חבס מחפשת עוד קרקע בפארק צמרת

חברת הנדל"ן חבס מתכננת לנצל את המומנטום החיובי של השווקים הפיננסיים לגיוס של 160 מיליון שקל באמצעות אג"ח ואופציות. חבס, אשר עוסקת בייזום פרויקטי מגורים ובהחזקה של נדל"ן מניב, מרכזת עניין מיוחד בתקופה האחרונה במיוחד על רקע פרויקט היוקרה YOO, אשר נבנה על ידה בשנים האחרונות בת"א.

במסגרת הרוד-שואו שקיימה החברה כחלק ממהלך הגיוס, נחשפו פרטים מעניינים לגבי קצב התקדמות הפרויקט, המספקים הצצה מעניינת לנעשה בשוק מגורי היוקרה המקומי, המכוון בעיקר לעשירונים העליונים באוכלוסיה. עפ"י הערכות, עד כה השקיעה חבס בפרויקט YOO כ-300 מיליון שקל, ויתרת העלויות המשוערת בגינו עומדת על 300 מיליון שקל נוספים.

מכירות של 400 מיליון שקל

פרויקט Yoo Tel-Aviv נבנה על שטח של 9 דונם, שנרכש על-ידי קבוצת חבס בשנת 1993, וממוקם בצפון הישן של העיר ת"א, בפינת רחוב נמיר ודרך ההלכה. הפרויקט מעוצב על-ידי פיליפ סטארק, אחד הארכיטקטים המצליחים בעולם המחזיק בשם המותג YOO, ומתוכנן על-ידי משרד האדריכלים המקומי יסקי-סיון. המעצב האמריקני, שתורם לפרויקט את שם המותג וכן שירותי ייעוץ ושיווק, גם זכאי לתמלוגים בשיעור של 10%-15% מהרווח הנקי שינבע ממנו.

הפרויקט עצמו כולל שני מגדלים בני 37 ו-41 קומות, שימוקמו בצד הצפון מערבי של שכונת פארק צמרת ויכילו עד 297 דירות. בפרויקט מתוכננים כ-80 אלף מ"ר, מהם 25 אלף מ"ר תת-קרקעיים, אשר ישמשו כחניון בן 3 מפלסים.

נכון להיום, משווקת החברה את המגדל הראשון בפרויקט, שיכיל עד 139 יחידות דיור. לדברי החברה, מאז הושק הפרויקט בשנה שעברה, נמכרו 107 יחידות דיור במגדל, בהיקף של כ-400 מיליון שקל, נתון המשקף מחיר מכירה של 3,500-8,000 דולר למ"ר, על רקע העלאות מחירים הדרגתיות שבוצעו לאורך תקופת המכירה. לדברי החברה, איכלוסו של המגדל הראשון צפוי להתבצע לקראת סוף שנת 2007. בתחילת שנת 2006 עתידה החברה להתחיל בשיווקו של המגדל השני, אשר עתיד להתאכלס במחצית השנייה של 2008.

שכונת פארק צמרת, שהפרויקט הנ"ל מהווה את הסנונית הראשונה שלה, תשתרע על שטח של 133 דונם, אשר 18% ממנו מיועדים לבניית בנייני מגורים. השכונה עצמה צפויה להפוך לאחד מפרויקטי המגורים היוקרתיים של ת"א, כשכבר היום לוטשים מספר יזמי נדל"ן מקומיים, וביניהם חברת חבס, את עיניהם לקרקעות הנוספות במתחם.

ראוי לציון בהקשר זה, כי במהלך החודשים האחרונים קבוצת חבס הגדילה את אחיזתה במתחם פארק צמרת, לאחר שרכשה קרקעות ב-26 מיליון דולר באזור, המקנות זכויות בנייה של 251 יחידות דיור, מתוכן תחזיק החברה 200 יחידות. בנוסף, החברה דיווחה גם לפני כחודש, כי היא מנהלת משא ומתן לרכישה חלקים ממגרש נוסף בשכונת פארק צמרת, בעיסקת קומבינציה. זכויות הבנייה במגרש האמור הנן בשיעור של 123 יחידות דיור, כשבמידה והעיסקה תאכן תיחתם, תחזיק הקבוצה בזכויות לבניית 323 יחידות דיור במתחם.

גורמים בקבוצה מסרו בעבר, כי רכישת הקרקעות נועדה להבטיח את עתודות הקרקע שישמשו לבנייתם של מגדלי מגורים נוספים בשכונה בשנים הקרובות. הערכות הן, שגם כספי הגיוס הנוכחי אותו יוזמת החברה בימים אלו, ינותבו בעתיד לפיתוח עסקיה בשכונה, בהסתמך על אותן קרקעות שברשותה.

