"אני רואה את העולם אחרת"

הרפורמה ההולכת וקרבה בקרנות ההשקעה בנדל"ן, קרנות ריט (Reit), צפויה לשנות את עולם הנדל"ן הישראלי, ולקרב אותו למודל האמריקני - שוק נזיל ודינמי, המשחרר סכומי כסף אדירים שהיו קבורים ברכוש. אין איש שמכיר את השוק הזה יותר מסמואל זל (Zell), האיש שחב חלק ניכר מהונו לקרנות הללו, והן מצידן חייבות לו במידה רבה את קיומן הנרחב.

זל, בן 65, הוא שהחיה בתחילת שנות ה-90 בארצות-הברית את המכשיר הפיננסי הזה, אשר שכב רדום במשך 30 שנה, שכלל אותו והכניס אותו לשימוש נרחב: לפני כ-13 שנה, שוק ההון האמריקני הקציב רק 6 מיליון דולר בשנה לנדל"ן. השנה מגלגלות קרנות הריט 370 מיליארד דולר. כ-300 קרנות כאלה רשומות למסחר בארצות-הברית, ושוויין מגיע למאות מיליארדי דולרים. בשלוש השנים האחרונות, ציין לאחרונה המגזין "פורבס", הניבה ההשקעה בקרנות הללו תשואה טובה בהרבה מהשקעות מקבילות בבורסה - 21% לעומת ממוצע של 5.1% (אם כי מובן שהן נתונות לתנודות על-פי ההיצע והביקוש של שווקי הנדל"ן השונים, למגורים או לתעשייה ומשרדים).

זל, יו"ר קבוצת ההשקעות "אקוויטי גרופ אינווסטמנט", הפעילה בארצות-הברית וברחבי העולם ומנהלת ארבע קרנות ריט הנסחרות בבורסת ניו-יורק, מגלגל לא מעט בעצמו. הוא כריש נדל"ן מהגדולים בארצות-הברית, והעיתונות בארצות-הברית קוראת לו, מלבד "סבא של קרנות הריט", גם "בעל הבית הגדול באמריקה", כיוון שדרך החברות והקרנות השונות שלו הוא בעל מספר הדירות להשכרה הגבוה ביותר, ואחד מהגדולים שבמשכירי המשרדים. נכסיו מוערכים בכ-45 מיליארד דולר, ואומדן הונו האישי עומד על כ-2.2 מיליארד דולר - מה שמקנה לו את המקום ה-87 ברשימת האנשים העשירים בעולם של המגזין פורבס - ובמילים אחרות, את תואר אחד מארבעת משקיעי הנדל"ן הגדולים בעולם.

לשחרר את שוק הנדל"ן הגלובלי

כששואלים את זל כיצד הגיע לכל זאת, הוא אומר, בלא שמץ של ניסיונות הצטנעות, שהוא מתאפיין בדרך חשיבה שונה משל כל השאר. "אנשים שעקבו אחר הקריירה שלי גילו שהיינו הכי מצליחים כאשר עשינו דברים בניגוד לחוכמה הקונבנציונאלית, כאשר סללנו שביל משלנו", הוא מסביר. אולי כחלק מטיפוח תדמית נועזת ולא שגרתית, ואולי כי הוא פשוט כזה, זל נוהג לטפח תחביבים עתירי-העזה גם בשעות הפנאי: הוא חובב סקי-מים מסור ורוכב אופנוע נלהב, ולמועדון הרוכבים שהקים קוראים, בהומור האופייני לו, "זל'ס אנג'לס". "רכיבה באופנוע עבורי היא החופש האולטימטיבי", הוא מצהיר. "אנחנו מסתובבים בעולם ומחפשים כבישים מפותלים עם פניות חדות. לו הגליל שלכם היה גדול פי עשרה, הוא היה מלא בכבישים כאלה".

