סין: הענק שמגמד את העולם

התעוררות כל כך חזקה, וכפי הנראה אנחנו עדיין בראשית דרכה - משפיעה ישירות על ענף הנדל"ן במדינת הענק: אלפי חברות זרות - יצואניות, יבואניות, מוסדות פיננסיים - אינם יכולים שלא להקים חברות בת בסין או לפתוח משרדים מקומיים; התעשייה הסינית המתפתחת דורשת עוד ועוד שטחים; עם עליית כוח הקנייה של הסינים ועליית רמת החיים עולה הביקוש לשטחי מסחר - נפתחים עוד ועוד קניונים ומרכזי מסחר וקונגרסים; והדלק העיקרי של כל התנופה הזו הוא ההגירה המאסיבית מהכפר אל העיר. לפי אומדנים של ממשלת סין, בכל שנה מהגרים 13-15 מיליון סינים מהכפרים הבלתי מפותחים ומוכי האבטלה אל הערים הגדולות. אותם מהגרים מגדילים תמידית ומיידית את הביקוש למגורים, ואכן, מחירי הדירות אינם מפסיקים לעלות, וכגל השפעה שני גדלים הביקושים לסחורות ושירותים - ואיתם כאמור הדרישה לנדל"ן מניב.

ממשלת סין, הרואה עצמה עדין כסוציאליסטית, אינה עומדת מנגד. מחד, הממשלה דוחפת לשכלול הכלכלה ולשיפור מתמיד בתחרותיות, ברמת התשתיות וברמת החיים, ומנסה להקל בבירוקרטיה הסינית המפורסמת ולאפשר עוד ועוד כניסת משקיעים זרים; מאידך, הממשלה אינה יכולה להתעלם ממיליארד אזרחים שנותרו מאחור - שמשכורתם העלובה, פחות מ-100 דולר לחודש, אינה יכולה להשיג דיור הולם, שלא לדבר על הצטרפות למעגל הצריכה המודרני, ולכן התקינה תקנות במטרה לצנן את שוק הנדל"ן ולמנוע טירוף מחירים דומה לזה המתרחש בהונג-קונג הקפיטליסטית.

וכאילו אין די ב-15 מיליון סינים מהגרים - סין זכתה גם באירוח של אולימפייאדת 2008, שתיערך בבייג'ין. הממשלה מנסה לנצל חשיפה בינלאומית זו לשיפור תדמיתי בדעת הקהל העולמית, משקיעה מיליארדים בתשתיות, בעיקר בבירה אך לא רק, ולהבדיל מיוון, סין תהיה מוכנה לאירוח המשחקים כשנתיים לפני המועד.

התוצר הלאומי הסיני עמד אשתקד, במונחי כוח קנייה, על 7.262 טריליון דולר - 5,600 דולר לנפש. הצמיחה אשתקד היתה פנומנאלית במושגי העולם המפותח - 9.1%. התעשייה והבנייה הרכיבו 52.9% מהכלכלה, השירותים 33.3%, והחקלאות 13.8% מהכלכלה. השיעור הגבוה עדיין של העוסקים בחקלאות מלמד על הפוטנציאל העתידי. אך מה מתרחש בעומק?

שוק המגורים

בייג'ין: סידרת צעדים מצד הממשלה במטרה להילחם בספקולנטים בנדל"ן האטו את מכירות דירות היוקרה בבירה ברבעון השני של 2005, אך כבר ברבעון השלישי נרשמה התאוששות הדרגתית, והושלמה בנייתן של 1,861 יח"ד יוקרתיות. הפרויקטים העיקריים הם בשדרות ווינדסור ובפאלאס דס ווסג'ס. בסה"כ נמכרו ברבעון השלישי 2,300 יח"ד יוקרתיות במחיר ממוצע של 1,950 דולר למ"ר. שיעור התפוסה של דירות אלה עלה ל-74%.

בשוק השכירות, פרויקטים חדשים דווקא הורידו מחירים, במטרה למשוך דיירים. במקביל השפיע גם שיעור התפוסה הנמוך בדירות בעיר על ירידת מחירי השכירות ב-0.2%, ל-20 דולר למ"ר (מדובר כאמור בדירות יוקרה).

ברבעון הרביעי של השנה צפויה השלמתן של 2,500 יח"ד יוקרתיות, מחציתן באזור לופטהאנזה וצ'אויאנג פארק. לפיכך, המחירים צפויים להמשיך לרדת במתינות ב-3-6 החודשים הבאים. מאידך, מדיניות הממשלה להגבלת היצע הקרקעות באזור כביש הטבעת השני תעלה את מחירי הקרקעות שם.

