האמריקנים לוטשים עיניים לכספי הפנסיה באוסטרליה

קבוצות נדל"ן אמריקניות מסתערות בימים אלה על אוסטרליה, במטרה לנגוס בעוגה השמנה של כספי הפנסיה המחפשים נכסים להשקעה. מדובר ב-3 מיליארד דולר ארה"ב בשנה. 10% משווי שוק המניות באוסטרליה מקורו בענף הנדל"ן, לעומת 2% בלבד בארה"ב - והכסף הגדול שמגלגל הענף באוסטרליה מושך משקיעים אמריקניים, עם התמעטות הנכסים המבוקשים בצפון אמריקה ובמערב אירופה.

ההבדל העיקרי בין משקיעי הנדל"ן האמריקניים והאוסטרליים הוא, שהאוסטרלים מייחסים את עיקר החשיבות בהשקעה לזרם התקבולים השוטף שהיא מייצרת (התשואה), ולכן מחזיקים בנכסים לטווח ארוך, בעוד שהאמריקניים מחפשים בעיקר רווחי הון כתוצאה מעליית שווי הנכסים שברשותם. אופי השקעה זה הוא במרבית המקרים לטווח קצר יותר, לעתים ספקולטיבי. החברות האמריקניות מעוניינות במשקיעים לטווח ארוך, ומכאן יתרון נוסף לשוק האוסטרלי בעיניהן. "באוסטרליה ישנם משקיעים בעלי ידע מאוד גדול בתחום הנדל"ן, מה שהופך את המדינה ליעד מאוד אטרקטיבי עבורנו", אמר טום פלדשטיין, מנכ"ל טישמן ספייר, המנהלת קרן השקעות. החברה, המחזיקה בבעלותה בין היתר את מרכז רוקפלר בניו-יורק, היתה לפני שנה החברה האמריקנים הראשונה שהקימה קרן השקעות באוסטרליה. היא גייסה 520 מיליון דולר אוסטרלי לרכישת 45.9% מתיק השקעות הכולל בעיקר בנייני משרדים בניו-יורק, שיקאגו וסאן פרנסיסקו.

אחרי טישמן ספייר הצטרפה רקסון ריאלטי, שגייסה 263 מיליון דולר אוסטרלי בחודש ספטמבר. 75% ממניות הקרן מוחזקות בידי אוסטרלים, ולה בעיקר שטחי משרדים בניו-יורק ובסביבה. לדברי רקסון, אין היא מציעה למשקיעים האוסטרלים נכסים נחותים - נכסים אלה היא מוכרת דווקא בארה"ב.

עליית הריבית בארה"ב צמצמה את פערי התשואות בין הפקדונות להשקעות הנדל"ן, ופגמה באטרקטיביות של האחרונות. כתוצאה, המשקיעים האוסטרלים החלו מסיבים את השקעותיהם מארה"ב לאירופה, בה פערי התשואה לטובת הנדל"ן גדולים יותר.

מהכיוון השני, הקרנות האמריקניות מכחישות שמטרתן באוסטרליה היא להיפטר מנכסים גרועים או ליהנות מהון זול יותר. "אם אני מתבונן על רכישות אחרונות, ההון באוסטרליה כלל אינו זול יותר מזה שבארה"ב", אמר פלדשטיין.

טישמן ספייר שבניהולו בחרה באוסטרליה כמקור לגיוס יתרת הכספים למיזם המשותף שלה עם GIC הסינגפורית.

כמה ממנהלי קרנות ההשקעה באוסטרליה חוששים כי ביקושים גבוהים לנדל"ן הביאה לחדירה של תפוחים רקובים למערכת - נכסים נחותים ומסוכנים. "כמות הכסף משמעותו שעסקאות גרועות מתממשות", אמר אנליסט מקומי. בינתיים, קרן המשרדים של טישמן ספייר כבר רשמה בסוף אוקטובר הצלחה כשגייסה 72 מיליון דולר אוסטרלי לרכישת בניין משרדים בסאן פרנסיסקו.