גב ים: גידול בהכנסות מהשכרה, גידול ניכר בשווי

חברת גב-ים, מקבוצת אי.די.בי, בהנהגתו של חנן ניצן, המשיכה לשמור על רווחיות גם ברבעון השני של 2005, אך עדיין לא סיפקה בשורה לגבי התאוששות ענף הנדל"ן המניב, תחום הפעילות המרכזי שלה. עם זאת, ראשי החברה מציינים, כי גב ים ממשיכה להיערך לאפשרות של התעוררות ברמת הביקושים בשוק, ולשם כך מצטיידת בקרקעות לבנייה - נתון בהחלט מעודד כאשר הוא עולה מפיה של אחת החברות הבולטות בתחום בשוק המקומי.

בסיכום המחצית הראשונה של 2005 רשמה גב ים גידול של כ-3% בהכנסות מהשכרת מבנים, לסכום של כ-110 מיליון שקל. לדברי החברה, הגידול בהכנסות נובע בעיקר מאיכלוס מבנים חדשים, שנכנסו למאגר הנכסים המניבים של החברה. הכנסות מהשכרת מבנים ברבעון השני לבדו הסתכמו ב-55 מיליון שקל, גידול של כ-2% בהשוואה לרבעון המקביל.

בתחום הבנייה למגורים רשמה החברה קיטון משמעותי בהכנסות בסיכום המחצית, ואלו הסתכמו ב-28 מיליון שקל לעומת 46 מיליון שקל במחצית המקבילה. ברבעון השני לבדו נרשם גם כן קיטון משמעותי, כשההכנסות מתחום הבנייה למגורים עמדו על 12 מיליון שקל לעומת 26 מיליון שקל ברבעון המקביל. לדברי החברה, הקיטון בהכנסות נובע מעיתוי ההכרה בפרויקטים, אותם היא מבצעת, בדו"ח רווח והפסד.

סך ההכנסות עמדו ברבעון השני על 79 מיליון שקל ובמחצית על 2005 על 154 מיליון שקל, כששתי התקופות מסמנות קיטון מסוים לעומת התקופות המקבילות ב-2005. קיטון זה מוסבר בעיקר בהתכווצות ההכנסות מתחום הבנייה למגורים, ומנגד קוזז ע"י רווח הון לפני מס של 9.5 מליון שקל, אותו רשמה החברה במחצית עקב מכירת מקרקעין.

10,000 מ"ר בפארק מת"מ

בין הפרויקטים המובילים שמבצעת החברה, נכון למועד הדיווח, פארק מת"מ בחיפה, בו היא מקימה מבנה עבור חברת השבבים צורן. החברה מציינת, כי המבנה יהיה בשטח של כ-10,000 מ"ר, וכן כי נחתם חוזה עם צורן להשכרת המבנה לתקופה של 10 שנים עם אופציה להארכה ל-10 שנים נוספות. סיום הבנייה צפוי ברבעון הרביעי של 2006.

פרויקט נוסף אותו מבצעת החברה בחיפה הוא בניית חניון בן 100 מקומות חניה, שהושכר מראש לחברת I.B.M במתחם אוניברסיטת חיפה. בקיסריה, סיימה החברה בנייתם של כ-3,000 מ"ר, המהווים הרחבה למבנה קיים בשטח של כ-34,000 מ"ר שהושכרו מראש לתקופה ארוכה.

עיסקה אחרת שנחתמה במחצית הראשונה של 2005 היא לרכישת שני מבנים בפארק מת"מ בחיפה לחברת אלתריא. לדברי גב-ים, המבנים הנם בשטח כולל של כ-8,700 מ"ר על קרקע של כ-3.7 דונם, ותמורתם היא תשלם כ-21 מיליון שקל.

בתחום הבנייה למגורים, החברה עדיין עוסקת בשלבי הקמה שונים של פרויקטים קיימים. על הפרק, כ-377 יחידות בשכונות המגורים "נוה-גנים" בקרית מוצקין, "כרמל וים" בחיפה ו"מרום-נוה" ברמת גן. החברה מציינת, כי לאחר תאריך המאזן אושרה תוכנית בנין עיר להקמת 252 יחידות דיור נוספות ב"נוה גנים" במוצקין, והחברה הגישה בקשה לקבל היתר להקמת הבניין הראשון, במסגרת תב"ע זו, בן 36 יח"ד.

מדו"חות החברה עולה, כי הרווח הנקי במחצית הראשונה של שנת 2005 הסתכם ב-31.6 מיליון שקל, בדומה לרווח הנקי במחצית המקבילה ב-2004. הרווח הנקי לרבעון השני של שנת 2005 הסתכם ב-16.2 מיליון שקל לעומת 16.9 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד.