שנחאי: המרכז הפיננסי של סין נהנה מצמיחה יציבה בביקוש לדירות יוקרה ברבעון השלישי של 2005. היזמים המקומיים האטו את קצב השקת הפרויקטים החדשים, וכך עלה שיעור התפוסה ל-88.7%. הודות לביקושים החזקים, מחירי השכירות של דירות היוקרה עלו ברבעון ב-1.3%, ל-25.5 דולר למ"ר - 27% יותר מאשר בבירה.

גם בשנחאי נכרת השפעה גדולה לצעדי הריסון של הממשלה, שבאה לידי ביטוי בירידה בהיקף המכירות וירידה של 4.5% במחירים - ל-3,132 דולר למ"ר.

בעיסקה בולטת רכשה חברת מק'קוואייר נכסים האוסטרלית מתחם מגורים המכונה "סיטי אפרטמנטס", תמורת 50 מיליון דולר. עיסקה זו משקפת את האופטימיות של המשקיעים הזרם לגבי מחירי השכירות והתשואות שניתן להפיק בענף המגורים.

גוואנגזו: בשכנה הצפונית הגדולה של הונג-קונג צוננה התלהבות המשקיעים בעקבות צעדי הריסון הממשלתיים, והם נוקטים במדיניות שמרנית יותר. היזמים הקטינו את היצע הדירות החדשות, וע"י כך הגבירו את הביקוש להיצע הקיים - כגון בפרויקט פייבור-ויו פאלאס. הביקוש החזק העלה את שיעורי התפוסה ל-87.5% ברבעון השלישי של 2005, וכן נרשמה עלייה קלה של 1.1% במחירי שכר הדירה, ל-20 דולר למ"ר - בדיוק כמו בבייג'ין. מחירי דירות היוקרה עומדים בממוצע על 1,200 דולר למ"ר.

אזורי מגורים שתופסים תאוצה לאחרונה הם פזהו ברובע הייזו, ופרל ריבר ניו סיטי ברובע טיינהא. הציפייה היא, שמחירי השכירות יעלו ב-3%-5% בשנה הקרובה בעקבות ההיצעים המדלדלים.

שוק המשרדים

בייג'ין: לאחר העלייה בביקושים ובהיצעים שנרשמה במחצית הראשונה של 2005, ניכרת התייצבות ברבעון השלישי. הפרויקט הבולט שהושלם במהלך הרבעון הוא המרכז הפיננסי הבינלאומי ווינלנד, שהזרים לשוק השכירות היצעים של 120 אלף מ"ר. הבניין ממוקם במיקום אסטרטגי ברובע העסקים של העיר, ובעליו אינו מציע בו שטחים למכירה. עם זאת, היצעים גדולים שזרמו לשוק בתחילת השנה מותירים את שיעור התפוסה על 82.5% בלבד.

האזור של מזרח בייג'ין, ובמיוחד המע"ר, ממשיך להיות המקור העיקרי לביקושים למשרדים מגרייד A (50% מהיצע המשרדים במזרח העיר הוא מגרייד A). אחד הבניינים המשמעותיים שהושלמו לאחרונה, בייג'ין פורצ'ן פלאזה, משך אליו שוכרים גדולים וידועים כגון קינג אנד וודס שרכשה שתי קומות (5,000 מ"ר), ובאייר הלת'קייר, ששכרה 5,000 מ"ר.

מחירי דמי השכירות הממוצעים למשרדים גרייד A בבייג'ין עלו ברבעון ב-2% ל-23 דולר למ"ר לחודש, כולל דמי ניהול.

שנחאי: ברבעון השלישי הושלמו שני בנייני משרדים גדולים, בשטח כולל של 111,200 מ"ר. כל השטחים בהם הושכרו, הודות לביקושים הגבוהים למשרדים בעיר. בסך הכל נשכרו במהלך הרבעון 137 אלף מ"ר משרדים נטו (בניכוי פינוי שטחים), ושיעור התפוסה הוא מהגבוהים בסין - 95%. מחירי השכירות המשיכו לעלות בשיעור ממוצע של 9% (בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד), ל-27.6 דולר למ"ר לחודש. אזורי המשרדים המבוקשים בעיר הם ג'ינגאן, הוואנגפו ולוג'יאנזוי פודונג. גם מחירי המשרדים לרכישה רשמו זינוק של 9%, ל-3,688 דולר למ"ר. התשואה הממוצעת למשקיעים במשרדים עמדה על 7.6%.

