בזכות המותג של שיכון עובדים

יימים אחדים לפני שפורסם דבר המו"מ שמנהלת קבוצת אריסון למכירת אחזקתה בקבוצת הנדל"ן שיכון ובינוי, ובסמוך למינויו של אורי שני למנכ"ל הקבוצה, ביצעה חברת דירוג האשראי מעלות סקירה מקיפה על מצב החברה הבת שיכון עובדים, אותה ניהל שני עד למינויו, סקירה המאפשרת זווית הצצה מעניינת לעבר 'הסחורה החמה' שהולכת לעבור לידיהם של הרוכשים, צביקה בארינבוים ובני שטיינמץ.

שני האחרונים עתידים לרכוש את השליטה בשיכון ובינוי, אחת מחברות הנדל"ן הוותיקות והגדולות בישראל, מידי קבוצת אריסון, לפי שווי חברה של 1.8 מיליארד שקל, הגבוה בעשרות אחוזים משוויה בבורסה. בפועל, ירכשו שטיינמץ ובארינבוים 53% מהון החברה, הכוללים את אחזקת קבוצת אריסון וגרעין האחזקה של העובדים, בהשקעה כוללת של 956 מיליון שקל.

מעלות עצמה בחנה את החברה לצורך גיוס חוב בהיקף של עד 500 מיליון שקל, ולצורך זה העניקה לשיכון ובינוי דירוג (-AA). לדברי מעלות, כ-100 מיליון שקל מתוך הסכום האמור מיועדים להחזר חוב לחברה-הבת שיכון עובדים, שאף ערבה לפירעון האג"ח, ושאר הסכום מיועד למיחזור חובות הקבוצה כולה. לדברי מעלות, דירוג החוב אשר ניתן לשיכון עובדים משקף את מדיניות החברה במספר תחומים: שיעור החוב הפיננסי, מדיניות הדיבידנד והסכמי העבודה בין חברת שיכון ובינוי לשיכון עובדים.

כלכלני מעלות מציינים, כי ענף היזמות למגורים מאופיין בסיכונים המשליכים על פעילותה של שיכון עובדים, החברה-הבת המרכזית של שיכון ובינוי הפועלת בתחום, אשר ערבה כאמור לפירעון האג"ח. במעלות מציינים, כי מאפייני הענף גוזרים סיכון גבוה מזה הטמון במשק הישראלי לאור מספר סיבות, ביניהן: תנודתיות הביקושים, רגישות גבוהה לשיעור הריבית במשק, רמות תחרותיות גבוהות בענף המביאים את היזמים לפעול תוך מרווחי רווח נמוכים, בעיות רגולציה, בעיות הקשורות לכוח העבודה.

הכלכלנים מעריכים, כי למרות כל הגורמים שצוינו לעיל, מיצובה של שיכון עובדים בענף הוא גבוה מהממוצע, בעיקר על רקע העובדה שהיא החברה הגדולה ביותר בשוק המקומי בתחום זה. עוד מציינים, כי הוותק, הניסיון ושם המותג של החברה מהווים יתרון תחרותי עבור החברה, במיוחד בתקופה של מיתון.

הכלכלנים מוסיפים בהקשר זה, כי לחברה מלאי קרקעות בכל הארץ, בעיקר באזורי ביקוש המיועדים לפלח האוכלוסיה הבינוני-גבוה. להערכת מעלות, מלאי הקרקעות של החברה הוא יתרון נוסף עבורה בענף, אשר יאפשר לה לשמור על היקפי פעילות גבוהים גם בשנים הקרובות, תוך ניצול התעוררות של הביקושים בהתאם לאזורי הפעילות השונים.

במעלות מציינים עוד, כי רווחיותה של החברה נגזרת בעיקר ממימוש קרקעות, או תוך ייזום פרויקטים על קרקעות, מהלכים אשר מאפשרים לה לרשום רווחי הון גבוהים לאור העלות הנמוכה בה רשומות מרבית הקרקעות בספריה. בהקשר זה צוין, כי החברה ערכה לאחרונה תחשיב לפיו הגיעה למסקנה, כי עדיף לה לפעול למימוש הקרקעות שברשותה, שכן הפיצוי המתקבל בגין ייזום פרויקטים על אותן קרקעות אינו גבוה מספיק.

במעלות מעלים נקודה מעניינת לגבי שיכון עובדים ומציינים, כי היותה חלק מקובצת שיכון ובינוי מגביל את החברה להרחיב את היקפי פעילותה לתחומים אשר היו יכולים להיות סינרגטיים למדי עבורה. עוד נמסר, כי הנהלת שיכון ובינוי שוקדת בימים אלו על תוכנית אסטרטגית חדשה, במסגרתה תגדיר הקבוצה יעדים מדויקים לחברות הבנות, שיכללו תחומי פעילות חדשים עבורן בארץ ובחו"ל.

מעלות מעריכה עוד, כי מדיניות החברה בתחום היזמות מפחיתה את הסיכון העסקי הטמון בה. מדיניות זו מתבטאת בין היתר ע"י כניסה לעסקאות קומבינציה, מימוש קרקעות, אי הצטיידות בקרקעות לבנייה זולה המותירות בידי החברה רווח יזמי קטן, הגדלת הפריסה של החברה, וביצוע פרויקטים בשלבים תוך מכירה מוקדמת.

