גב-ים: ירידה בהכנסות מדירות מול עלייה חדה בשווי

גם ברבעון השלישי של 2005, חברת גב-ים מקבוצת אי.די.בי, שבראשה עומד חנן ניצן, לא סיפקה הפתעות מיוחדות למשקיעים. המספרים שמספקת החברה מתחילת השנה מראים שהחברה ממשיכה להרוויח, אם כי בשיעורים נמוכים יותר מאשר בתקופה המקבילה, לחלק דיבידנדים שמנים למשקיעים כחלק מהמסורת של קבוצת אי.די.בי בשנים האחרונות, וכן להשתתף בחגיגת הגיוסים שמלווה את החברות הציבוריות מתחילת 2005, ובמיוחד את אילו הפועלות בסקטור הנדל"ן.

פרויקטים בקיסריה וחיפה

ממבט על דו"חות החברה עולה, כי הכנסות גב-ים קטנו ב-4% ברבעון השלישי של 2005 בהשוואה לרבעון המקביל, ועמדו על 81 מיליון שקל, בעיקר על רקע הירידה ברווחי ההון כתוצאה ממימוש מקרקעין. במבט על 9 החודשים הראשונים של השנה, רשמה גב-ים קיטון בשיעור זהה בהכנסות לרמה של 235 מיליון שקל, על רקע בהיקפי מכירות הדירות שקוזזה בחלקה ברווחים גבוהים ממימוש מקרקעין וכן מגידול ברווח משירותי אחסון.

תחום הנכסים המניבים שמר על יציבות מתחילת 2005, והניב לגב-ים הכנסות של 165 מיליון שקל. ברבעון השלישי לבדו נשמרה גם היציבות בהכנסות מהשכרת נכסים, ואלו הסתכמו ב-55 מיליון שקל, כששיעור התפוסה בנכסי החברה עמד על 93%.

בחודשים האחרונים פועלת גב-ים בשני מוקדים עיקריים בתחום הנכסים המניבים, המתרכזים בחיפה ובקיסריה. בחיפה פועלת החברה להקמת מבנה עבור חברת השבבים צורן בפארק המת"מ, פרויקט אשר צפוי להסתיים בסוף 2006 ויושכר לאחר מכן לחברת השבבים ל-10 השנים הבאות. פרויקטים אחרים בחיפה הנם בניית חניון בפארק המת"מ, אשר הושכר מראש לחברת IBM האמריקנית, וכן בניית מחסן לוגיסטי במפרץ חיפה, אשר יושכר ל-10 שנים לחברת אוברסיז.

בקיסריה סיימה החברה לאחרונה הרחבת מבנה קיים שהושכר מראש לתקופה ארוכה, בפארק ההיי-טק בעיר. בנוסף, החברה פועלת בימים אלו בשיתוף עם חברת נכסי קיסריה של הברון רוטשילד להקמת מרכז מסחרי בשטח של 11,500 מ"ר בעיר.

הכנסות גב-ים ממכירת דירות קטנו בשיעור של 23% מתחילת השנה בהשוואה לתקופה המקבילה, ועמדו על כ-50 מיליון שקל, לדברי החברה על רקע עיתוי ההכרה בהכנסות ממכירת דירות בדו"ח הרווח והפסד. ברבעון השלישי לבדו רשמה החברה גידול של 17% בדמי המכירה לרמה של 22 מיליון שקל.

בתחום הבנייה למגורים, עוסקת כיום גב-ים ב-3 פרויקטים מרכזיים, במסגרתם מקימה החברה 377 יחידות דיור, בשכונות המגורים נוה גנים בקרית מוצקין, כרמל וים בחיפה ומרום נוה ברמת-גן.

במהלך הרבעון הנוכחי אושרה לחברה תב"ע להקמת 252 יחידות דיור נוספות בנוה גנים במוצקין, והחברה הגישה בקשה לקבל היתר להקמת הבניין הראשון, במסגרת תב"ע זו, בן 36 יח"ד.

מלבד פרויקטים אלו, החברה התקשרה לאחרונה גם עם קיבוץ אושה שבגליל, בהסכם לפיו תרכוש גב-ים אופציה למחצית מזכויות הבנייה עתידית על שטח 400 דונם. החברה מדווחת כי היא פועלת בימים אלו לשינוי התב"ע של הקרקע מחקלאות למגורים, אך עדיין אינה מציינת מהי ההסתברות למימוש האופציה על-ידה, על רקע התלות בשינוי ייעוד הקרקע.

סעיפי ההכנסות האחרים של גב-ים מצביעים על רווח מצטבר של 11 מיליון שקל כתוצאה ממימוש קרקעות מתחילת 2005. הכנסות של 7 מיליון שקל ממתן שירותי אחסנה, וכן הכנסות של 2.6 מיליון שקל מדמי ניהול.

