אזורים: אופטימיות, למרות בעיה בפעילות השוטפת

חברת אזורים, מקבוצת אי.די.בי, סיכמה בשבוע החולף את 9 החודשים הראשונים של 2005, כשבחברה, ובענף בכלל, מתקשים עדיין לדבר על צמיחה בשוק הבנייה למגורים. את נקודת האור ניתן למצוא בעובדה שאזורים, אחת מחברות הבנייה המובילות בארץ, מעידה על תנופת פיתוח וייזום של פרויקטים חדשים, נתון שמאושש את הדעה, שבענף ממשיכים להאמין שתסיסת המשק המקומי תגיע לבסוף לתחום הנדל"ן.

מי שמחפש סימוכין לתחושה השוררת בענף, יכול למצוא אותם בדבריו של דוד לב, מנכ"ל אזורים, אשר שיקף יותר מכל את האופטימיות הזהירה שהחברות מפגינות בחודשים האחרונים. "המשך בלימת ההאטה בענף הבנייה, במקביל לתחילת בניית שכונות חדשות, מציבה את אזורים בעמדת זינוק. החברה תמשיך בתנופת הפיתוח ע"י המשך בניה בשכונות קיימות והתחלות בנייה של פרויקטים ושכונות חדשות", הסביר לב את המצב.

יציבות בשורה העליונה

מבט על המספרים שמשגרת אזורים מראה, כי הכנסות החברה מבנייה למגורים ברבעון השלישי של השנה הסתכמו ב-143 מיליון שקל, לעומת הכנסות של 128 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2004, נתון המהווה גידול של 12%. הכנסות החברה מבנייה למגורים מתחילת השנה הסתכמו ב-478 מיליון שקל, נתון המהווה קיטון של כ-2% ביחס להכנסות אותם רשמה החברה בתקופה המקבילה.

עפ"י הנתונים שמוסרת החברה, מתחילת 2005 מכרה אזורים 580 יחידות דיור תמורת של 470 מיליון שקל, לעומת 480 יחידות דיור שנמכרו בתקופה המקבילה בשנת 2004, בהיקף כספי של 404 מיליון שקל. הנתונים מבטאים גידול של כ-16% בתמורה הכספית, במקביל לגידול של 21% במספר היחידות הנמכרות.

ברבעון השלישי לבדו מכרה אזורים 250 יחידות דיור תמורת 180 מיליון שקל, לעומת 140 יחידות דיור שנמכרו ברבעון המקביל אשתקד, והניבו הכנסות של 124 מיליון שקל.

נכון לסוף הרבעון השלישי יש לאזורים 22 פרויקטים פעילים ברחבי הארץ, הכוללים כ-2,130 יחידות דיור, מתוכם נמכרו 1,020 יחידות דיור. בשלושת הרבעונים הראשונים של השנה החלה אזורים בשיווק של 410 יחידות דיור בפרויקטים חדשים, כולל פרויקטים בנתניה (עיר ימים - 150 יחידות) , מגדל אזורים בהרצליה (90 יחידות דיור), ואזורי איקליפטוס ברמת השרון (140 יחידות דיור).

החברה מוסרת עוד, כי בהמשך השנה ובתחילת השנה הקרובה, מתוכננת התחלת בניית מספר שכונות מגורים חדשות: מערב ראשון לציון, רח' דוד המלך בירושלים, נשר, ושכונת "הפרפר" בקרית ביאליק. היקף הבנייה הכולל בשכונות החדשות צפוי לעמוד על כ-1,000 יחידות דיור, אשר ייבנו בשלבים.

הכנסות אזורים ממגזר הנכסים המניבים הסתכמו ברבעון השלישי ב-14 מיליון שקל, לעומת 12 מיליון שקל ברבעון המקביל בשנת 2004. מתחילת 2005 רשמה החברה גידול של 20% בהכנסות מתחום הנדל"ן המניב, לעומת התקופה המקבילה, לרמה של כ-42 מיליון שקל. לדברי החברה, הגידול בהכנסות נובע מאיכלוס של מבנה המשרדים בקניון קרית-אונו, וכן מתחילת השכירות של מבני המשרדים בלונדון. נכון לתום הרבעון, סך היקף הנכסים המניבים של אזורים בארץ ובחו"ל מסתכם ב-80 אלף מ"ר, ובתפוסה של 85%.

הנתונים מראים עוד, כי שורת ההכנסות הכוללת של אזורים מצביעה על יציבות מתחילת 2005, ברמה של כ-520 מיליון שקל. ברבעון השלישי לבדו רשמה החברה גידול של 13% בהכנסות לרמה של כ-160 מיליון שקל.

גידול באובליגו הפיננסי

נתון בולט אשר עולה מדו"חות החברה, מצביע על גידול משמעותי בהוצאות המימון, על רקע עליית המדד התלולה ברבעון האחרון, בהשוואה לרבעון המקביל ב-2004. המספרים מראים, כי הוצאות המימון ברבעון השלישי של השנה הסתכמו ב-20 מיליון שקל, לעומת 10 מיליון שקל ברבעון המקביל. מתחילת 2005 רשמה החברה הוצאות מימון של כ-50 מיליון שקל, לעומת הוצאות של כ-35 מיליון שקל בתקופה המקבילה ב-2004, והוצאות מימון בהיקף 48 מיליון שקל ב-2004 כולה.

לדברי החברה, העלייה בהוצאות ה נובעת מגידול באובליגו הפיננסי של החברה, כתוצאה מהשקעה בחברות מוחזקות ותשלום דיבידנד, וכן לאור הפרשי הצמדה אינפלציוניים, כתוצאה מעלייה חריגה של מדד המחירים לצרכן בשיעור של 1.4% ברבעון השלישי.