מעלות מעריכה, כי ניהול החברה הנו עתיר ניסיון, שמרני ואיכותי. בהקשר זה מציינים הכלכלנים, כי הרה-ארגון שעברה קבוצת שיכון ובינוי בתקופה האחרונה, אשר כללו גם רה-ארגון בחברות הבנות העיקריות, מיצבו את שיכון עובדים כחברה הדומיננטית בקבוצה וחיזקו את הקשר בינה ובין החברה האם. בהקשר זה, הכלכלנים מעריכים, כי המהלכים האחרונים עשויים דווקא לפעול לרעתה של שיכון עובדים, לאור העובדה שהחברה עשויה לאבד את עצמאותה.

להערכת מעלות, בין השנים 2006-2010 עשויה החברה למכור בממוצע כ-800-900 יח"ד בשנה, בדומה להיקף המכירות בתקופה הנוכחית. בנוסף, החברה מתכננת לממש בשנים הקרובות נכסי מקרקעין שונים בהיקף כספי של כ-100 מיליון בשנה, ולהגדיל את פריסתה על פני מספר רב יותר של פרויקטים קטנים. לדברי מעלות, הצעד האחרון עשוי להקטין את התלות של החברה בפרויקטים בודדים, אך עם זאת להביא לגידול בהוצאות התפעוליות ולהגדיל את ההסתברות לפרויקטים בעייתיים.

שיכון עובדים מכרה במחצית הראשונה של 2005 361 יחידות דיור, לעומת 507 יחידות דיור שנמכרו בתקופה המקבילה. לדברי מעלות, החברה מעריכה שתמכור בשנת 2005 כ-1,035 יחידות דיור, זאת לעומת 882 יחידות דיור אשר נמכרו ב-2004.

כלכלני מעלות מעריכים, כי רווחיותה של שיכון עובדים גבוהה מהממוצע בענף, ומציינים כי החברה סיימה את המחצית הראשונה של 2005 עם רווח נקי של 47 מיליון שקל, זאת לעומת רווח נקי של 39 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2004. עוד עולה, כי הרווח הגולמי של החברה הסתכם ב-113 מיליון שקל במחצית הראשונה של השנה, לעומת רווח גולמי של 107 מיליון שקל במחצית המקבילה. עם זאת, שולי הרווח הגולמי וכן שולי הרווח התפעולי התכווצו לעומת נתוני המחצית המקבילה, על רקע הכללת פעילות בתחום האלקטרומכניקה המתאפיינת ברווחיות נמוכה.

הכלכלנים מציינים עוד, כי לחברה איתנות פיננסית גבוהה מהממוצע, זאת בעיקר על רקע הרזרבות ההוניות הטמונות בקרקעות הרבות אשר החברה מחזיקה. לדברי מעלות, אותן קרקעות, הרשומות בשווי נמוך למדי בספרי החברה, מפחיתות בשיעור ניכר את ערך המנוף הפיננסי שלה. במעלות מציינים בהקשר זה, כי חלק ממלאי הקרקעות עדיין אינו זמין למימוש מהיר.

מעלות מעריכה עוד, כי לחברה נזילות גבוהה וכן נגישות גבוהה למקורות מימון. הכלכלנים מציינים, כי מחד החברה משתמשת במגוון רחב של מקורות מימון, אך מאידך קיימת בענף מגמה של הקטנת היקפי האשראי לחברות בעיקר מצד הבנקים, וכן חלה על החברה מגבלת קבוצת הלווים הטמונה באחזקת קבוצת אריסון בה.

ראוי לציון, כי עם פרסום הכוונה למכירת השליטה בחברה מצד חברת אריסון, דיווחה חברת הדירוג מעלות, כי המהלך יחייב בחינה מחודשת של דירוג האג"ח של החברה, וכן של החברה-הבת שיכון עובדים. בחברת הדירוג ציינו, כי ימשיכו לעקוב אחרי ההתפתחויות סביב הנושא.

קבוצת שיכון ובינוי נחשבת לאחת מקבוצות הנדל"ן הגדולות בישראל, ומבצעת פרויקטים בתחום המגורים והתשתיות בארץ ובחו"ל באמצעות מספר חברות בנות. בעקבות המיתון החמור בשוק הנדל"ן בשנים האחרונות צברה שיכון ובינוי הפסדים כבדים, ונכון להיום עומד שוויה בבורסה על כ-1.5 מיליארד שקל. את המחצית הראשונה של 2005 סיימה הקבוצה תוך הפסד של 20.8 מיליון שקל על מחזור הכנסות של 1.76 מיליארד שקל. הונה העצמי עמד בתום המחצית על 294 מיליון שקל, ומימן מאזן של 5.46 מיליארד שקל.

במסגרת מהלך הגיוס האמור, בכוונת החברה לגייס לבסוף 430 מיליון שקל באמצעות אג"ח צמוד מדד, אשר תשא ריבית שנתית של 4.75%. הגיוס עצמו זכה להיענות חיובית, ובוצע בדרך של הנפקה פרטית למשקיעים מוסדיים בלבד.