כאשר זל שקל את מהלכי הקריירה העתידיים שלו, כאיש צעיר, הוא ראה עצמו כעורך-דין מסחרי באחד המשרדים הגדולים בשיקגו, עיר הולדתו ומגוריו. אלא שהתשוקה לנדל"ן התעוררה אצלו וכבשה אותו. כאשר היה סטודנט באוניברסיטת מישיגן, הקים יחד עם חברו ושותפו רוברט לורי (שנפטר ב-1990) חברות ניהול לדיור לסטודנטים. הנכס הראשון שרכשו היה בית דיור עם 15 יחידות דיור, בדרום-מזרח מישיגן. תוך כדי הלימודים העסקים שגשגו, ו"כאשר גמרתי את בית-הספר למשפטים, כבר ניהלנו כמה בניינים ומכרנו כמה בניינים מאוד אטרקטיביים. אחרי הלימודים נסעתי לשיקגו ועשיתי התמחות של שבוע אחד במשרד עורכי-דין. בתום אותו שבוע הבנתי שזה לא הדבר שכדאי לי לבזבז עליו את זמני. חזרתי לעסקות נדל"ן, ואני עושה את זה מאז".

הוא נחשב ליזם נועז, שהחל את הקריירה ברכישת מבנים במקומות נידחים שנדמה היה שאין להם שוק, ובדרך כלל פעל הפוך למגמה: כאשר כולם מכרו, הוא קנה; כאשר השוק הפך צפוף ואטרקטיבי, הוא הלך לשוק אחר.

"ראיתי את העולם אחרת מאשר רוב האנשים", הוא אומר. "באמצע שנות ה-70, כשרוב האנשים חשבו שהנדל"ן איבד את ערכו, הפכתי לקונה הגדול ביותר של נדל"ן". היו אלה שנים שאחרי "בום" נדל"ני גדול, השוק סבל מעודף היצע, הבנקים מינפו את הענף יתר על המידה, ומשקיעים רבים ברחו מנדל"ן ושמטו אותו מידם כמו תפוח אדמה לוהט. זל הלך אחריהם והרים את תפוחי האדמה הללו. הגל הבא של הפריחה בנדל"ן היה כאשר קרנות הפנסיה נכנסו להשקעה בתחום, ויצרו מעין גן עדן יזמי. זל היה משוכנע אז שהשוק איבד את ההיגיון הישר שלו, המשיך להשקיע אבל בעיקר חיכה.

"ב-1988 עשיתי זאת שוב, כשהיה שוב שינוי גדול בתחום הנדל"ן - שוב היצע יתר מאסיבי ופשיטת רגל של התעשייה. בין 1988 ל-1995 קניתי בנייני משרדים ריקים וקניונים הזקוקים לשיפוץ, ב-6-7 מיליארד דולר, תיקנתי ומכרתי אותם". בשנים הללו זכה זל לכינוי "רקדן קברים", בשל להיטותו אחר נכסים שנחשבו "מתים" וחסרי ערך. את הכינוי, אגב, הוא עצמו הדביק לעצמו, כאשר הכתיר בכותרת הזאת מאמר שכתב בניו-יורק טיימס.

בעשור שלאחר מכן, בשנות ה-90, התחדדה התחרות כאשר מחירי הבנייה האמירו. למרות שהקונגרס העביר את חוק קרנות הריט ב-1960, המכשיר הפיננסי הזה לא עורר כל משיכה כאשר הסקטור הפרטי היה מסוגל לגייס הון בקלות-יחסית מהמקורות הקלאסיים ובראשם חברות הביטוח, ולייצר החזרים נאים. אולם בשנות ה-90 סבל שוק הנדל"ן מהעדר נזילות קשה. וזל הוא החלוץ של הפנייה אל שוקי ההון כדי לגייס כספים בדרך של קרנות הריט. "הכורח הוא אבי ההמצאה, כמו שאמר אפלטון", הוא מצטט. "המקורות ההיסטוריים של ההון לנדל"ן נעלמו, והמקור היחיד היה השוק הציבורי. היינו צריכים לתכנן מוצר שימצא חן בעיני הציבור ואז לגדל אותו, וזה מה שעשינו".

קרן ריט היא למעשה דרך לגיוס כספים להשקעות בנדל"ן דרך הבורסה, וגם דרך משקיעים פרטיים. זל, שיהיה אורח ועידת ישראל לעסקים, ידבר שם על הפיכת שוק הנדל"ן הגלובלי לנזיל יותר. "במקומות אחרים בעולם קיימים מבנים דומים שקוראים להם בשמות שונים", הוא מסביר. "כל העיקרון של הריט הוא לשחרר מנעילתן את כמויות הרכוש האדירות הרובצות בנדל"ן, ולהפוך אותן לנזילות יותר".