זינוק בהוצאות המימון

נתון בולט אשר עולה מדו"חות החברה הוא הוצאות המימון. אותן הוצאות, שהחברות לעיתים נוטות לשכוח כשהן רצות לגייס כספים מהמשקיעים, הכבידו ברבעון החולף על גב-ים, ונותנים אותותיהם גם בנתונים המצטברים של 2005.

הנתונים מראים, שב-9 החודשים הראשונים של השנה רשמה החברה הוצאות מימון של 60 מיליון שקל, גידול של 20% לעומת הוצאות המימון שנרשמו בתקופה המקבילה.

ברבעון השלישי לבדו נרשמו הוצאות מימון של 29 מיליון שקל, זאת לעומת הוצאות בסך 13 מיליון שקל בלבד אותן רשמה החברה אשתקד, לדבריה על רקע עליית המדד החדה יחסית שנרשמה ברבעון החולף לעומת ירידת המדד שנרשמה ברבעון האחרון.

ראוי לציין, כי בשנה הנוכחית ביצעה החברה גיוס באמצעות אג"ח במסגרתו גייסה 243 מיליון שקל בהנפקה פרטית שיועדה למשקיעים מוסדיים. האג"ח האמורות נושאות ריבית שנתית בשיעור של 4.25% וצמודות למדד. האג"ח, שתפרע ב-6 תשלומים שנתיים שווים החל מ-2008 ועד 2013, קיבלה דירוג AA מחברת הדירוג המקומית מדרוג.

הנתונים מראים עוד הגידול בהוצאות המימון, שלווה ביציבות בשאר ההוצאות התפעוליות, הביא לקיטון חד ברווח של גב-ים לפני מס. שורה זו רשמה קיטון של 62% בהשוואה לרבעון המקביל, ועמדה על 14 מיליון שקל. מבט על הנתונים מתחילת 2005 מלמד על קיטון של 10% ברווח לפני מס, לרמה של 72 מיליון שקל.

למרות ההשפעה של הוצאות המימון, השורה התחתונה של גב-ים ניזוקה בשיעור נמוך יחסית ברבעון השלישי, על רקע הטבת מס אותה רשמה החברה לאור התיקון שיזמה לאחרונה הכנסת בפקודת מס החברות.

לאור התיקון, ברבעון השלישי של 2005, רשמה החברה הכנסה ממס בסך 4.4 מיליון שקל בהשוואה לתשלומי מסים בסך 12.6 מיליון שקל ברבעון המקביל אשתקד. לדברי החברה, הטבת המס עמדה על 8 מיליון שקל.

על רקע הטבת המס, השורה התחתונה של גב-ים קטנה בשיעור של 25% בהשוואה לרבעון המקביל ועמד על 15 מיליון שקל. מתחילת 2005 רשמה החברה רווח נקי של 47 מיליון שקל, נתון המהווה קיטון של 9% לעומת הרווח שנרשם בתקופה המקבילה.

מבט על מאזן החברה מראה, כי נכון לתום הרבעון השלישי מסתכמת מצבת הנכסים ב-2.2 מיליארד שקל, אשר ממומנים ע"י הון עצמי בהיקף של 584 מיליון שקל המהווה 27% מסך המאזן. ההתחייבויות ארוכות הטווח של החברה מהווים נכון לתום הרבעון 52% מסך המאזן ועומדים על 114 מיליארד שקל, זאת לעומת רמה של 980 מיליון שקל או 49% מהמאזן שנרשמה בתקופה המקבילה. החברה מציינת כי מתחילת השנה נפרעו הלוואות בסך 100 מיליון שקל, וכן בוצע הגיוס האמור באג"ח.

אותו גיוס בא לידי ביטוי גם בקופת המזומנים של גב-ים, והתפיח אותה לרמה של 285 מיליון שקל, לעומת 52 מיליון שקל שנחו בקופת החברה אשתקד. המזומנים שנבעו מפעילות שוטפת הסתכמו מתחילת 2005 בכ-100 מיליון שקל, כשברבעון השלישי לבדו יצרה החברה 31 מיליון שקל.

במהלך הרבעון גב-ים חילקה למשקיעים דיבידנד ראשון לשנת 2005, בהיקף של 89 מיליון שקל. חלוקה זו מצטרפת לדיבידנדים בסך 164 מיליון שקל אותן חילקה החברה בשנת 2004. שוויה של גב-ים, המנוהלת כיום ע"י חנן ניצן, עומד על 1.3 מיליארד שקל, זאת לאחר שטיפס ב-33% מתחילת 2005, על רקע הגאות ממנה נהנו מניית הנדל"ן בפרט, והשווקים הפיננסיים בכלל.