מילכוד המס במכירת דירת מגורים לאור הלכת עליזה לבנון

חוק מיסוי מקרקעין עובר בשנים האחרונות מהפכות גדולות, אם בדרך של תיקוני חקיקה משמעותיים (ראו תיקון מס' 50, 55 ותיקון עקיף מס' 56), ואם בדרך של חקיקה שיפוטית. דוגמא יפה לחקיקה שיפוטית אשר לה השלכות רבות ניתן למצוא בפרשת עליזה לבנון. בפרשה זו (ע"א 2622/01 מנהל מס שבח נ' עליזה לבנון - ראו גם מאמרו של עו"ד מאיר נוסבאום, "גלובס נדל"ן", 13-14 בנובמבר), אשר ניתנה לאחרונה, נדרש בית המשפט העליון להכריע לראשונה האם ההקלה ממס רכישה הקבועה בתקנה 20 לתקנות מס רכישה, אשר עניינה מכירה של זכות במקרקעין ללא תמורה מיחיד לקרובו, חלה על בני זוג ידועים בציבור?

במלים אחרות: בית המשפט העליון נדרש להכריע האם המונח "בן זוג" אשר בהגדרת "קרוב" כולל גם "ידוע בציבור". בית המשפט העליון, בדרך של פרשנות דינמית של מונחים בחוקי מס, קובע ברוב דעות, מפי הנשיא אהרון ברק, שאכן כן. משכך, זכאים בני זוג ידועים בציבור להקלה במס רכישה בעת העברת זכות במקרקעין.

השוואת מעמדם של ידועים בציבור למעמד בני זוג נשואים חלה לא רק לעניין הקלות המס אלא גם לעניין החיוב במס, לכל דבר ועניין. יתר על כן, במקרים מסוימים קביעת בית המשפט שוללת את הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים אשר הוענק עד כה במסגרת הוראות פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין.

במה דברים אמורים? עד מתן הפסיקה בפרשת לבנון, הפסיקה ראתה בני זוג רק כבני זוג נשואים. כך למשל, בפרשת דינה מור (עמ"ש 2979/97 דינה מור נ' מנהל מס שבח) נשאלה השאלה, מה דינה של מכירת דירת מגורים שמבצע יחיד מהתא המשפחתי בטרם נכנס לתא המשפחתי תוך קבלת הפטור ממס שבח, והאם יש בה כדי למנוע מבן הזוג האחר למכור דירת מגורים שרכש לפני תקופת הנישואין לאחר תקופת הנישואין ולקבל את הפטור ממס שבח?

ועדת הערר קבעה כי מכירה של דירת מגורים שבבעלות אחד מבני הזוג בפטור ממס שבח לפני הנישואין, ומכירה לאחר הנישואין של דירה שבבעלות בן הזוג האחר לפני הנישואים, לא תיחשב כמכירה שנייה של התא המשפחתי והמוכר יהיה זכאי לפטור לפי הוראת פרק חמישי 1 לחוק. כל זאת, כל עוד לא התגורר בן הזוג האחר בדירה ולא היתה לו זיקה קניינית או אחרת לדירה הנמכרת.

הלכה זו יצרה תכנון מס לפיו בני זוג כלכלו את צעדיהם עוד קודם ליום הנישואים באופן שבו בן זוג אחד היה מוכר את דירת המגורים עוד קודם ליום הנישואים על מנת לא לחסום את בן הזוג השני למכור את דירתו בפטור ממס לאחר מועד הנישאים.

הלכת לבנון עיקרה למעשה את ההקלה הקבועה בפרשת דינה מור. הבחינה האם התא המשפחתי זכאי לפטור תעשה לא ממועד הנישואין, כי אם ממועד קודם לו - המועד בו הוגדרו בני הזוג כ"ידועים בציבור". משמעות הדבר הינה, כי אם במועד שבין היות בני הזוג "ידועים בציבור" ועד ליום הנישואין מכר אחד מבני הזוג דירה שבבעלותו בפטור ממס שבח, הרי על בני הזוג יהיה להמתין ארבע שנים על מנת לקבל פטור נוסף ממס שבח בהתאם להוראות סעיף 49ב(1) לחוק, ולא יוכלו למכור את הדירה האחרת בפטור ממס שבח מיד לאחר הנישואין.

פרשנות משפטית זו מוכרת ליועצים המשפטיים במשרדי מס שבח. יחד עם זאת, למיטב ידיעת הח"מ טרם הוחלט שם האם להפעיל פרשנות זו ובכך לשלול פטורים רבים למבקשים זאת. בכל מקרה, ועד אשר רשות המסים לא תפרסם את עמדתה המפורשת בסוגיה זו, מומלץ להצטייד במקדמי ביטחון נאותים בחישוב הזכאות לפטור ממס שבח.

מתוך הספר "הפטור במכירת דירת מגורים - פרקטיקה והלכה", אשר עומד לצאת לאור בקרוב.