סולומון אחזקות: מזומנים יותר משווי השוק

חברת סולומון אחזקות הנה אחת מחברות הנדל"ן הציבוריות הקטנות הפועלות בענף, אך עם זאת מדובר בחברה מגוונת, העוסקת בתחומי הבנייה למגורים, ייזום פרויקטים ובתחום הנדל"ן המניב. בנוסף, החברה החלה לאחרונה גם לחפש הזדמנויות במיזמי נדל"ן מעבר לים בדומה לחברות אחרות בענף, אשר אינן מלקקות דבש בשוק המקומי.

בסיכום המחצית הראשונה של 2005 רשמה סולומון ירידה בהיקפי הפעילות, לדבריה לאור הפעילות הנמוכה בתחום היזמות, שהוכרה בדו"ח, ביחס למחצית המקבילה. עפ"י הדו"חות, במחצית הראשונה הסתכמו הכנסות החברה ב-30 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 42 מיליון שקל במחצית המקבילה. ברבעון השני לבדו רשמה החברה הכנסות של 9 מיליון שקל לעומת הכנסות של 36 מיליון שקל ברבעון המקביל.

החברה מציינת, כי מקור הירידה בהכנסות טמון בהשלמתם של מספר נמוך יותר של פרויקטים בתחום היזמות ברבעון השני של השנה. החברה מציינת, כי נכון לתום המחצית החברה השלימה את הקמתו של פרויקט מגורים אחד עליו עבדה בחודשים האחרונים, ומכרה את כל יחידות הדיור שנבנו בו.

מהתפלגות ההכנסות של החברה עולה, כי פרויקטי המגורים במודיעין, אחוזת העמק ואחוזת הנוף, תרמו לה במחצית הראשונה הכנסות של 26.6 מיליון שקל, והסבו הפסד גולמי של 900 אלף שקל. המרכז המסחרי אותו בונה החברה במודיעין, סולומון סנטר, ייצר לה הכנסות ועלויות בשיעור זהה של כ-2 מיליון שקל, כך שהרווחיות הגולמית בגינו מאופסת.

נתוני הרווחיות הגולמית מצביעים על הפסד מצטבר של 200 אלף שקל ברבעון השני של 2005 ורווח גולמי של 500 אלף שקל במחצית הראשונה. זאת, בהשוואה לרווח גולמי של 2.1 מיליון שקל ברבעון המקביל ורווח גולמי מצטבר של 2.7 מיליון שקל במחצית המקבילה ב-2004.

החברה מסבירה את הירידה ברווחיות הגולמית בגידול בעלויות שכר העבודה ועליית מחירי חומרי הגלם הקשורים לתחום המתכות. לדבריה, במקביל לא חל שינוי במחירי המכירה של הדירות ובתמחור עבודות הבנייה. לדברי החברה, פעילותה במהלך הרבעון התרכזה בעיר מודיעין בלבד.

בשורה התחתונה רשמה סולומון הפסד של 600 אלף שקל במחצית הראשונה, אשר נבע כולו מהפסד בשיעור זה ברבעון השני. במחצית המקבילה רשמה החברה הפסד נקי של 700 אלף שקל, כשהרבעון השני היה דווקא רווחי וייצר לה רווח של 100 אלף שקל.

השוני מהשנה המקבילה מבחינת ההוצאות התפעוליות היה בעיקר בשורת הוצאות השיווק, אשר נותרה כמעט אפסית במחצית הנוכחית. לדברי החברה, הירידה בהוצאות השיווק במחצית הנוכחית בהשוואה להוצאות בהיקף 200 אלף שקל בתקופה המקבילה, משקפת את אי-כניסתה לפעילויות חדשות במהלך תקופת הדו"ח.

נתון אחר אשר גרם לשיפור השורה התחתונה של סולומון הנו הכנסות של 100 אלף שקל, שנבעו מפעולות מימון במחצית הנוכחית, זאת בהשוואה להוצאות מימון של 100 אלף שקל אותן רשמה החברה ברבעון המקביל.

דוגרים על המזומנים

מדו"ח הרווח והספד של החברה עולה עוד, כי בסיכום המחצית הראשונה נרשמה יציבות בהוצאות ההנהלה והכלליות ברמה של 2.5 מיליון שקל. עוד עולה, כי החברה רשמה במהלך המחצית 'הכנסות אחרות' בהיקף של 180 אלף שקל, בהשוואה ל'הכנסות אחרות' בהיקף 140 אלף שקל שנרשמו ברבעון המקביל.

