אפריקה נכסים: מה עושים ביתרות המזומנים

על רקע העניין הגובר סביב ענף הנדל"ן בארץ ובעולם, בחרנו לשים השבוע על הכוונת את חברת הנדל"ן המניב מקבוצת אפריקה ישראל - אפריקה נכסים. החברה, אשר עוסקת בייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן בארץ ובחו"ל, זכתה לאחרונה להמלצת 'תשואת יתר' מהאנליסט יובל בן-זאב, מבית ההשקעות כלל פיננסים בטוחה, תוך מחיר יעד של כ-131 שקל למניה, הגבוה בכ-7% ממחירה בבורסה. מחיר היעד האחרון מסמן עלייה קלה, לעומת מחיר יעד של 125 שקל למניה, אותו העניק בן-זאב לחברה עד עתה.

בין הפרויקטים המרכזיים שמבצעת החברה בארץ בימי אלו, נמצא פרויקט מגדל קרית הממשלה בת"א, אשר מייצר כיום לחברה שכר דירה של כ-45 מיליון שקל לאחר שהושלם ברובו. בן זאב מציין בהקשר זה, כי שכר הדירה השנתי שינבע מהפרויקט צפוי לעלות בכ-23 מיליון שקל, לאחר שיושלם שלב ב' בפרוייקט, אשר תלוי בהרחבת שטחי החנייה במקום. החברה עצמה מחזיקה ב-50% על הזכויות בפרויקט.

פרויקט בולט אחר אותו מקימה החברה בימים אלו, הוא מעונות הסטודנטים בירושלים. לדברי בן-זאב, הפרויקט מתקדם מהר יותר מהערכות המוקדמות והוא צפוי להסתיים תוך שנה-שנתיים. החברה עצמה שותפה גם בפרויקט זה בכמחצית מהזכויות, והוא עשוי להניב לה הכנסה שנתית של כ-18 מיליון שקל.

קניון רמת-אביב הוא הנכס הבולט במצבת הנכסים של החברה בארץ. תפוסת הקניון הנה מקסימלית והוא מניב לחברה שכר דירה שנתי של כ-81 מיליון שקל. מרכז מסחרי נוסף בו מחזיקה החברה הוא קניון סביונים ביהוד, אשר גם בו שיעור התפוסה עומד על 100%, ושכר הדירה השנתי הנובע ממנו מסתכם בכ-15 מיליון שקל.

מלבד המרכזים המסחריים, החברה אוחזת גם בשורה של מבני משרדים ותעשייה בארץ, אשר מניבים לה שכר דירה שנתי כולל של כ-128 מיליון שקל. בין הנכסים: מספר מבנים בפארק המדע בנס-ציונה, מגדל אפריקה ישראל בת"א, גלובל פארק בלוד ומגדל קונקורד בבני-ברק.

לאפריקה נכסים גם פעילות ענפה בשווקי חו"ל, והפרויקט המרכזי אותו היא יוזמת בימים אלו הוא מתחם האיירפורט סיטי בבלגרד שבסרביה. בן-זאב מציין, כי שני המבנים הראשונים בפרויקט, בשטח כולל של כ-18 אלף מטר רבוע, יושלמו בתוך כשנה וצפויים להניב שכר דירה שנתי של כ-3.2 מיליון אירו. בן-זאב מציין עוד בהקשר זה, כי החברה נמצאת בימים אלו במגעים להרחבת זכויות הבנייה במתחם, אשר עומדות כיום על כ-50 אלף מ"ר, ולהערכתו הפרויקט עצמו צפוי להביא ליצירת ערך משמעותית בחברה עם השלמתן. שיעור האחזקה של החברה בפרויקט בבלגרד עומד על כ-46%.

פרויקט בולט נוסף, אשר נמצא בשלבי סגירה, הוא מיזם גדול בבירת רומניה, בוקרשט. בן-זאב מציין בהקשר זה, כי אפריקה נכסים רכשה לאחרונה כמחצית מחברה רומנית, המחזיקה קרקע בשטח של כ-120 דונם במרכז בוקרשט, ובה זכויות בנייה של 100 אלף מ"ר. בן-זאב מעריך, כי על רקע הביקוש הגובר לנדל"ן בבירה הרומנית, ועל רקע ירידת התשואות הטמונות בהשקעה בנדל"ן בעיר, קיים לחברה פוטנציאל רב בפרויקט.

פרויקט נוסף אותו יוזמת החברה בחו"ל בימים אלו, נמצא במנילה בירת הפיליפינים. במסגרת זו, החברה מנהלת כיום מו"מ לרכישת 40% מהזכויות בפרויקט של פארק תעשייתי לחברות היי-טק בעיר, הכולל כיום מבנים בשטח של כ-50 אלף מ"ר וכן היתרים לבניית כ-170 אלף מטרים רבועים נוספים.