מהמאזן עולה, כי בקופת החברה מונחים, נכון לתום המחצית הראשונה, מזומנים בהיקף של כ-192 מיליון שקל והשקעות קצרות טווח, המוגדות כ'אמצעים נזילים', בהיקף של 116 מיליון שקל. סך האמצעים הנזילים לפיכך עומד על כ-308, לעומת כ-170 מיליון שקל בסיכום המחצית המקבילה בשנת 2004 ולעומת אמצעים נזילים בהיקף של 52 מיליון שקל בסיום 2004. לדברי החברה, הגידול בהיקף האמצעים הנזילים הנו על רקע הנפקת אג"ח אותה ביצעה השנה, במסגרתה גויסו 243 מיליון שקל ממשקיעים מוסדיים. האג"ח הנושאות ריבית שנתית צמודה של 4.25% ייפרעו בשישה תשלומים שווים בין השנים 2008-2013. החוב עצמו אינו מבוטח בשעבוד כלשהו.

הגיוס הנ"ל, נתן, מנגד, את אותותיו בסעיף ההתחייבויות הארוכות הטווח, אשר עמד בסיום המחצית הראשונה על 1.17 מיליארד שקל, כ-53% מהמאזן, לעומת התחייבויות בהיקף 1.05 מיליארד שקל במחצית המקבילה והתחייבויות בהיקף 980 מיליון שקל בסיכום 2004, אשר היוו 49% מהמאזן. החברה ציינה בהקשר זה, כי פרט לגיוס החוב שבוצע במחצית הראשונה של 2005, במהלכה נפרעו גם הלוואות בהיקף של 58 מיליון שקל.

הונה העצמי של החברה, נכון לתום המחצית הראשונה, עומד על כ-658 מיליון שקל ומממן כ-30% מהמאזן כולו אשר מסתכם ב-2.2 מיליארד שקל.

דיירים איכותיים

אינדיקציה לאיתנותה של גב-ים, אחת מהחברות השמרניות והותיקות בתחום הנדל"ן המניב בשוק המקומי, ניתן לקבל ממבט על דו"ח תזרים המזומנים. נכסי החברה, המגובים בחוזי שכירות ארוכי טווח עם דיירים איכותיים, הביאו את גב-ים לרשום במחצית הראשונה של 2005 תזרים מזומנים מפעילות שוטפת של 68.5 מיליון שקל, לעומת 63 מיליון שקל שייצרה החברה מפעילותה השוטפת במחצית המקבילה. ברבעון השני עצמו ייצרה החברה תזרים שוטף של כ-24 מיליון שקל לעומת 36 מיליון שקל ברבעון המקביל.

ראוי לציין, כי למרות שגב-ים חשופה כביכול לתנודתיות שוק הנדל"ן המניב המקומי, החברה, זכתה לאחרונה לשבחים מחברת הדירוג מעלות, לגבי התנהלותה הזהירה והסיכון הנמוך יחסית הטמון בה, על רקע חוזי השכירות הארוכים שמגבים את הנכסים. מעלות העניקה לאג"ח של גב-ים דירוג AA, לגיוס סכום של עד 300 מיליון שקל.

חברת גב-ים היא חברת הבת של נכסים ובנין, אחת מזרועות הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי. תחום הפעילות המרכזי של החברה הנו תחום הנכסים המניבים בשוק המקומי, כשהחברה פועלת גם בתחום הבנייה למגורים.

בעלות על 645 אלף מ"ר

נכון לתום המחצית השנייה של 2005, בבעלות החברה מבני היי-טק, משרדים, מסחר, תעשיה, אחסנה וחניונים בשטח של כ-645 אלף מ"ר, ולשתי חברות כלולות של החברה, ישפרו, הציבורית, וקרית תעשיות עתירות מדע, 137 אלף מ"ר. שיעור התפוסה במבני החברה הינו כ-93%.

בתחום הבנייה למגורים מחזיקה החברה עתודות קרקע וזכויות לבנייה ברחבי הארץ של מאות אלפי מ"ר, כאשר לגבי מרביתן קיימות תוכניות בנין עיר תקפות. מיקומם של הנכסים המניבים הקיימים, אלה שבבנייה וכן הרזרבה העתידית, הינם ברובם באזורי ביקוש.

כיום החברה עוסקת בהקמה של שלוש שכונות מגורים, שעם השלמתן יכללו כ-2,700 יחידות דיור, האחת בקרית מוצקין והשניה בכרמל הצרפתי בחיפה, אותן מקימה החברה בעצמה, והשלישית ברמת גן בה היא שותפה.

גב-ים נסחרת כיום לפי שווי של 1.22 מיליארד שקל, לאחר ששווייה זינק מתחילת השנה ב-26%. בדומה לשאר חברות הנדל"ן הפועלות בשוק המקומי, אשר ידעו גאות יחסית לפחות בכל הקשור לערכן בבורסה, כך גם גב-ים נהנתה ממומנטום חיובי בקרב המשקיעים, המצפים להתאוששות הענף לאחר תקופה ארוכה של קיפאון.

פרמטר נוסף הפועל לזכותם של חברות הנדל"ן המניב, הוא הכניסה הצפויה לתוקף של קרנות הריט כמכשיר השקעה מקובל בשוק המקומי, מהלך המושך לשוק הנדל"ן המניב בארץ יזמי נדל"ן בולטים, אשר פעלו לאורך השנים האחרונות דווקא בשוקי חו"ל.