אחד הנתונים הבולטים ביותר בדו"חות סולומון, הנו ערימת המזומנים עליה דוגרת החברה. עפ"י הנתונים, נכון לתום המחצית הראשונה בקופת החברה מונחים 76 מיליון שקל, היקף כספי אשר עולה למעשה על שווי השוק שלה, ומוחזק מחציתו במזומן ומחציתו בהשקעות קצרות טווח.

תזרים המזומנים שנבע לחברה במחצית הראשונה של 2005 עומד על 9 מיליון שקל, ונבע, לדבריה, ברובו בקיטון במלאי הדירות בהקמה בניכוי מקדמות מרוכשים. התזרים השוטף אשר ייצרה החברה ברבעון השני לבדו עמד על 6 מיליון שקל.

ממאזן החברה עולה, כי החברה מחזיקה במלאי קרקעות הרשום בספריה בסכום של 20 מיליון שקל. נרשם קיטון משמעותי במלאי הדירות בהקמה בניכוי מקדמות הלקוחות, לרמה של 3.6 מיליון שקל, בהשוואה למלאי דירות בהיקף של 43 מיליון שקל אשר צברה החברה במחצית המקבילה.

ממאזן החברה עולה עוד, כי אשראי קצר הטווח של החברה עומד על 3.3 מיליון שקל, לאחר שהומר ברובו לאשראי ארוך טווח במהלך השנה החולפת. האשראי ארוך הטווח של החברה עומד נכון לתום המחצית על 27 מיליון שקל.

נכון לתום המחצית הראשונה, עומד הונה העצמי של החברה על 97 מיליון שקל ומממן מאזן של 144 מיליון שקל, אחוזי מינוף נמוכים למדי בהשוואה לחברות הסקטור, כשהחברה מצידה מציינת, כי היא מסתמכת בפעילותה בעיקר על הונה העצמי ועל המקדמות המתקבלות מהלקוחות. נכון להיום, שוויה של סולומון עומד על 55 מיליון שקל, זאת לאחר שרשמה תשואה צנועה של 5% מתחילת 2005.

מלבד בעל השליטה בחברה, אלמפרד סולומון, המחזיק בה בשיעור של 75%, גם הקבלן יגאל דמרי נמנה על בעלי העניין בה, עם אחזקה של 5.2% בהון. דמרי, בעל חברת הנדל"ן דמרי, שלאחרונה הנפיקה בבורסה, הפך לבעל עניין בסולומון רק בתקופה האחרונה, לאחר שהגדיל את אחזקותיו בחברה אל מעבר לרף ה-5%.

בעלת עניין נוספת בחברה היא חברת הקרנות של הבנק הבינלאומי 'דקלה', אשר מחזיקה בסולומון בשיעור של 7% ובהיקף כספי של 3.9 מיליון שקל. ראוי לציון בהקשר זה, כי אחזקות קרנות נאמנות בשיעור כה גבוה במניות הקטנות אינו עניין כה פופולארי, והנתון האחרון מסמן ככל הנראה את האמון של חברת הקרנות של הבנק הבינלאומי בסולומון, כחלק מציפייה להתאוששותו של סקטור הנדל"ן.

משקיעים ברומניה ובסין

סולומון החלה לחפש בחודשים האחרונים הזדמנויות גם מעבר לים, כשהצעד הבולט עליו דיווחה עד עתה הנו בדבר מו"מ אותו היא מנהלת לרכישת מגרש בן 40 דונם ברומניה. המו"מ עצמו מתנהל באמצעות חברה-בת של סולומון ברומניה, יחד עם שותפה ישראלית, וטומן בחובו אופציה להגדלת השטח הנרכש ל-80 דונם.

לדברי החברה, מרבית זכויות הבנייה בקרקע הינן לבניית שטחי מגורים, בהיקף כולל של 55 אלף מ"ר, 27.5 אלף מ"ר במגרש עליו מדובר בהסכם והיתרה במגרש המוצע לחברה כאופציה. בנוסף, לחברה תישמר אופציה לרכישת מגרש נוסף בן 20 דונם, באמצעות הפעלת זכות סירוב ראשונה לגביו.

התפתחות אחרת עליה דיווחה החברה בחודשים אחרונים, הנה בדבר התקשרות עם שותף, לפיתוח פרויקטים של נדל"ן בסין. לדברי החברה, הפעילות תבוצע באמצעות חברה סינית משותפת לה ולצד ג', שסולומון תחזיק בה בשיעור של כ-90%. הון המניות הראשוני שיוקצה לחברה השוטפת יעמוד, לדברי החברה, על 3 מיליון דולר, כשחלקה הראשוני של סולומון בהשקעה זו עומד על 405 אלף דולר, והועבר כבר לסין.