הגשת תוכנית בינוי - אפילו בשביל פרגולה

ועדת הערר המחוזית של מחוז ת"א חיזקה מאוד, בהחלטה שנתנה לאחרונה, את מעמדו של מוסד "תוכנית הבינוי". "תוכנית בינוי" הינו מושג שאינו מופיע בחוק התכנון והבנייה, אולם תוכניות רבות עושות בו שימוש. מדובר בדרישה הנוצרת לעריכת תוכנית הכוללת התייחסות בתשריט לנקודות שונות, כגון: ניקוז, העמדת מבנים, מיקום חניות וכו'. נוצר נוהג בתוכניות מתאר לכלול דרישה בתקנון התוכנית להגשת ואישור תוכנית בינוי, על-ידי המבקש או ביוזמת הוועדה המקומית, כתנאי להוצאת היתר בנייה.

במחלוקת שהגיעה לדיון בפני ועדת הערר המחוזית נדון ערר על החלטת הוועדה המקומית אור יהודה-אזור, לאשר תוכנית למצללה (פרגולה) של אחד מבעלי הקרקע המשותפים במגרש שבו קיימים מספר מבנים צמודי קרקע.

הוועדה המקומית אישרה את הבקשה להיתר למרות התנגדותה של שכנה, בעלים אחר בקרקע. בערר שהגישה השכנה היא טענה, גם בהסתמך על השמאי צבי רון, כי הוועדה המקומית לא היתה רשאית לאשר את הבינוי המוצע, משום שלא מדובר במצללה על-פי החוק, ומשום שלפני אישור ההיתר לא אושרה תוכנית בינוי, וזאת בניגוד לתוכנית המתאר הדורשת הגשת ואישור תוכנית בינוי על-ידי הוועדה המקומית כתנאי למתן היתר. הוועדה המקומית טענה שמדובר במצללה שהיא בגדר בנייה פעוטה וזניחה, שלגבי בנייה כזו אין צורך באישור תוכנית בינוי כתנאי מוקדם.

ועדת הערר קיבלה את טענות העוררת, בקובעה קביעה עקרונית כי הצורך באישור מוקדם של תוכנית בינוי חל על כל בנייה שהיא, כולל בניית מצללה, או אלמנטים נוספים המשפיעים על התכסית בקרקע. כדברי הוועדה: "אכן, יתכן ויהיו מצבים בהם ניתן יהיה לפטור את מבקש ההיתר מלהכין תוכנית בינוי (באם המדובר בשינוי פנימי בדירה, או בשינויים קלים בחזות המבנה), אולם אין לעשות זאת כאשר מבוקשת תוספת בנייה המגדילה את התכסית במקום".

ועדת הערר גם דחתה את טענת הוועדה המקומית בדבר מניעות של העוררת לטעון את הטענה בדבר הצורך באישור תוכנית בינוי כתנאי מוקדם להיתר. טענה זו הועלתה על רקע מתן היתר לעוררת לבנייה קודמת בקרקע. ועדת הערר שבה והדגישה את העיקרון, לפיו בהליכי תכנון לא חל עיקרון ההשתק המקובל במשפט האזרחי: "הטענה כאילו חל על העוררת השתק, מאחר והיא קיבלה היתר ללא תוכנית בינוי, אינה יכולה לעמוד. העובדה כי הוועדה המקומית טעתה בדבר אינה יכולה ואינה צריכה לחייב אותה להמשיך באותה טעות. ההפך הוא הנכון - עליה לתקן את הטעון תיקון בהקדם האפשרי".

הכותב הוא ממשרד עו"ד בועז רוה, וייצג את העוררת.