חוסר תום הלב ביטל את המשכנתא

מאז חקיקת חוק החוזים, קיים חוסר בהירות בנוגע לשאלה אם לאחר חקיקתו עדיין ניתן לטעון, במקרים המתאימים, טענת "לא נעשה דבר", הידועה גם כטענת NON EST FACTUM. טענה זו יכול שתישמע מפיו של מי שחתם על מסמך, שעה שסבר שהוא חותם על מסמך אחר לחלוטין. אלא שמאחר שלטענה זו, לפגם כזה בכריתת חוזה, אין כל זכר בחוק החוזים, נוצרה בנוגע אליה, כאמור, אי-בהירות.

פסק דינו של שופט בית המשפט המחוזי בנצרת, בנימין ארבל, דן בסוגיה זו ו"מפיח חיים" בטענת NON EST FACTUM. פסק הדין נסב סביב משכנתא, שנרשמה לטובת בנק הפועלים, על זכויותיו של דוד בן יוסף במגרש בעפולה, ששטחו מעל דונם. אותו בן יוסף התקשר קודם לכן, עם חברה קבלנית, ב"עסקת קומבינציה", שלפיה היא תבנה מבנה על המגרש , ובתום הבנייה הוא יקבל 20% ממנו, כשהם נקיים מכל חוב, שעבוד או משכנתא, ואילו לבעלות החברה יועברו 80 אחוזים מהזכויות.

שלא כפי שעלול להיות נדמה, אותו בן יוסף אינו איש עסקים ממולח. המדובר באדם בא בימים, שאינו שולט בשפה העברית ואשר אינו יודע קרוא וכתוב בעברית. הלה טען בבית המשפט, כי כל המסמכים הרלבנטיים נחתמו על-ידו בלי שהוא ידע על מה הוא חותם ושעה שלגבי חלק מהם הוסבר לו, כי הוא חותם על מסמכים שונים לחלוטין מאשר נחתמו על-ידו בפועל. לטענתו, על שטר המשכנתא לטובת בנק הפועלים הוא חתם כבר לאחר שהבנייה על המגרש הסתיימה, ולאחר שהוסבר לו שחתימתו דרושה לשם רישום זכויותיו-הוא בנכס בלשכת רישום המקרקעין. הוא הוסיף וטען, כי הבנק הפר את חובות הגילוי והנאמנות, המוטלות עליו כלפי ממשכנים.

הבנק טען, כי את טענותיו על בן יוסף להפנות כלפי החברה הקבלנית או כלפי עורכי דינו, וכי לבן יוסף אין כל יריבות מולו. הוא טען, כי הוא אינו חב חובת זהירות כלשהי כלפי בן יוסף, הן משום שהאחרון לא היה צד לעסקה, שנכרתה בין הבנק לבין החברה הקבלנית, והן משום שאינו נופל תחת הגדרת "לקוח", אשר לו חב הבנק חובת זהירות. עוד טען הבנק, כי טענת "לא נעשה דבר" לא תעמוד למי שלא טורח לקרוא את תוכנו של המסמך, עליו הוא חותם.

השופט ארבל דחה את כל טענותיו של הבנק. "הלכה פסוקה היא, כי בנק חב חובת זהירות מוגברת לא רק ללקוחותיו, כי אם גם כלפי צד שלישי, לגביו יכול הבנק לצפות, כי יינזק אם לא ינקוט אמצעי זהירות סבירים למניעת סיכון כלפיו... הבנק הינו סוכנות חברתית וככזה, הוא חב בחובות אמון מוגברות כלפי הציבור בכללותו, וכלפי לקוחותיו בפרט... חובות אלה מציבות דרישה לגילוי מלא ולמתן הסבר מפורט. לבנק אף ידע וכלים לערוך בדיקות ראויות, כגוף שהינו בבחינת 'נושה מקצועי', המודע למגבלות הרישום.", קבע ארבל. הוא חיזק את קביעתו זו באמצעות אזכורם של התיקון לחוק הבנקאות, שלפיו "הוראות החוק יחולו גם על מי שערב ללקוח כלפי תאגיד בנקאי", ושל הוראת סעיף 12 לחוק המשכון, שלפיו דינו של בעל נכס, שמישכן את הנכס כערובה לחיובו של אדם אחר, יהיה כדינו של מי שערב לאותו חיוב (אלא שלא יהיה ניתן להיפרע ממנו אלא באמצעות מימוש המשכון).

