בארה"ב מקלים גם על בעלי נדל"ן המוכרים את נכסיהם ורוכשים מניות בקרנות ריט, גם במהלך חייה של הקרן ולא רק בעת הקמתה. סעיף 1031 לחוק המס האמריקאי (IRC) ("המרת 1031") קובע, כי נדל"ן שהוחזק לשם השכרה או השקעה או לשימוש בעסק (הנכס הנמכר), יכול להיות מומר בנדל"ן מסוג דומה, אשר יוחזק גם הוא להשכרה, השקעה או לשימוש בעסק (הנכס המומר), ובעל הקרקע לא ישלם את המס בגין מימוש הנכס הנמכר אלא יהיה זכאי לדחיית המס למועד מאוחר יותר, בו יממש את הנכס המומר. בישראל, תוקן חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) לפני כשלוש שנים, כאשר הוסף פרק חמישי (3) המאפשר דחיית מס בחילוף של נכסי מקרקעין במספר קטגוריות של מקרים, שהוא מצומצם יותר מאלו שהחוק האמריקאי מתיר.

אולם, האמריקנים לא הסתפקו בהמרה לפי סעיף 1031 והם מאפשרים דחיות מס נוספות במקרים של המרת נדל"ן במניות ריט. כיום נעשה שימוש רחב בסעיף 721 ל-IRC ("המרת 721"), המאפשר בסופו של תהליך המרה של נכס נדל"ן להשכרה או להשקעה במניות של ריט (ידוע גם כ-upREIT או כהמרת 1031/721).

בעלי קרקע עושים שימוש בהמרת 721 יחד עם המרת 1031, דהיינו במכירה של נכס נדל"ן קיים ורכישה של נכס חליפי. לאחר שהנכס החליפי הוחזק בתנאי סעיף 1031, דהיינו, כנכס להשכרה או להשקעה בתקופה של 12 עד 18 חודשים או יותר, ניתן להעביר את הנכס החליפי לריט ולקבל בתמורה מניות בריט, בהתאם לתנאי ההמרה לפי סעיף 721 ל-IRC. בדרך זו, בעל הקרקע נהנה מהמרת 1031 בכך, שאינו משלם את המס במימוש הנכס וברכישת הנכס החליפי, והוא ממשיך ליהנות מהמרת 721 בכך, שהוא לא משלם גם מס כאשר הוא מעביר את הנכס החליפי לריט ומקבל בתמורה מניות בריט.

המרת הנכסים במניות ריט בתנאים אלו זוכה לדחיית מס, למועד בו ימכור בעל הקרקע את המניות שהוא קיבל בריט. בדרך זו ניתנת לבעל הקרקע שליטה הן בעיתוי תשלום המס והן בכמות המס שישלם, שכן כאשר מדובר במניות של קרן ריט הנסחרות בבורסה, המוכר רשאי ויכול למכור את מניותיו בשיעורים.

ראוי להדגיש, כי מדובר בדחיית מס בלבד, להבדיל מפטור ממס. דחיית המס בארה"ב בסוג זה של מקרים, פועלת באופן שבעת שבעל המניות ימכור את מניותיו בריט, השבח שנוצר קודם לכן ביחס לנכס שנמכר יקטין את שווי הבסיס של המניות, והוא ישלם מס רווח הון במכירת המניות לפי שווי הבסיס המוקטן.

הכותב הוא ממשרד Yerushalmi & Hillo.