בסוף 2005 יסתכמו סך היצעי המשרדים החדשים ב-62 אלף מ"ר, והביקושים ימשיכו להיות חזקים. לכן, צפוי ב-2006 מחסור בשטחים, שיעור התפוסה ימשיך לעלות ואיתו המחירים, בקצב שנתי של 5%-7%.

גוואנגזו: ברבעון השלישי של 2005 הושלמה בניית שני בנייני משרדים מגרייד A, בשטח כולל של 113 אלף מ"ר: GD טלקום פלאזה ו-C.C טאואר. בניין C.C טאואר הוא הבניין הראשון מגרייד A הנבנה בפרל ריבר ניו סיטי, והוא משך ביקושים חזקים הודות למיקומו המעולה וסטנדרט הבנייה הגבוה שלו. בין השוכרים הגדולים בו: סינופק ו-ווריגלי. GD טלקום פלאזה משמש בינתיים לשימוש עצמי של החברה. שיעור התפוסה הממוצע של משרדים בעיר עומד על 88.1%.

בסך הכל נשכרו במהלך הרבעון 70 אלף מ"ר משרדים נטו, מעט יותר מאשר בשני הרבעונים הקודמים; הודות לביקושים החזקים והיצעים איכותיים, עלו מחירי השכירות ב-2.1% בממוצע בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, ל-14.3 דולר למ"ר לחודש - עדיין רק מחצית מהמחיר בשנחאי. עליית המחירים החדה ביותר ברבעון נרשמה ברובע טינהא, בשיעור ממוצע של 3.5%. מחיר מ"ר משרדים גרייד A עומד בעיר על 1,650 דולר.

מעניין להשוות את המחירים בין גואנגזו לבין הונג-קונג, שתי ערים גדולות הנמצאות במרחק של פחות מ-100 ק"מ אחת מהשנייה, אך עדיין מפרידות ביניהן שנות אור: מחירי השכירות של משרדים מגרייד A עמדו בהונג-קונג ברבעון השלישי על 70 דולר בממוצע לחודש - פי 5 מהמחיר בגואנגזו; מחירי הרכישה עמדו בהונג-קונג על 16 אלף דולר ארה"ב למ"ר - פי 10 מאשר בגואנגזו.

תשתיות

יומרני יהיה לסקור ענף כה רחב במדינת ענק מתעוררת כמו סין, אך ניתן לקבל קנה מידה אמיתי על ההיקף האדיר של ההשקעות בתשתיות מתוכנית הממשלה להקים 50 רשתות של רכבות תחתית בתוך 5 שנים, באורך כולל של 1,500 ק"מ. היקף ההשקעה הכולל ברכבות תחתיות עד סוף העשור עומד על 62 מיליארד דולר, עקב הצורך במערכת הסעת המונים שתעמוד בגידול באוכלוסיית הערים.

12 מיליארד דולר נוספים מוקצבים מידי שנה להרחבת רשת הרכבות, שצפויה לגדול עד 2010 ב-35%, ל-100,000 ק"מ. תוכניות אלו הופכות את סין לשוק העולמי הגדול ביותר לתשתיות רכבת. אם תהינו לאן הולך הברזל הנגנב מכל מקור אפשרי בישראל - הנה התשובה: לתעשיית הבנייה האדירה בסין, שאחראית לעליית המחירים העולמית בברזל.

מהיכן יבוא המימון

"סין חייבת לפתח ערוצי מימון חדשים שיסייעו להתפתחות בריאה של ענף הנדל"ן וכדי להפחית את התלות שלו במגזר הבנקאות", כך אמרה בחודש שעבר סגנית יו"ר הבנק המרכזי של סין, וו קסיונג. הבנק המרכזי בסין קידם באופן משמעותי את המימון הבנקאי לשוק הנדל"ן מאז שנות ה-90 המאוחרות, אך כיום סובל השוק מריכוזיות לא בריאה, שמגדילה את הסיכון בו, הוסיפה קסיונג. לטענתה, המדינה מוכרחה לפתח מקורות אלטרנטיביים של מימון, דוגמת קרנות השקעה ואג"חים.

בשנת 2003 כפה הבנק המרכזי חוקים מרסנים על הלוואות בנקאיות לענפים דוגמת ענף הנדל"ן, מחשש שנפילה של השוק תגרום לתגובת שרשרת, שתוביל את הבנקים להגדיל את סך ההפרשות לחובות מסופקים.