ארבל קבע נחרצות, כי על הבנק חלה חובת הגילוי גם על מסמכי משכון, וביסס קביעה זו על עקרון תום הלב. הוא הטעים, כי הבנק נדרש למסור ללקוח, לערב, ובעקבותיו לממשכן, מידע מספיק על השלכותיו של המסמך עליו הם חותמים. הוא אזכר את זאת ש"המכשירים של ערבות או משכנתא 'מספקים הצדקה מספקת לנקיטת מדיניות אשר תגונן על הערבים'... וזאת בשל חשיבותם הסוציו-אקונומית".

ארבל קבע עוד, כי חובותיו אלה של הבנק אף מתעצמות כאשר מדובר במישכון חינם, שכמותו כמתנה. "או אז, הגילוי חייב להיות מלא, על מנת לנטרל כל אפשרות להשפעה בלתי הוגנת על הערב, בין באמצעות החייב ובין על ידי המלווה. על כן, בכל מקום בו הבנק מחתים אדם על ערבות או משכנתא, שנועדו להבטחת חובותיו של אדם אחר, עליו להגדיר, בשפה ברורה ופשוטה, את היקף הסיכון. חובה זו מוטלת על כתפי הבנק, גם שעה שהמסמכים נחתמים בפני עו"ד חיצוני ועליו לוודא, כי הדברים אכן הוסברו כדבעי וכי הובנה נפקותם."

סיכומו של דבר, השופט הנכבד קבע, כי "הבנק התרשל, וממילא נהג בחוסר תום-לב, זאת שעה שבשקידה סבירה וללא השקעת כל מאמץ, יכול היה למנוע את טעותו של המבקש, אשר טוען כעת, כי הוא אינו יודע קרוא וכתוב בשפה העברית, ועל כן לא הבין את משמעות המסמכים עליהם חתם".

לאחר קביעה זו נפנה השופט לבחון את השאלה אם עומדת לבן יוסף הטענה של "לא נעשה דבר".

ארבל מזכיר את זאת, שזכרה של טענה זו אינו בא בחוק החוזים, ואת זאת שלפיכך נטושה מחלוקת בפסיקה ובכתבי המלומדים בשאלה האם טענה זו ממשיכה להתקיים במקומותינו. הוא מאזכר אף את זאת, שבדרך כלל, דין הוא שאדם החותם על מסמך בלא לדעת את תוכנו, לא יישמע בטענה שלא קרא את המסמך ולא ידע על מה חתם ובמה התחייב (וכבר נפסק, כי גם עיוור לא יישמע בטענה, כי לא קרא את המסמך). אלא שארבל קובע, כי חרף העובדה, כי חוק החוזים אינו מאזכר, באופן מפורש, את המונח "לא נעשה דבר", אין בכך כדי למנוע את הטענה, "שכן בטלות חוזה, בגין טענה של 'לא נעשה דבר', מושתתת על ההנחה, העומדת בבסיס דיני החוזים, והיא, כי החוזה הינו פרי יצירת הצדדים. אם צד לחוזה חותם עליו, שעה שאינו מבין על מה הוא חותם, והוא סבור כי הוא חותם על דבר שהוא שונה בתכלית, הרי מדובר למעשה בפגם ברצון, אשר תוצאתו היא כי לא הייתה גמירות דעת כנדרש עפ"י סעיף 2 לחוק החוזים". משכך הוא קובע, הוא נפנה לדון בשני התנאים, שבהתקיימם תתקבל טענת "לא נעשה דבר": ראשית, כאשר עקב הטעות נוצר שוני קיצוני בין המסמך, שהחותם האמין שהוא חותם עליו, לבין המסמך עליו חתם למעשה. שנית, שלא היה חוסר זהירות מצד החותם.

ארבל קובע, כי שני התנאים התקיימו במקרה הנדון. בן יוסף סבר - כי כך הוסבר לו - שהוא חותם על מסמך לשם רישום זכויותיו, שעה שחתם על שטר משכנתא. והוא לא נהג בחוסר זהירות בכך שסמך על הסבריו של איש אמונו, שלמעשה הוליך אותו שלל. "המבקש בטח במר אורשלומי, על רקע היכרות מוקדמת ביניהם ועל רקע זה כי שניהם אנשים דתיים, אשר התפללו אצל אותו רב והמבקש סבר כי לא יעלה על הדעת שאדם דתי יוליך אותו שולל כך... הסתמכות מעין זו - בנסיבות חברתיות-דתיות של הצדדים, נראית סבירה בעיני, אף כי ברור לחלוטין, כי מר אורשלומי לא העמיד את המבקש על המשמעות האמיתית של המסמך עליו חתם, וממילא לא היה ראוי לאמון ולהערכה שנתן בו המבקש".

סוף דבר: נקבע, כי המשכנתא על זכויותיו של בן יוסף במגרש אינה תקפה, והבנק חויב לשלם לו סך 30,000 שקלים, בצירוף מע"מ, בגין הוצאות המשפט (הפ 134/03). "