הריטים באים: אלה השחקנים, אלה הנכסים

שם המשחק - נכסים איכותיים

המטרה של המשחק ידועה וברורה לכל השחקנים בשוק הריט העתידי, והיא להצטייד בנכסים בעלי שוכרים איכותיים, חוזי שכירות ארוכי טווח ובמיקומים אטרקטיביים (בעיקר במרכז הארץ).

ככל שהנכסים יהיו איכותיים יותר, כך יוכלו החברות למכור את הנכסים לריט, חיצוני או כזה שיקימו לעצמן, במחיר גבוה יותר. בארה"ב הריטים מפולחים לפי תחומי פעילותם: משרדים, קניונים ומבני תעשיה. בישראל הצפי של גורמים בענף הוא, שהרכב הריטים יהיה מעורב, בעיקר בגלל מגבלות הגודל של השוק. בעלי העניין העיקריים בריטים שיוקמו צפויים להיות חברות הנדל"ן המניב הבולטות הקיימות.

לגבי הצפוי בענף ב"יום שאחרי" - מספר הגורמים עימם שוחחנו זהה למספר הדעות לגבי כמות הריטים וגודלם. מתוך סך הדעות ששמענו מפעילים בולטים בענף, עולים מספר קווים משותפים שיוצרים את התמונה הבאה: יוקם מספר גבוה של ריטים, שרובם קטנים ובבעלות שמות מוכרים בשוק ופחות מוכרים. הרכב הנכסים יהיה מגוון, וכך גם רמת הנכסים בריטים, שחלקם כאמור בבעלות של גופים רציניים, מקצועיים, מנוסים ובעלי מוניטין - וחלקם פחות.

לאחר כמה שנים, הענף "ילמד" את הקרנות ולהיפך, השוק יתכנס ל-2-5 ריטים והשווי הנכסי של כל ריט ינוע בין כחצי מיליארד עד 2.5 מיליארד שקל.

כל ריט יכלול מספר נכסים מניבים, בעיקר בתחום המשרדים אך גם במסחר ואולי אף מבנים לתעשייה והיי-טק, שיאופיינו בחוזי שכירות ארוכי טווח ובשוכרים איכותיים, כדוגמת חברות סלולריות והמדינה. לדעת גורמים בענף, אין הרבה נכסים במדינת ישראל העונים על הדרישות מנכס המיועד להיכלל בריט איכותי.

עסקאות בולטות מהשנה

עיסקת אמות - במהלך חודש יולי רכש נתן חץ, שחקן נדל"ן גלובלי ומקומי מהבולטים בישראל, באמצעות אלוני-חץ, את מלוא הבעלות על חברת הנדל"ן המניב אמות, מבנק הפועלים ומשש קרנות הפנסיה הותיקות. לאמות נכסים מניבים כמעט בכל מקום בארץ, בשטח כולל של 346 אלף מ"ר ובשווי נכסי של כ-2 מיליארד שקל. הנכסים שנרכשו כוללים קניונים, תחנות מרכזיות, פארקים תעשייתיים ובנייני משרדים. הרכישה נעשתה מתוך הנחה, שהמחירים בשוק נמוכים והענף נמצא לפני התאוששות, וכן מתוך כוונה להפוך את אמות לריט.

עיסקת נצב"א - עוד עיסקה שעשתה לאחרונה כותרות רבות במדורי הכלכלה. נצב"א התנחלות היא חברה פרטית הנמצאת בבעלות חברי אגד, ומחזיקה ב-64% מנצבא החזקות הבורסאית, שלה כמיליון מ"ר שטחים של תחנות מרכזיות, תחנות רכבת, קניונים וכו', ששוויים המאזני עומד על כ-1.5 מיליארד שקל. לאחרונה פורסם מכרז על מכירתה, וקבוצת משקיעים זרים מצרפת בראשות משפחת שטרית זכתה בחברה תמורת 626 מיליון שקל, לאחר תהליך התמחרות קשה ומורכב, בעיקר מול קבוצת פילגר, הנשלטת על-ידי אברהם נניקשוילי וג'קי בן-זקן.

רכישת שטחים מסחריים על-ידי גזית גלוב. גזית גלוב, בבעלות חיים כצמן, שלה אחזקות בריטים בארה"ב ובקנדה, ביצעה בחצי השנה האחרונה מספר רכישות של שטחי מסחר בהיקף גבוה יחסית. הבולטות שבהן: קניון רוטשילד בראשון לציון, שנרכש תמורת 185 מיליון שקל, מיקדו סנטר - מרכז מסחרי בצפון תל אביב, שנרכש תמורת 58 מליון שקל, ונדל"ן לצורך הקמת מרכז מסחרי בפארק צמרת בצפון ת"א. היקף הנכסים, הרכישות האחרונות והמומחיות של כצמן, מעמידים אותו כאחד היזמים הבולטים בתחום הריטים בישראל.