את הגיוס של חברת חבס תוביל חברת החיתום של לאומי ושות'. במסגרת הגיוס יוצעו אג"ח צמודות מדד בהיקף של 160 מיליון שקל, אשר יונפקו ב-95% מערכם הנקוב וישאו ריבית בטווח של %4.25-3.6%. אגרות החוב תהיינה ניתנות לפידיון בחמישה תשלומים שנתיים, בין השנים 2008-2012.

בנוסף לאג"ח, יוצעו בהנפקה 3.2 מיליון אופציות למניות חבס, במחיר מימוש של 10 שקל לאופציה ובצמוד למדד. בנוסף, יוצעו 800 אלף כתבי אופציה נוספים למימוש ל-100 שקל ערך נקוב של האג"ח האמורות, במחיר מימוש של 95 מיליון שקל ובאורך חיים של 30 יום מיום ההנפקה.

סה"כ יוצעו במסגרת הגיוס 160 אלף חבילות ני"ע, כשחברה בת של חבס כבר התחייבה להזמין 48 אלף חבילות. כמו כן, התחייבה החברה הבת, כי תגיש הצעה לרכישת כל כתבי האופציה למימוש למניות ביום המסחר הראשון בבורסה, במחיר של 1.35 שקל לכל כתב אופציה, אשר תינתן ללא תמורה בהנפקה.

התוצאות (בינתיים) בינוניות

עד שתתחיל חבס להכיר בהכנסות כתוצאה מהמכירה המואצת של הדירות בפרויקט YOO, לכל המאוחר ברבעון הראשון של 2006, החברה מספקת תוצאות כספיות בינוניות. לגבי ההכרה בהכנסות מ-YOO, גורמים בענף הנדל"ן ציינו, כי נכון לתום המחצית הראשונה מכרה החברה דירות בפרויקט בלמעלה מ-300 מיליון שקל, שהיוו 80% מהיקף הדירות המוצע למכירה בבניין הראשון וכ-50% מהדירות שיוצעו למכירה בפרויקט כולו. עם זאת, החברה לא השלימה בנייתם של 25% מהשטחים המתוכננים בפרויקט, ולכן לא היתה יכולה להכיר בהכנסות שנבעו ממנו.

דו"חות הרבעון השני של 2005, שפורסמו בסוף חודש אוגוסט, שיקפו קיטון של כ-10% בהכנסות במחצית הראשונה של השנה, ל-47 מיליון שקל, וקיטון של למעלה מ-50% בהכנסות הרבעון השני, ל-9.6 מיליון שקל. לדברי החברה, הקיטון בהכנסות נובע מהתקדמות עבודות הגמר בפרויקט בשיכון דן, דן עדן, והקיטון בהכרה בהכנסות ממנו. בפרויקט דן עדן בנתה החברה 153 דירות במספר בניינים מדורגים. נכון לתום הרבעון השני, מרבית הדירות בפרויקט כבר נמכרו.

ההפסד התפעולי ברבעון השני עמד על 1.1 מיליון שקל, ובסיכום המחצית ב-7.9 מיליון שקל, ובשורה התחתונה החברה רשמה הפסד של 1.8 מיליון שקל ברבעון השני והפסד של 9.1 מיליון שקל במחצית.

נכון לתום המחצית הראשונה, עמד הונה העצמי של חבס על 147 מיליון שקל, והוא מימן מאזן של 537 מיליון שקל. בקופת החברה מונחים כ-11.5 מיליון שקל, וכ-60 מיליון שקל, שמונחים עדיין בקופה, מיועדים לרכישת קרקעות. מצבת ההתחייבויות השוטפות עומדת על 125 מיליון שקל, רובן יתרות זכאים. מצבת ההתחייבויות לזמן ארוך עומדת על 265 מיליון שקל, 80 מיליון שקל באג"ח והשאר התחייבויות כלפי המערכת הבנקאית.

קבוצת חבס, הנסחרת כיום לפי שווי של 185 מיליון שקל, הנה אחת מחברות הנדל"ן הוותיקות בשוק המקומי. הקבוצה מתמחה בפרויקטים של נדל"ן יוקרתי למגורים, נדל"ן עסקי ונדל"ן מסחרי. הקבוצה מורכבת ממספר חברות פרטיות, אשר נמצאות בבעלותה משפחת חבס, ומחברת חבס הציבורית. בני משפחת חבס, ברוך, הרצל ויוסף חבס, מחזיקים ב-55% מהחברה הציבורית, ושותפים אסטרטגיים נוספים בה הם חברת הביטוח הפניקס עם אחזקה של כ-20%, ואיש העסקים האמריקני אייזיק דבאח, אשר מחזיק ב-14.5% ממניות החברה.