מנרב: חוב גבוה והרבה זכיות במכרזים

חברת הנדל"ן מנרב, שבשליטת אברהם קוזניצקי, עוסקת במגוון רחב של תחומים הקשורים לענף הנדל"ן, ומספקת הצצה רוחבית מעניינת על הנעשה בענף, מנקודת מבטה של חברה בינונית שאינה נמנית על מובילות שוק הנדל"ן הענקיות, אך גם איננה אחת מהקטנות בו. מנרב עצמה עוסקת בייזום ובנייה של פרויקטי מגורים בארץ ובחו"ל, ביצוע עבודות קבלניות למגזר הפרטי והציבורי, כולל פעילות יצרנית בתחומי הפלדה והבטון, ניהול ואחזקת נכסים מניבים ומספר תחומים נוספים המשיקים לענף הנדל"ן.

באופן כללי ניתן לומר, שהחברה עצמה נושאת על גבה חוב גבוה למדי, אשר מביא אותה לרשום שורה תחתונה שלילית. עם זאת, קצב הזכיות שלה במכרזים בתחומי הפעילות השונים ללא ספק מהווה פלטפורמה יציבה להמשך הדרך, כשבינתיים החברה מרשה לעצמה לפזול גם לתחומים פעילות נוספים, מלבד הנדל"ן, על מנת להגדיל את מקורות ההכנסה שלה.

נכון לתחום המחצית השנייה דיווחה החברה, כי היא עוסקת בייזום פרויקטים כולל בהיקף משוער של כ-2 מיליארד שקל, מתוכם זרמו לקופת החברה כ-400 מיליון שקל. הסכום הנ"ל מתייחס בעיקר לפעילות החברה בתחום הקבלנות. 423 מיליון שקל הנן הכנסות חזויות מנכסים מניבים, ו-258 מיליון שקל הנן הכנסות חזויות מפרויקטים בתחום איכות הסביבה.

הכנסות החברה במחצית הראשונה של 2005 רשמו קיטון של 15% לעומת המחצית המקבילה, והסתכמו ב-139 מיליון שקל. החברה הסבירה, כי הקיטון בהכנסות הנו בעיקר על רקע הפעילות הנמוכה במגזר הקבלני.

החברה השיגה בסיכום המחצית רווח גולמי של 34 מיליון שקל, המשקף רווחיות גולמית של 24.4%, זאת, לעומת רווח גולמי של 29 מיליון שקל במחצית המקבילה, אשר שיקפו רווחיות גולמית של 17.7%. הרווח התפעולי במחצית הראשונה הסתכם ב-12.7 מיליון שקל, גידול של 15% לעומת המחצית המקבילה, בהתאם לגידול בשיעור ההכנסות. ההפסד הנקי עמד על 4.9 מיליון שקל, לעומת הפסד של 1.9 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

ההפסד הנקי של החברה נבע בעיקר מהוצאות מימון גבוהות במחצית הראשונה של 2005, אשר הסתכמו ב-19.7 מיליון שקל. נתון זה מהווה גידול של 47% לעומת התקופה המקבילה. הוצאות אלו כוללות רווח של 1.4 מיליון שקל מתיק ני"ע הערך של החברה, כפליים מהתקופה המקבילה, כך שבפועל הזינוק בהוצאות המימון היה אף גדול יותר. מדיניות החברה בהקשר זה היא לא לגייס לפי שעה כספים באמצעות אג"ח, אלא לשקול אמצעי מימון אחרים.

מבט על שורות תפעוליות אחרות מצביע על גידול בסעיף ההנהלה והכלליות ובסעיף הוצאות השיווק, זאת למרות שהיקפי הפעילות הצטמצמו בהשוואה לרבעון המקביל. הוצאות ההנהלה והכלליות גדלו ב-21% בהשוואה למחצית המקבילה ל-16.4 מיליון שקל, והוצאות המכירה והשיווק זינקו בלמעלה מ-40% לרמה של 4.3 מיליון שקל.

תחום הקבלנות הנו תחום הפעילות המרכזי של החברה, והניב לה הכנסות של 84 מיליון שקל במחצית הראשונה. החברה מציינת, כי מדובר בירידה של 42% בהיקף ההכנסות מעבודות קבלנות בהשוואה למחצית המקבילה, זאת לאור סיום בניית קומות המשרדים הציבוריים במגדל קריות הממשלה בפרויקט דרום הקריה בת"א.

פרויקט בולט אחר בו זכתה החברה בתחילת השנה הוא פרויקט גשר לטרון. במסגרת הפרויקט החברה תקים גשר לקטע מסילת רכבת לירושלים, תמורת 116 מיליון שקל. גשר מסילת רכבת נוסף מקימה החברה בימים אלו במחלף יבנה, על קו המסילה ראשל"צ-אשדוד. היקף פרויקט זה עומד על 130 מיליון שקל.