מצבת הנכסים הנוכחית של החברה בחו"ל, כוללת גם נכס מניב אחד - קניון פלורה בבירת צכ'יה, פראג. הקניון, בו מחזיקה החברה בכמחצית מהזכויות, נמצא בתפוסה מלאה ומניב לחברה דמי שכירות שנתיים של כ-54 מיליון שקל.

נכסי המשרדים העיקריים של החברה בשווקי חו"ל, כוללים שני בנייני משרדים בפראג, המייצרים שכר דירה שנתי של כ-19 מיליון שקל, ובניין משרדים באמסטרדם, הולנד, המייצר שכר דירה שנתי של כ-2.6 מיליון שקל.

בן-זאב, מעריך את שווי הכנסים נטו בשווקי חו"ל, בכ-520 מיליון שקל ושווי הנכסים בארץ עומד לדבריו על כ-1.67 מיליארד שקל. שווי הנכסים בהקמה בארץ ובחו"ל עומד כיום לדבריו על כ-216 מיליון שקל. זכויות בנייה נוספות בארץ בהן מחזיקה החברה, מתומחרות לדבריו בכ-64 מיליון שקל, ולפיכך סך השווי הנכסי של אפריקה נכסים, עומד לדברי בן-זאב, על כ-2.5 מיליארד שקל.

בן-זאב מציין עוד, כי החברה מחזיקה במדיניות חלוקה קבועה של דיבידנד, ובהתאם לה היא מחלקת כ-50% מרווחיה השוטפים. בן-זאב מעריך, כי על רקע החוסן הפיננסי של החברה ויתרות המזומנים הגבוהות, החברה עשויה לחלק בשנים הקרובות חלק גדול יותר מהרווח כדיבידנד, כשתשואת הדיבידנד השנתית צפויה לעמוד על כ-3%.

לגבי יתרת הנזילות של החברה, מציין בן-זאב, כי בקופתה של אפריקה נכסים מונחים נכון להיום כ-114 מיליון שקל, כשבנוסף החברה העמידה לחברות קשורות, ובתוכן החברה האם, אפריקה ישראל, הלוואות בהיקף של כ-332 מיליון שקל. היתרות האמורות מקנות לחברה חוסן פיננסי אולם פוגעות בתשואה לבעלי המניות, מצייןבן-זאב ומעריך, כי המשקיעים היו מעדיפים לראות את החברה מנצלת את המזומנים שבקופתה לרכישת נכסים נוספים.

מחיר היעד הסופי שבן-זאב מעניק לחברה, מבוסס על שווי הנכסים בניכוי החוב הפיננסי, המוערך לדבריו בכ-831 מיליון שקל, ובניכוי הוצאות המטה המהוונות המוערכות בכ-52 מיליון שקל. השווי הכלכלי אותו גוזר בן-זאב לחברה עומד על כ-1.64 מיליארד שקל ו-2.1 מיליארד שקל בדילול מלא, אשר מצביעים, כאמור, על שווי של כ-131 שקל למנייה.

אפריקה נכסים היא אחת מחברות הנדל"ן הבולטות הפעולות בשוק המקומי, ונסחרת כיום בבורסה לפי שווי של כ-1.48 מיליארד שקל. אפריקה ישראל, בשליטת לב לבייב, היא בעלת השליטה בחברה, ושיעור אחזקתה בה עומד על כ-83.3% מההון.

את המחצית הראשונה של 2005 סיימה אפריקה נכסים עם גידול קל בהכנסות לרמה של כ-114 מיליון שקל, בהשוואה למחצית המקבילה, בה עמדו הכנסותיה על כ-112.5 מיליון שקל. הרווח הנקי של החברה בסיכום המחצית תפח בכ-27% לעומת המחצית המקבילה ועמד על כ-27 מיליון שקל. במחצית הראשונה החברה ייצרה כ-29.6 מיליון שקל כתוצאה מפעילותה השוטפת, בהשוואה לתזרים של כ-63 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2004. הונה העצמי של החברה עמד בתום המחצית הראשונה על כ-902 מיליון שקל ומימן מאזן של כ-2.65 מיליארד שקל.

התחזית של בן-זאב גורסת, כי החברה תרשום ברבעון השלישי של 2005 הכנסות של כ-58 מיליון שקל, בדומה לרבעון המקביל ב-2004. תחזית ההכנסות ל-2005 כולה עומדת על כ-233 מיליון שקל, גם כן ברמה זהה לשיעור ההכנסות בשנת 2004. בן-זאב חוזה רווח תפעולי שנתי של 98 מיליון שקל לחברה ורווח נקי שנתי של כ-51 מיליון שקל בסיכום 2005.