הפיכת הנדל"ן לסחיר ונזיל בשוקי ההון שינתה את ענף הנדל"ן האמריקני - מתחום שמשקיעים בו מביני דבר ואנשי בנייה ותיקים, לשוק הוני לכל דבר. היום אפשר לקנות חלקים בבנייני משרדים בבורסת ניו-יורק, להיות חלק מבניית קניון על ידי קניית מניות, ולהתעסק בשוק הדירות למגורים באמצעות הברוקר שלך.

על הכוונת: צרפת ודרום-אמריקה

זל מאמין גדול בנכסים בצרות, בחברות שצריכות מהפכים. באופן פרטי הוא משקיע בעיקר בחברות במצבים הללו, כמו ג'קור (Jacor), חברת תקשורת העוסקת בשידורי רדיו, דאוול (Davel), חברת טלפונים ציבוריים, וחברת הקרוזים ואוניות הנהר אמריקן קלאסיק ווייג'ס. אלה הן רק דוגמאות ספורות. כיום מתפרשים עסקיו על תחומים רבים נוספים, כגון נפט, גז וביטוח. בנדל"ן, אגב, הוא מתמקד כרגע בדרום-אמריקה, שבה הוא רואה "אפשרויות בלתי מוגבלות" בתחום הנדל"ן המניב.

השוק בארצות-הברית היום נראה שוב כנתון לאיזה "בום", בעיקר שוק הבנייה למגורים. כבעל הבית הגדול באמריקה, אתה לא חושש?

"השוק מאוד בריא. באופן בסיסי הוא יכול להיות יותר טוב. התמחור גבוה מאוד. אני חושב שהמחיר של שיפוץ ובנייה מחדש עלה באורח משמעותי. הנדל"ן המסחרי נראה יקר, אבל המחירים עדיין מייצגים הנחה. השוק למגורים התחמם מאוד, ועכשיו רמת העלייה במשכנתאות, בסביבה אינפלציונית, מאטים את השוק ברוב השווקים - למרות שיש עדיין כמה מקומות, כמו לאס-וגאס וסאן-דייגו, שבהם השוק עדיין חם".

איך הקרנות מושפעות מהשינוי בשוק המגורים?

"אני חושב שאנשים קופצים מעבר לאמצעים שלהם וקונים דירות ובתים שיש להם בעיות לשלם עליהן. זה ייצור בעיות בעתיד. מצד שני, ההיסטוריה מראה שרוב האנשים יעשו כמעט הכול כדי לשמר את ביתם. אז הסיכון למשכנתאות לא מהותי, חוץ במקרים של יכולת אשראי נמוכה".

בניגוד לרבים אחרים, זל כבר הביע לפני חודשים אחדים את הצטננות ההתלהבות שלו מהשקעות במזרח אירופה, שעדיין טובה בעיניו ככר הזדמנויות לחברות קבלניות, אבל כבר לא לנדל"ן מניב. "האפשרויות שם פחתו באורח דרמטי בעקבות גל המשקיעים שזרמו מאירופה", הוא מנמק.

איפה כן כדאי להשקיע?

"אני חושב שכל דבר יחסי. שוק הנאמנות בנדל"ן האמריקני מאוד בריא ואני אשקיע שם. יש כמה חברות צרפתיות טובות מאוד שהוסבו לריט. יש מספר מקומות בעולם שהם מאוד אטרקטיביים אבל אני לא נותן עצות".

שלא יתפסו לך שווקים?

"אני לא רוצה להיות אחראי למי שיקשיב לי ויבחר מיקום כי אני אמרתי, ולא יצליח. אני עושה דברים בצורה שונה מאוד, ויש לזה השלכה מאוד גדולה על התוצאות".

השקעת לפני מספר שנים בבנק ההשקעות תמיר פישמן 5%.

"זו השקעה טובה, אלה אנשים בעלי איכות גבוהה".

זו ההשקעה היחידה שלך בישראל?

"יש גבול למה שאני מוכן לספר לעיתון על הפעילות שלי כמשקיע פרטי". "