הנתונים מראים עוד, כי מתחילת 2005 גייסה אזורים כ-460 מיליון שקל באג"ח, בריבית ממוצעת של 4.6%, בדומה לחברות אחרות בסקטור, אשר ניצלו את שיעורי הריבית הנמוכים במשק. ממאזן החברה עולה, כי ההתחייבויות ארוכות הטווח עומדות בתום הרבעון השלישי על 1.3 מיליארד שקל, לעומת רמה של 1.1 מיליארד שקל בתקופה המקבילה. מקור הגידול בהתחייבויות הנו הנפקות האג"ח שביצעה החברה, אשר החליפו חובות אחרים שנרשמו במאזן.

הרווחיות של אזורים אינה מזהירה בכלל ברבעון השלישי, והנתונים מראים, כי לולא אירועים חד-פעמיים, היתה החברה מסיימת את הרבעון השלישי בהפסד.

החברה אמנם רשמה בשורה התחתונה רווח נקי של כ-20 מיליון שקל, אך בנטרול הכנסות ממיסים בהיקף של כ-15 מיליון שקל, על רקע הרפורמה במס החברות, והכנסה חד-פעמית של 6 מיליון שקל בעקבות מכירת בניין משרדים בלונדון, היתה התמונה שונה. מלבד זאת, לשורה התחתונה של אזורים תרמו גם רווחיה היחסיים מפעילותה של GTC ברבעון השלישי בהיקף 3.8 מיליון שקל, כך שפעילותה השוטפת של אזורים חוותה בהחלט הרעה ברבעון החולף.

מבט על דו"חות הרווח והפסד מעלה כי עיקר השחיקה נרשמה בשורת הרווח הגולמי, בעקבות עלו גבוהה שרשמה החברה בגין הבניינים והקרקעות שנמכרו ברבעון, המבטאים גידול של כ-30% לעומת הרבעון המקביל לרמה של 125 מיליון שקל. נתון זה בשילוב עם הוצאות המימון הכבדות ברבעון, תרמו לשחיקה חדה ברווח מפעילות רגילה לפני מסים לרמה של כמיליון שקל בלבד ברבעון החולף, לעומת רמה של כ-16.4 מיליון ברבעון המקביל. מתחילת 2005 רשמה אזורים רווח 21 מיליון שקל מפעילותה השוטפת ורווח כולל של 40 מיליון שקל, לעומת רווח מפעילות שוטפת בהיקף 27 מיליון שקל ורווח כולל של 48 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

נכון לתום הרבעון השלישי עומד הונה העצמי של אזורים על 1.1 מיליארד שקל ומממן מאזן של כ-3.1 מיליארד שקל. נתונים אלו מצביעים על עלייה מסוימת ברמת המינוף של החברה, לאחר שבתקופה המקבילה ב-2004, עמד ההון העצמי של רמה זהה, וסך המאזן על עמד על 2.85 מיליארד שקל בלבד.

ראוי לציון, שמגמה אפיינה מספר לא מבוטל של חברות בענף מתחילת 2005, לאחר שהאחרונות ניצלו את הגאות בשווקים הפיננסיים מחד, ואת רמות הריבית הנמוכות במשק מאידך, על מנת לגייס כספים מהציבור לפיתוח עסקיהם ולסגירת חובות בנטלו בעבר בשיעורי ריבית גבוהים.

תזרים המזומנים מפעילות שוטפת של אזורים הסתכם ב-9 החודשים של השנה ב-62 מיליון שקל, ונכון לתום הרבעון השלישי מונחים בקופת החברה כ-134 מיליון שקל במזומן, וכן בטוחות סחירות בסכום של כ-222 מיליון שקל.

אקזיט במזרח אירופה

בתחילת הרבעון הרביעי של השנה נפרדה אזורים מההשקעה בחברת הנדל"ן GTC פולין, מקבוצת קרדן, אותה ביצעה עוד ב-1998, כששוק הנדל"ן המזרח אירופאי עדיין היה בחיתוליו. במסגרת העיסקה שנחתמה, מכרה אזורים לקרדן את כל אחזקותיה ב-GTC ובחברות הבנות שלה בהונגריה רומניה קרואטיה וסרביה, בתמורה כוללת של כ-122.6 מיליון דולר.

מבחינת אזורים מדובר באקזיט מרשים, שמייצר לה רווח הון אחרי מס של כ-44 מיליון דולר (200 מיליון שקל), שיירשם ברבעון הרביעי של 2005. לדברי אזורים, המועד הרשמי לסגירת העיסקה נקבע ל-15 בדצמבר, תוך אפשרות דחייה של 7 ימים. מלבד הרווח הטמון באקזיט הנוכחי, אזורים זקפה בעבר רווח הון של כ-13 מיליון שקל מהנפקתה של GTC פולין בורשה לפני כשנה וחצי, כך שמבחינתה מדובר בהרפתקה חיובית למדי שעשויה עוד לחזור גם בעתיד.

אזורים, אחת משתי זרועות הנדל"ן של קבוצת אי.די.בי, היא מהחברות הגדולות בארץ בתחום הבנייה למגורים. מלבד ייזום הפרויקטים, המהווה את תחום הפעילות המרכזי של החברה, מחזיקה אזורים גם במספר נכסי נדל"ן מניב בארץ ובחו"ל, ועד לאחרונה החזיקה גם בפעילות בתחום הנדל"ן המניב במזרח אירופה, באמצעות GTC. החברה, המנוהלת כיום ע"י דוד לב, נסחרת לפי שווי של 1.47 מיליארד שקל, לאחר ששווייה טיפס בכ-14% מתחילת השנה.