החברה מציינת, כי במחצית הראשונה התווספו לצבר ההזמנות שלה בתחום הקבלנות פרויקטים בהיקף כספי של 304 מיליון שקל. עד למועד פרסום דו"חות החברה בחודש אוגוסט האחרון, התווספו לצבר ההזמנות פרויקטים בהיקף 140 מיליון שקל נוספים.

החברה מוסיפה עוד, כי עד סוף 2005 היא אמורה לבצע עבודות בהיקף כספי של 33 מיליון שקל מתוך הצבר האמור. בשנת 2006 מתוכננות עבודות בהיקף של 110 מיליון שקל ובשנת 2007 מתוכננים פרויקטים בהיקף כספי של 73 מיליון שקל.

בתחום הבנייה למגורים ייזמה החברה בחודשים האחרונים שני פרויקטים מרכזיים. בפרוייקט הדר-העיר בפתח-תקוה מתכננת החברה לבנות 70 יחידות דיור בשני מבני מגורים, זאת לאחר שרכשה בתחילת 2005 שטח כולל של כ-3 דונם בשכונות הדרי גנים בעיר. בירושלים מתכננת החברה בניית פרויקט מגורי יוקרה בן 85 יחידות דיור, על שטח של כ-1.7 דונם, אותו רכשה בעיסקת קומבינציה. החברה לא הכירה בהכנסות מתחום הבנייה למגורים במהלך המחצית הראשונה.

בתחום הנדל"ן המניב, החברה רשמה זינוק של 118% בהכנסותיה לעומת המחצית המקבילה, לרמה של 20.4 מיליון שקל. הנכס המרכזי שגרם לגידול בשכ"ד אותו מקבלת החברה הוא פרויקט דרום הקריה, אותו בנתה בשנים האחרונות. החברה מציינת, כי במהלך המחצית הראשונה נרשמו הכנסות של 12 מיליון שקל משכ"ד ששילמה המדינה בגין השטח שהושכר לה בפרויקט.

החברה מציינת עוד, כי זכתה לאחרונה במכרז BOT להקמת מבנה בפארק ביוטכנולוגיה בשכונת הדסה עין-כרם שבירושלים. החברה מציינת, כי היא צפויה להשקיע 60 מיליון שקל בהפעלת הבניין ולזכות בדמי ההפעלה שלו למשך 25 שנים, כשהיקף ההכנסות תלוי בהיקף השטחים שיושכרו בו.

מכרז אחר עליו מתמודדת החברה, בשיתוף עם קבוצת אפריקה-ישראל, הנו לתכנון והקמה של בית-סוהר דרומית לבאר-שבע. המכרז עצמו הנו בשיטת PFI, כשלאחר הקמת בית הסוהר יתקבל זיכיון הפעלה למשך 25 שנים.

מדו"חות החברה עולה עוד, כי מגזר איכות הסביבה, הכולל הפעלת פרויקטים לטיהור שפכים בשיטת BOT, הניב לחברה הכנסות של 17.5 מיליון שקל במחצית הראשונה. החברה ממשיכה להרחיב את היקפי הפעילות גם במגזר זה, לדבריה.

נכון לתום המחצית הראשונה של 2005, הונה העצמי של החברה עומד על 178 מיליון שקל ומממן 17.4% מהמאזן. ההתחייבויות ארוכות הטווח הנן בשיעור של 440 מיליון שקל, ההתחייבויות השוטפות הנן על רמה של 404 מיליון שקל, והמאזן כולו עומד על 1.02 מיליארד שקל.

החברה ייצרה במחצית הראשונה 2.8 מיליון שקל מפעילותה השוטפת, לעומת תזרים שלילי של 21 מיליון שקל בתקופה המקבילה. נכון לתום המחצית מונחים בקופת החברה 46 מיליון שקל, 27 מיליון שקל באמצעות ני"ע סחירים והשאר במזומן.

מנרב עצמה נסחרת כיום לפי שווי של 133 מיליון שקל, זאת לאחר ששווייה ירד מתחילת השנה ב-13%. לשם המחשה, מדד נדל"ן-15, המרכז את 15 חברות הנדל"ן הגדולות בשוק המקומי, רשם מתחילת השנה תשואה של כ-30%, כך שמנרב בהחלט מפגרת מאחור בהשוואה לחברה הענף.

מנרב עצמה גם סיפקה לאחרונה דיווח פיקנטי למדי לבורסה, לגבי מו"מ אותו היא מנהלת עם חברת כימיה ישראלית, להפצת תכשיר ההדברה הביולוגי Bionem בישראל. התכשיר עצמו פותח באמצעות החברה-הבת של מנרב, מנרב תשתיות, ומיועד להדברת מזיקי קרקע הפוגעים בצמחים. לדברי החברה, על התכשיר עצמו נרשמו פטנטים במספר מדינות לרבות ישראל. החברה מציינת, כי מדובר בתכשיר הדבר היכול לשמש תחליף לחומרי ההדברה הכימיים בהם משתמשים ליישומים מסוג זה.