שחקנים פוטנציאליים בולטים

נתן חץ, באמצעות ההחזקה בחברה הציבורית אלוני חץ. החברה מימשה בשנה החולפת את אחזקותיה בנדל"ן מניב בבריטניה ברווח גבוה מאוד. נתן חץ, מבעלי החברה, הנחשב לאחד מהשמות הדומיננטיים בשוק הריטים העתידי בישראל, הודיע על כוונתו להשקיע בשוק הנכסים המניבים בישראל, והוא אכן עמד מאחורי הצהרותיו ורכש את חברת "אמות". לפי ההערכה, הוא ימשיך לרכוש נכסים וייקח חלק בהקמת ריט.

נכסי אזורים, החברה שבבעלות המליארדר היהודי-בריטי לואי נואי. לחברה נכסים מניבים בשווי מאזני של כ-2 מיליארד שקל המפוזרים בכל רחבי הארץ, בעיקר מרכזים מסחריים וקניונים מצליחים. הנכסים הבולטים בבעלות החברה: פארק אזורים בצומת גהה, אחזקה בקניון רחובות, קניון אבנת, הגרנד קניון בחיפה ועוד. החברה שינתה לאחרונה את שמה ל"בריטיש ישראל", וצפויה לבלוט במפת הריטים המקומית.

מבני תעשייה שבשליטת אליעזר פישמן (בעל השליטה ב"גלובס"). החברה מחזיקה בעיקר מבני תעשייה מניבים בכל רחבי המדינה, בתפוסה גבוהה. זו חברה אטרקטיבית להקמת ריט או להעברת נכסים לריט.

קבוצת קנית, בבעלות איש העסקים דוד עזריאלי. לחברה וחברות בנות שלה אחזקות בקניונים מצליחים בכל רחבי הארץ, כגון מרכז השלום בתל-אביב, איילון ברמת-גן, קניון מלחה בירושלים ומרכז שייבנה במודיעין. שווי נכסי הקבוצה מוערך ב-6 מיליארד שקל. עזריאלי כבר הודיע על כוונתו להקים קרן ריט שתעסוק בעיקר בקניונים. להערכתנו, הקבוצה מתעתדת להיות שחקן דומיננטי בפעילות הריט בעתיד.

נכסים ובניין, מקבוצת אי.די.בי, בעיקר דרך אחזקתה בחברת הנדל"ן המניב הציבורית גב-ים, בניהולו של חנן ניצן. לחברה נכסים מניבים בשטח של 650 אלף מ"ר בישראל, בשווי מאזני של 1.6 מיליארד שקל. לחברה נכסים למשרדים, להיי-טק, למסחר, לתעשייה ולמלונאות. מרבית הנכסים מאופיינים בחוזי שכירות ארוכי טווח ובשוכרים איכותיים. ברשות החברה עתודות קרקע הן למגורים והן לנדל"ן מניב בהיקפים גדולים, הממוקמים באזורי ביקוש בישראל. עשויה להיות גורם דומיננטי במפת הריטים העתידית.

שחקנים נוספים

דלק נדל"ן בבעלות קבוצת דלק של יצחק תשובה, ובניהולו של איליק רוז'נסקי, העוסקת בנדל"ן יזמי למגורים ונדל"ן מניב בארץ ובחו"ל, ולה שטחי מסחר ומשרדים, תחנות דלק וכן מלאי קרקעות גדול למשרדים ולמסחר. לחברה כ-100 אלף מ"ר נדל"ן מניב בישראל. דלק נדל"ן ביצעה לאחרונה מספר רכישות של נדל"ן מניב, וכנראה שתמשיך במגמה זו. החברה מתעניינת בהקמת ריט מטעמה, ולאחרונה פורסם על כוונותיה להקים ריט בשיתוף עם גופים מוסדיים - חברות הביטוח מנורה והפניקס. כדאי לעקוב אחרי החברה.

אפריקה-ישראל נכסים, בבעלות לב לבייב. החברה בעלת נכסים מניבים רבים, בעיקר בישראל, ששווים במאזן כ-2 מיליארד שקל. לחברה מספר קניונים מצליחים, שהבולט מביניהם הוא קניון רמת אביב, בנייני משרדים (קרית הממשלה) ופארקי היי-טק (תמר ברחובות).

גורמים פוטנציאליים נוספים בשוק הריטים: אלקטרה נדל"ן, בבעלות חברת אלקטרה ישראל, אשר מחזיקה בנכסים מניבים בארץ ובחו"ל. משקיעים זרים, כדוגמת משפחת שיטרית שזכתה לאחרונה בהתמחרות על רכישת חברת ההחזקות נצב"א. עוגן נדל"ן, ב.ס.ר פרויקטים, אנגל משאבים, קרד"ן ישראל ואמפא השקעות.